【正文】 用。 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計(jì) 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會(huì)所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 會(huì)所對(duì)于本項(xiàng)目的意義 ?1. 提升項(xiàng)目整體形象和檔次。 北京珠江帝景 北京棕櫚泉 DIS系統(tǒng) 確立邊界：項(xiàng)目四至處用綠植、護(hù)欄等界定邊界，建立私家領(lǐng)地感 ?豪宅領(lǐng)地專屬感必不可少，需要與外部地塊產(chǎn)生區(qū)隔，以保證業(yè)主對(duì)私密性、專屬感的要求 ?建議在護(hù)城河岸用草坡、綠植和欄桿進(jìn)行區(qū)隔。 ?豐富的樹冠，高層住宅往下看，景觀視野不全是高層建筑體，調(diào)節(jié)空間的張馳、層次 園林景觀 園林層次之空間：通過下沉廣場(chǎng)及壘坡等形式，增加地勢(shì)起伏，放大園林的空間感 ?中央圍合部分下臥形成下沉式廣場(chǎng)，增加園林的空間感，增強(qiáng)園林景觀的視覺沖擊力。 地下單元大堂： 體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 ?市場(chǎng)上沒有精裝修產(chǎn)品，產(chǎn)品全部精裝具有一定風(fēng)險(xiǎn)性。建筑底層局部石材的使用，對(duì)業(yè)主的身份感給與很好的彰顯。 ?城市豪宅體系的打造毫無(wú)疑問將增加成本，將錢花在刀刃上，真正能觸動(dòng)客戶的購(gòu)買欲望，適度控制成本 首席都心大宅 —— 構(gòu)建洛陽(yáng)城市豪宅價(jià)值體系 一 .身份感 豪宅品相。 終稿匯報(bào)主要內(nèi)容 一、二期的關(guān)系處理 2 兩種方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 4 一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議 1 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)區(qū)域中心化，打造城市 第三極 項(xiàng)目客戶定位 以洛陽(yáng)頂端財(cái)富人群為核心客戶，同時(shí)關(guān)注高端置業(yè) 人群 項(xiàng)目形象定位 洛陽(yáng)首席都心大宅 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧： 洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升通道。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場(chǎng)上最活躍的財(cái)富階層。品質(zhì)感立面、標(biāo)志化屋頂 豪宅標(biāo)簽。 ? 步行時(shí)視線向下偏離 10176。因此暫定只對(duì) 1號(hào)樓進(jìn)行精裝修， 其他樓座向客戶提供菜單式裝修 ，提供三種風(fēng)格檔次裝修，客戶可以自行選擇。 公共空間 入戶大堂 汽車大堂 雙大堂示意圖 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計(jì) 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會(huì)所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 打造水社區(qū)：水是環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是社區(qū)的魂 ?水象征著財(cái)氣、靈動(dòng)、生態(tài)，在高端客戶的認(rèn)知中，水能聚財(cái)，因此它也是豪宅的必備要素 ?我們項(xiàng)目的水源是洛南的“水頭”，洛河水經(jīng)過的第一個(gè)高端住區(qū)，位于“上水”的位置，水可以被我們用來(lái)做足文章 ?新區(qū)多數(shù)住宅開始關(guān)注水景，注重大面積水景的打造。 ?通過堆坡和下沉制造出上下起伏的園林地勢(shì)，增加園林景觀的形式變化。統(tǒng)一綠植，通過內(nèi)外植被變化來(lái)標(biāo)識(shí)界限。 ?高端的會(huì)所配套可以提升項(xiàng)目的檔次和價(jià)值。 ?3. 提供業(yè)主交流的平臺(tái)，維護(hù)客戶。同時(shí)也能兼顧到會(huì)所未來(lái)的外向性經(jīng)營(yíng)。 