【文章內(nèi)容簡介】 1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計凈現(xiàn)值 () () () () 32 方案 1—— 現(xiàn)金流量圖 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 1】 ()20230 15000 10000 5000 0500010000150002023025000300000 9 上半年 0 9 下半年 1 0 上半年 1 0 下半年 1 1 上半年 1 1 下半年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量33 方案 1—— 綜合經(jīng)濟(jì)效益測算 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 1】 序號 項 目 合計 單位 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 開發(fā)成本 萬元 4 租售總收入 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 凈利潤 萬元 9 稅前投資利潤率 77% 10 稅后投資利潤率 52% 11 財務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計 ) 26% 12 動態(tài)回收期 年 13 靜態(tài)回收期 年 34 ?方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%； ?出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）； ?持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。 方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主 租售比例及租售計劃，銷售 60%，出租 40% 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 出售 5000平米 出租 25000平米 出售 5000平米 出租 5000平米 全部出租20230平米 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米） MALL 5000 25000 超市 /會所 20230 商業(yè)街 5000 5000 酒店式公寓 10000 LOFT公寓 10930 住宅 42023 住宅底商 總計 50000 占比 60% 40% 全部出售 住宅 42023平米 底商 35 方案 2—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務(wù)及銷售費用） 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注 一 地價 地價成本按 207萬 /畝計算 二 前期工程費 ~ 三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本 １ 商業(yè)街 地上 23層 ２ 超市 /會所 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會所） ３ MALL 地上 4層 4 酒店式公寓 建安 1500+裝修 1000元 /平米 5 LOFT公寓 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 24層 7 住宅底商 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 ~ 五 園林景觀 按照綠化率 40%計算 六 管理費用 （二 +三 +四 +五） *3% 七 不可預(yù)見費 （二 +三 +四 +五 +六） *3% 八 財務(wù)費用 銀行借款利息 九 營銷費用 銷售收入的 3% 十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 36 方案 2—— 項目銷售 /出租計劃表 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷 售 安 排 商業(yè)街 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計 出 租 安 排 商業(yè)街 超市 /會所 MALL 合計 37 方案 2—— 租售總收入約為 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 ?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 1 銷售、租金收入 銷售收入 面積 售價（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%) 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12) 38 方案 2—— 投資計劃表（含財務(wù)費用及營銷費用） 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預(yù)見費 8 財務(wù)費用 9 營銷費用 11 合計 39 方案 2—— 現(xiàn)金流量表 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計凈現(xiàn)值 () () () () () () () () 40 方案 2—— 現(xiàn)金流量圖 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 8,7,3,1,2, 2, 2,2, 3,3, 3,3,13,5,1,2,5,7,10,13,17,20,24,16,4,16,21,30000 20230 10000 01000020230300000 9 上半年 0 9 下半年 1 0 上半年 1 0 下半年 1 1 上半年 1 1 下半年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量41 方案 2—— 綜合經(jīng)濟(jì)效益測算 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 2】 序號 項 目 合計 單位 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 開發(fā)成本 萬元 4 租售總收入 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 凈利潤 萬元 9 稅前投資利潤率 79% 10 稅后投資利潤率 53% 11 財務(wù)內(nèi)部收益率（按半