中原-萬科康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案(終稿)(編輯修改稿)
2024-11-19 00:47 本頁面
【文章內容簡介】 業(yè)項目調研分析,主力商家,品牌商家,點評：主力商家作用明顯， 品牌商家歷經(jīng)洗牌,35,品牌商家,點評：傳統(tǒng)百貨經(jīng)營備受考驗，轉型經(jīng)營勢在必行,36,,主力商家,拆,品牌商家,點評：餐飲類品牌商家所占比重超過一半,37,2.5 本項目同路段裙樓商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀,點評：商業(yè)氛圍十分淡薄，缺乏合理的定位和主題包裝；,38,小結：康王北路區(qū)域商業(yè)機會及經(jīng)營風險,一、區(qū)域內裙樓商業(yè)經(jīng)營較差，缺乏主導地位商業(yè)和特色性商業(yè)，存在市場空白點；,二、高端消費人群豐富，消費潛力巨大，高端消費場所和 文化性消費缺乏；,三、居住及文化氛圍濃厚，商業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展良好；,四、本區(qū)域內城市規(guī)劃較好，交通十分便利。,39,一、區(qū)域內商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內消費觀念較傳統(tǒng)，項目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對成熟； 三、康王中路及離本項目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項目，對本項目后期穩(wěn)定經(jīng)營帶來壓力。,40,市場現(xiàn)狀風險與機遇并存， 項目裙樓定位該何去何從？,41,Part three：定位分析,42,3.1 項目定位及業(yè)態(tài)組合,提升最終銷售時 良好的商場租金,提高萬科 客戶滿意度,獲取良好而穩(wěn)定 的租金收益,最大程度上 吸引人流,凸現(xiàn)萬科 特色品牌文化,差異化特色經(jīng)營， 挖掘空白消費點,定位依據(jù),,43,3.2 消費群體構成,,本項目住宅客戶、康王閣、荔康大廈、金禧大廈、皇上皇大廈、華業(yè)大廈、康怡居、偉業(yè)閣等周邊200米內小區(qū)人群及眾多中小學生群體,核心客戶,重要客戶,康王北路、康王中路中山七路、龍津路沿線等此區(qū)域“老廣州”居民,邊緣客戶,該區(qū)域內的專業(yè)市場的“淘金族”及部分白領人群,偶得客戶,荔灣區(qū)其他中高端消費群體及偶過消費群體等,44,“老西關”,主動消費力有限； 被動性消費較大 （受其父母控制）； 文化與藝術類消 費比重占大；,3.3 客戶消費群特征,喜歡時尚消費， 面子消費和交際消 費比重較大，注重 品牌消費和附加值 消費（如購物環(huán)境等）； 消費觀念前衛(wèi)， 較能接受新鮮的觀點 和消費習慣； 注重文化和健康 消費，小資情調比較 突出；,喜歡就近消費， 具有濃厚的西關 情結； 注重家庭觀念； 崇尚茶樓文化， 茶市消費長旺 不衰； 注重消費的性 價比，即俗稱 的“平、靚、 正”。,淘金族與 高級白領,中小學生群體,45,3.4 項目功能定位,高檔裙樓商業(yè)，文化特性濃厚,集生活配套、健康、文化、休閑娛樂消費 為一體的社區(qū)性高品質生活商業(yè)中心,46,3.5 功能定位理由與分析,,休閑時尚消費,高級社區(qū)配套,區(qū)域性商業(yè)中心,健康、文化消費,社區(qū)商業(yè)，服務整個 社區(qū)，增強小區(qū)品 質，凝聚萬科客戶的 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度；,擴大項目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項目消費,廣州的亞健康人群數(shù) 量龐大，廣州人對身 心健康的關注逐漸的 成為新的消費點。,帶動整個小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強萬科企業(yè) 社會號召力；,項目功能,47,考慮到萬科地產為行業(yè)領導者的角色和其本身獨特的企業(yè)文化及品牌形象，我們在項目形象點位的策略思考中，以不背離萬科地產文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬科地產在市場中形成的萬科文化，充分結合本項目整體情況和所在區(qū)域市場情況，做出最適合本項目的形象定位。,3.6 項目形象定位,48,項目功能,區(qū)域商業(yè)中心 高級生活配套 健康、文化消費 休閑娛樂消費,健康向“尚”,時尚 健康 獨特 眼球 高檔 萬科品牌,形象表現(xiàn)點,以時尚
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