本項(xiàng)目會(huì)所功能建議： 水晶會(huì)所 項(xiàng)目篩選依據(jù) —— 會(huì)所常見功能的經(jīng)濟(jì)屬性及價(jià)值貢獻(xiàn) 序號(hào) 相關(guān)科目 經(jīng)濟(jì)屬性 價(jià)值貢獻(xiàn) 投資 運(yùn)營(yíng)成本 收益 使用率 a 乒乓球、桌球 少 低 高 高 后期盈利 b 門球、棋牌、閱覽 少 低 少 高 后期盈利 c 籃球、羽毛球、健身 高 低 高 高 后期盈利 d 網(wǎng)球、壁球 高 高 少 高 樹立形象 e SPA、高檔餐飲、咖啡廳、茶座 中 中 高 高 樹立形象 +后期盈利 f 游泳池、桑拿、迷你高爾夫、保齡球 高 高 少 低 樹立形象 水晶會(huì)所 本項(xiàng)目會(huì)所功能建議 —— 2023平米，主要包括接待、休閑、餐飲和康體等四項(xiàng)功能 俱樂部服務(wù)內(nèi)容 類別 內(nèi)容 規(guī)模（ ㎡ ） 接待 貴賓接待廳 150 休閑 美容 spa 200 咖啡廳 150 茶座 150 餐飲 高檔西餐廳 500 康體 乒乓球和桌球 150 健身 300 游泳池 400 面積小計(jì) 2023 會(huì)所功能設(shè)置參考北京星河灣的四季會(huì)和波托菲諾的會(huì)所 水晶會(huì)所 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計(jì) 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會(huì)所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 商業(yè)定位：為豪宅提供配套服務(wù)的生活配套型商業(yè) 商業(yè)定位依據(jù)： 商業(yè)氛圍分析：一期商業(yè)緊鄰項(xiàng)目北側(cè)的太康路，與二期南側(cè)緊鄰的政和路相比缺乏商業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)外向型商業(yè)的氛圍不足。 布局建議 ： ? 東北角獨(dú)棟商業(yè)有較好的昭示性和進(jìn)入性，建議引入 高端餐飲 ，作為項(xiàng)目會(huì)所功能的補(bǔ)充，除服務(wù)社區(qū)業(yè)主之外，還可服務(wù)項(xiàng)目東側(cè)政府部門的政府招待 ? 西北角的獨(dú)棟商業(yè)也有較好的資源條件，建議引入 中等規(guī)模超市 ? 干洗店、美容美發(fā)等 小型配套商業(yè) 安排在 1號(hào)樓底商內(nèi)，主要為社區(qū)業(yè)主服務(wù) 商業(yè)配套 服 務(wù) 沖印店、美發(fā)店、干洗店 …… 燈飾、床上用品店、家具裝飾 …… 家 居 高端餐飲（中餐、西餐） …… 餐 飲 中小型超市、便利店、音像店、藥店 … 超 市 休 閑 花店、服飾店、寵物店 … 銷售模式：建議商業(yè)先進(jìn)行招租，二期開盤時(shí)再帶租約銷售 ? 目前區(qū)域商業(yè)氛圍較差，直接銷售，有一定難度 ? 根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，返租等能夠保證售后一定期限內(nèi)投資收益的銷售方式在價(jià)格和速度上均有提高 商業(yè)配套 因此， 建議先進(jìn)行招租，二期開盤后帶租約銷售 ，既可保證銷售速度和價(jià)格，又可以根據(jù)需求引入合適的商家，促進(jìn)一期銷售 商業(yè)展示先行：建議將配套商業(yè)統(tǒng)一包裝，對(duì)未來(lái)生活氛圍進(jìn)行模擬，促進(jìn)住宅銷售 ? 住宅開盤時(shí)，一期商業(yè)尚未入住，難以展示社區(qū)生活配套完善后的生活氛圍 ? 建議對(duì)這些商鋪進(jìn)行統(tǒng)一包裝，將可能引入業(yè)態(tài)的招牌、LOGO提前展示出來(lái)，對(duì)未來(lái)的社區(qū)生活氛圍進(jìn)行“ 提前預(yù)演 ”，以提高業(yè)主對(duì)社區(qū)配套的信心 商業(yè)配套 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計(jì) 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會(huì)所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 為每個(gè)單元設(shè)置一個(gè)對(duì)接人，為業(yè)主提供貼心式管家的一對(duì)一服務(wù) 物業(yè)服務(wù) 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購(gòu) 訂餐代送 代聘家教、鐘點(diǎn)工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 住區(qū)服務(wù) 房屋租賃 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場(chǎng)地租賃 ?