【正文】 1:04:05 上午 1:04 上午 01:04:05三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 211:04 上午 三月 2101:04March 24, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 三月 21三月 2101:04:0501:04:05March 24, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 01:04:0501:04:0501:04Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。 01:04:0501:04:0501:043/24/2023 1:04:05 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 1:04:05 上午 1:04 上午 01:04:05三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 211:04 上午 三月 2101:04March 24, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 三月 21三月 2101:04:0501:04:05March 24, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2101:04:0401:04Mar2124Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/3/24 1:04:0401:04:0424 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 24 三月 20231:04:04 上午 01:04:04三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 01:04:0401:04:0401:04Wednesday, March 24, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 01:04:0401:04:0401:043/24/2023 1:04:04 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。做 Loft產(chǎn)品，解決市場疑慮及抗拒認(rèn)知75Thanks!76靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。產(chǎn)權(quán)年限（營銷中解決：總成本低或增值性強(qiáng)）關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認(rèn)知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性）252。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場認(rèn)可還需要解決以下問題：252。酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需252。5萬平米， 1100套。5萬平米， 1200套。整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識別系統(tǒng)。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場所。消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。相應(yīng)關(guān)系管理： 對商業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。對項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營權(quán)），選擇符合項(xiàng)目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨(dú)立經(jīng)營，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作216。 針對商戶的等級、重要程度和經(jīng)營業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動期間簽約優(yōu)惠、營銷推廣費(fèi)用、贈送廣告位等不同的促銷政策。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。216。不同因素差異的招商價格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動線差異等因素制定各商鋪的具體租金價格 216。通用的招商價格策略 ：針對主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價格。與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺；216。216。招商執(zhí)行l(wèi)自主招商： 超市、商務(wù)會所、餐飲主力店、 Mall、電器 /家飾等次主力店l委托招商： 餐飲街、社區(qū)商業(yè)63招商原則主力店原則– 以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營商的招商工作招商先行原則 – 先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時更好的控制財務(wù)成本嚴(yán)格控制原 則 – 選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚 原則 – 在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時期，免除或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場培育64招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)主力店主力店洽談洽談初步初步方案方案施工圖施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案調(diào)整調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向主力店主力店意向意向主力店主力店簽約簽約65招商策略216。l截止到 20230年 6月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及社區(qū)商業(yè)部分的招商。 60Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位61商業(yè)招商與運(yùn)營模式建議62招商計(jì)劃招商目標(biāo)l截止到 2023年 6月，確認(rèn)超市、會所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。u中距離確認(rèn)： 200米外，外墻大型店標(biāo)。u通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動線指引。平面動線：u整個百貨只有 １條人流主動線 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；u建議主通道寬度為 35米 ，保證良好的視野和購物通道。同樣的，國貿(mào)商城的 街道也是曲折的 ，在商城內(nèi)形成了一個環(huán)狀通路。街道寬度從 15米不等 ，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來說，國貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。商業(yè)外立面形象51內(nèi)部空間建議50 505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考） ——u層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于 4米；u樓板荷載： 不小于 550kg/平方米；u柱距： 不小于 8米 8 米；u配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位： 100個以上首層層高： 24層層高： 柱距： 米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔本項(xiàng)目內(nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。生活商生活商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)休閑娛樂休閑娛樂服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系48商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市 /商務(wù)會所?建筑形式與建筑風(fēng)格： 與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時尚感?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售?建筑風(fēng)格： 體現(xiàn)國際化，時尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感?廣告、標(biāo)識： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導(dǎo)示，營造商業(yè)氛圍?建筑風(fēng)格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感?建筑形式： 商務(wù)會所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會館的空間劃分?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求?平面動線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性?建筑形式： 地上 23層，高低錯落，活躍現(xiàn)代的時尚商業(yè)街區(qū)49利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào)u建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右；u建筑形態(tài)： Mall呈 “ Ｌ ” 形 ，其上為 2棟公寓。板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；216。板塊功能： 餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會所（洗浴休閑娛樂為主）；216。商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀u公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能u臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶47三大主題服務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：216。停車位設(shè)置：?集中停車場可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100150輛車；?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。u總 建筑面 積 ： 178。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積