豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-03 08:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各種特產(chǎn)、滋補(bǔ)保健品類、特色煙酒類、茶葉、調(diào)料類 二層 干貨區(qū)：干果類、海味（肉類）干貨類 八、業(yè)態(tài)定位 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)店招、圖示 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 交通組織建議（初步） A、外部交通：為加項(xiàng)目的可達(dá)性，建議將現(xiàn)有的車輛出入口作適當(dāng)調(diào)整，以更利于車輛出入，并增加幾個(gè)出入口； B、內(nèi)部交通：顧客人流導(dǎo)向便利性，設(shè)計(jì)必要的人流導(dǎo)向，使客戶能在市場(chǎng)內(nèi)滯留最長(zhǎng)時(shí)間； C、臨布吉路鋪位全部裝修為臨街鋪； D、建議將一樓靠近停車場(chǎng)部分（原住宅售樓處位置）裝修為銷售招商處。 （具體建議見下圖） 產(chǎn)品細(xì)化定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 取消第一排停車位，將花壇拆除，將此處的墻改建成玻璃門帶窗 增設(shè)一個(gè) 6— 8米寬的車行/人行通道，與樓下的批發(fā)市場(chǎng)有效連接 將停車場(chǎng)調(diào)整為市場(chǎng)專用通道 增設(shè)三個(gè)人行通道，通往負(fù)一層果蔬市場(chǎng) 將崗?fù)みm當(dāng)調(diào)整位置，更方便車輛出入 將此兩個(gè)出入口加大 增設(shè)兩對(duì)扶手電梯； 規(guī)劃修改建議示意圖 將墻拆除，使之與外面停車場(chǎng)相通 產(chǎn)品細(xì)化定位 增加一個(gè)步行樓梯 與市場(chǎng)人行道相連 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 “ 經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值 ” ： 這是商業(yè)地產(chǎn)的桓古不變的價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目要求發(fā)展商從原來(lái)的短期贏利模式向長(zhǎng)期贏利模式的轉(zhuǎn)變，以打造名優(yōu)特產(chǎn)交易平臺(tái)升級(jí)版為運(yùn)做目標(biāo)。 一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位 經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 從本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值提升的角度考慮，通泰對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議如下： 經(jīng) 營(yíng) 管 理 基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、 維修、代租代管“ 增 值 服 務(wù) （ 1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作 （ 2）與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行互動(dòng)，整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源，提升項(xiàng)目品牌，樹立項(xiàng)目形象 （ 3）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場(chǎng)和中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)的論壇 （ 4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市場(chǎng)信息 （ 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （ 6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營(yíng)戶100%滿意，采購(gòu)商 100%滿意 經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 八、終端消費(fèi)群分析 本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為： ?深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 ?港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛(ài) ?作為一個(gè)區(qū)域性的中國(guó)名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必 ， 將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個(gè)采購(gòu)首選 ?旅游客戶需求 ， 深圳是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ， 每年來(lái)深旅游的游客數(shù)量眾多 ， 作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（租 /售）定位原則和影響定價(jià)的因素 定價(jià)基本原則 影響定價(jià)因素 ?所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 ?投資客戶的支付能力 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準(zhǔn) ?促進(jìn)銷售，降低風(fēng)險(xiǎn) ?保證發(fā)展商快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金水平 ?確保商家對(duì)租金的承受能力 ?區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目所在本市地段優(yōu)劣勢(shì) ?周邊相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平參考 ?目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ?目標(biāo)客戶心理價(jià)位 ?項(xiàng)目品牌、市場(chǎng)認(rèn)知度 ?發(fā)展商項(xiàng)目最大利潤(rùn) ?區(qū)域總體商業(yè)市場(chǎng)狀況 ?區(qū)域政策導(dǎo)向及規(guī)劃狀況 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 租賃價(jià)格 本項(xiàng)目的商鋪部分租賃價(jià)格建議（初步）： 根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場(chǎng)租賃情況，租金水平一般為 80 120元 /㎡ 月，考慮到本項(xiàng)目現(xiàn)處于初期運(yùn)做，建議采取租賃價(jià) 格略低于市場(chǎng)平均水平的策略，平均租賃價(jià)格為 70元 /㎡ 月，以 此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。初步建議項(xiàng)目初始租賃價(jià)格 ： 一層鋪位租賃價(jià)格： 8090 元 /㎡ 〃 月 二層鋪位租賃價(jià)格： 5060 元 /㎡ 〃 月 經(jīng)過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)培育，逐步提升租金水平 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 銷售價(jià)格 初步設(shè)定項(xiàng)目平均租金為 100元 /㎡ 月。 1）確定年收益： 100元 /㎡ 月 12月 1㎡ =1200元 2）確定還原利率：采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及本項(xiàng)目屬前期經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有待培育，故取還原利率為56% 3）使用年限（未來(lái)可取得的收益年限）： 60年 4）收益價(jià)格確定，運(yùn)用公式： V=A/R [11/（ 1+R） N] 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 A：房地產(chǎn)的年收益 R：還原利率 N：未來(lái)可取得收益年限 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 還原利率 /月租金 5% 6% 7% 8% 80 20286 16500 13955 12120 90 22821 18563 15700 13635 100
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