每個(gè)單元設(shè)立一個(gè)物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù) 戶式中央空調(diào)、智能一卡通、可視對(duì)講系統(tǒng)，為客戶帶來(lái)別墅級(jí)的享受 ?高層智能直達(dá)電梯 ?可視對(duì)講系統(tǒng) ?智能一卡通 ?戶式中央空調(diào) 高端配置 可視對(duì)講 ?智能一卡通，出入社區(qū)大門、地下停車場(chǎng)、單元門、電梯，全部刷卡通行，業(yè)主的安全得到了充分保證。 ? 二期地塊的開發(fā)意向，是相對(duì)外向的、開放的、活潑的，這里將成為項(xiàng)目對(duì)外的活力中心，但也必定會(huì)帶來(lái)相對(duì)混雜的人群。 充分挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)； 以可銷售型物業(yè)為主，保證資金迅速回籠。 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)分析： 終稿匯報(bào)主要內(nèi)容 一、二期的關(guān)系處理 2 兩種方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 4 一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議 1 項(xiàng)目未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)將主要是：政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目開發(fā)過程中，通常會(huì)面臨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。 ?三線城市 對(duì)政策的 反應(yīng)相對(duì)滯后 ，因此突發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)三線城市影響有限 ?當(dāng)前全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好， 建議項(xiàng)目盡早入市 ，以避免承受不必要的政策風(fēng)險(xiǎn) 解決方案 風(fēng)險(xiǎn)特征 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：后期銷售過程中，通過定價(jià)策略、推售節(jié)奏、推廣策略等取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 除尋找市場(chǎng)空檔規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外， 主要依靠銷售上的措施 取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?定價(jià)策略： 緊盯對(duì)手價(jià)格，以較高的產(chǎn)品力和合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售；同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)者心理價(jià)位探底，了解市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格 ?開盤策略： 開盤前進(jìn)行充分準(zhǔn)備，預(yù)留蓄客期進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱和客戶摸底，不能倉(cāng)促開盤 ?推售策略： 通過詳細(xì)的客戶摸牌，根據(jù)誠(chéng)意客戶的數(shù)量制定推盤策略，控制推盤節(jié)奏，分期分批推售，形成 期期熱銷的局面 ，塑造項(xiàng)目 成功的市場(chǎng)形象 ?推廣策略： 每一期的形象定位必須與當(dāng)期產(chǎn)品的 核心價(jià)值相吻合 ，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目必須維持一個(gè)統(tǒng)一 不變的整體形象 ，通過宣傳不斷增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力 風(fēng)險(xiǎn)定義 來(lái)自于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 解決方案 附件一：院街案例 院街商業(yè) 所謂院街，就是通過建筑的曲折錯(cuò)落，形成多節(jié)點(diǎn)的線性空間，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)面，增加商鋪的臨街性，建筑形式上通過局部的建筑合圍成單個(gè)院落，以主街、次街、支巷等將單個(gè)院落串聯(lián)起來(lái)，形成院街。 