【正文】 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場認(rèn)可還需要解決以下問題： ?層高 ?燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性） ?水電收費標(biāo)準(zhǔn)（有一定的靈活性） ?產(chǎn)權(quán)年限（營銷中解決：總成本低或增值性強(qiáng)） 關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認(rèn)知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮 該部分物業(yè)有以下解決方向： ?再做一座酒店式公寓 ?取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模 ?變更土地屬性為住宅用地 ?做 Loft產(chǎn)品，解決市場疑慮及抗拒認(rèn)知 76 Thanks! 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊，應(yīng)變突發(fā)情況。 招商模式 招商渠道 67 招商策略 租金策略 ?通用的招商價格策略 ：針對主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價格。 ?中距離確認(rèn)： 200米外，外墻大型店標(biāo)。 53 國貿(mào)商城街道研究 ?相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來說，國貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟(jì)實用。 ?容積率： ?建筑密度： 40% ?車位： 324 44 超市 商務(wù)會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 Mall 公寓 酒店式公寓 滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價值實現(xiàn)最大化 規(guī)劃布局建議 層數(shù) 單層面積 總面積 Mall 地上 4層 7000左右 30000 獨立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023 商務(wù)會館 地上 4層（ 12層部分面積給超市） 800010000 餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000 商業(yè)總規(guī)模 60000 公寓 酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米 21000 總計 81000 綠化景觀 停車場 45 各物業(yè)初步尺寸如下圖 規(guī)劃布局建議 超市 商務(wù)會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 Mall 公寓 酒店式公寓 10 15 10 15 75 20 90 10 245 50 50 5 10 65 35 5 建筑密度為 57%，稍大于規(guī)劃要求 50 40 115 10 46 Mall 超市 商務(wù)會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 人流動線與車行動線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動線的沖突 ?車行交通主要在項目外圍區(qū)域，車輛出入口 設(shè)置在 商業(yè)區(qū)東部， 車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項目停車場； ?人流動線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實現(xiàn)人車分流。 項目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米） 嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街 餐飲 京廣南路 日用 大學(xué)南路 服裝 航海中路黃河科技大學(xué)對面 餐飲 3 2 0 0 8 上半年鄭州各區(qū)商業(yè)物業(yè)價格情況（元/ 平）8500800090007500110008000020234000600080001000012023金水區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 惠濟(jì)區(qū)?本項目商業(yè)出租價格取值： ，臨街商鋪 23元 /平米 .天； ， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天； ，租金約為 /平米 .天（ 2萬平米，年租金 500萬）。 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)； ?周邊 500米居民的日常消費。 ?根據(jù) 2023年鄭州人均消費支出（ 8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實現(xiàn)消費總量約為 — ，未來可達(dá)到 30億元，消費潛力巨大。 鄭州橄欖城集中商業(yè)項目終稿匯報稿 謹(jǐn)呈： 中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 6 核心商圈消費者研究小結(jié) ? 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費需求主要有以下三類： ? 原社區(qū)、村砦居民 —— 生活型商業(yè)； ? 商貿(mào)市場從業(yè)人員 —— 生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)； ? 學(xué)生 —— 低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。 Lifestyle Center 鄰里中心：次主力店 ?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等 鄰里中心：次主力店 ?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等 學(xué)府商業(yè)： ?如：時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 11 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 12 本項目的角色與發(fā)展方向 —— Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心） ?整個橄欖城項目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價值峰值點； ?帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。 本項目商業(yè)部分售價及租金： 25 價格預(yù)測 —— 公寓及住宅部分價格預(yù)測 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米） 酒店式公寓 4800 LOFT公寓 5500 住宅 4200 說明： ?本項目住宅價格取值： ?從項目市場定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場平臺水平； ?參考周邊項目價格及近期鄭州市場整體表現(xiàn)，本項目住宅上市時，建議保持低價入市，提升性價比優(yōu)勢，住宅均價為4200元 /平米； ?本項目公寓價格取值： ?參考南部城區(qū)在售公寓項目價格； ?同時由于本項目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項目公寓價格應(yīng)相對保守，體現(xiàn)價格優(yōu)勢。 停車位設(shè)置： ?集中停車場可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)模可容納100150輛車； ?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。 ?街道寬度從 15米不等 ，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。 ?近距離確認(rèn)： 50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。 ?不同因素差異的招商價格策略：本項目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動線差異等因素制定各商鋪的具體租金價格 ?保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。 ?車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場所。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財富。 酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓 ?酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需 ?LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 . 建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費需求，形成差異化競爭。 項目商業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理 運營管理 ?安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。 ?點滲透式策略主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點商家突破 ?專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺； ?行業(yè)協(xié)會、政府機(jī)構(gòu)及各地商會； ?與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。 內(nèi)部裝飾 58 統(tǒng)一時尚的商場導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營造良好的購物環(huán)境 統(tǒng)一導(dǎo)識 ?同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識，不同主題標(biāo)識在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性 59 通過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果 外部景觀場景 60 霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮 戶外廣告建議 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動式 蓬帳式 ?遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 商業(yè)外立面形象 52 內(nèi)部空間建議 50 50 50 40 主入口 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 百貨、購物中心選址需求（參考） —— ?層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于4米； ?樓板荷載： 不小于 550kg/平方米； ?柱距： 不小于 8米 8米； ?配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 ? 停車位： 100個以上 首層層高： 24層層高： 柱距： 扶梯 臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔 本項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。 ?總建筑面積： 178。 24 價格預(yù)測 —— 商業(yè)部分售價及租金預(yù)測 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米） 租金（元 /天 .平米） MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000 超市 /會所 說明： ?本項目商業(yè)銷售價格取值： /平米； (集中商業(yè) )價格為 25萬元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。 學(xué)府商業(yè) ?針對學(xué)生群體消費，時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。王胡砦項目約 10萬人 ,其中安置房 2萬人左右） 購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定 未來新增人口約 1517萬人 ?考慮到市場內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來