二十二院街 特點(diǎn)一：造街。 特點(diǎn)二：造院。主街寬 15米，支巷寬 210米，商鋪面積劃分從 45平米到 700平米，共同構(gòu)建趣味購(gòu)物空間 主街寬 15米 支巷寬 210米 ?共有 70余個(gè)商鋪， 45700平米單層商鋪和雙層商鋪，主力商鋪 150450平米 萬(wàn)科 〃 運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目區(qū)位：位于莞城區(qū)邊緣 ， 成熟度較低 ? 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積㎡ ， 分 5期 ， 1期商業(yè)為主 ， ㎡ ， 公寓㎡ 。 ?上下不規(guī)則貫通，逛街新體驗(yàn) 街鋪二層通過連廊連通，形成“雙層街”，提升逛街的趣味性 增加街區(qū)的情趣和體驗(yàn)價(jià)值，打造體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū) 通過廣場(chǎng)、旱地噴泉、城市寫意畫以及二層的聯(lián)廊設(shè)置，增加了街區(qū)的情趣和體驗(yàn)價(jià)值。世聯(lián)營(yíng)銷顧問團(tuán)隊(duì)推出先租后售方案，獲得了較好的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。 招商洽談：以主動(dòng)走出去為主，對(duì)外宣傳推廣造勢(shì) ?推廣方式主要分為三類：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶推廣、傳媒推廣、關(guān)鍵事件推廣 ?在主力店的推廣過程中，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣的效果更佳 ，后兩者起輔助作用，能夠提升項(xiàng)目的知名度 ?招租主力店的洽談過程中應(yīng)注意雙方的具體情況： ?什么作用，以決定所應(yīng)給予的優(yōu)惠條件 ?商家對(duì)該區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)知，即商家開設(shè)分店的意愿是否強(qiáng)烈 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶推廣方式 招商手冊(cè)發(fā)放 電話介紹 面談（上門拜訪、現(xiàn)場(chǎng)講解） 其他（ Email、 DM、短信等 ） 傳媒推 廣方式 戶外廣告 報(bào)紙、雜志電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播等 口碑傳播等 關(guān)鍵事件 推廣方式 自有會(huì)員、客戶群活動(dòng) 社會(huì)型活動(dòng) 主題性活動(dòng) 參與型活動(dòng) 商業(yè)推廣方式 ?東側(cè)飲食一條街采用租售并舉模式，引入當(dāng)?shù)刂惋嬜鳛橹髁Φ?，給予較優(yōu)惠的租金價(jià)格，通過多種途徑集中宣傳，提高了項(xiàng)目的知名度，使得銷售速度大幅提升 引入主力店，形成示范效應(yīng)，帶動(dòng)相關(guān)品牌，通過營(yíng)銷配合促進(jìn)了后期商鋪的銷售 1. 引入”新極品”、”秦三驢肉餃子”、”天橋海邊”等三家錦州當(dāng)?shù)胤浅Ｖ牟惋嬂系曜鳛橹髁Φ辍?04年 10月1日開始銷售，共規(guī)劃 30000平米的大型商業(yè)街區(qū)，首期啟動(dòng) ?區(qū)域背景 ： ?（ 1）項(xiàng)目開始銷售時(shí)，區(qū)域認(rèn)知度較差， 所處的整個(gè)片區(qū)普遍充斥著各種低檔消費(fèi)場(chǎng)所； ?（ 2）該片區(qū)擁有華為集團(tuán)、新天下集團(tuán)、富士康集團(tuán)、納米科技、中石化等 10多個(gè)高收入企業(yè)消費(fèi)群體； ?（ 3）政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施，規(guī)劃中的地鐵經(jīng)過該項(xiàng)目； 商業(yè)街及廣場(chǎng) 租售并舉案例 2 明確項(xiàng)目定位，設(shè)定三大主題：餐飲、購(gòu)物、休閑 美食坊規(guī)劃總面積為 1萬(wàn)平米，中餐針對(duì)湖南人、四川人等定位地方小吃＆民族風(fēng)味，西餐以西式快餐 主力商務(wù)酒樓 主力中餐酒樓 中餐風(fēng)味餐廳 海外及休閑餐飲 快餐類 酒吧及咖啡茶藝建筑面積 約2 0 0 0 平米 約2 5 0 0 平米 約2 5