豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告-wenkub
2023-02-04 08:14:08 本頁(yè)面
【正文】 專業(yè)宣傳媒體、第一手市場(chǎng)信息 （ 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （ 6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營(yíng)戶100%滿意，采購(gòu)商 100%滿意 經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 八、終端消費(fèi)群分析 本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為： ?深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 ?港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛(ài) ?作為一個(gè)區(qū)域性的中國(guó)名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必 ， 將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商的一個(gè)采購(gòu)首選 ?旅游客戶需求 ， 深圳是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ， 每年來(lái)深旅游的游客數(shù)量眾多 ， 作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（租 /售）定位原則和影響定價(jià)的因素 定價(jià)基本原則 影響定價(jià)因素 ?所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 ?投資客戶的支付能力 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準(zhǔn) ?促進(jìn)銷(xiāo)售，降低風(fēng)險(xiǎn) ?保證發(fā)展商快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金水平 ?確保商家對(duì)租金的承受能力 ?區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目所在本市地段優(yōu)劣勢(shì) ?周邊相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平參考 ?目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ?目標(biāo)客戶心理價(jià)位 ?項(xiàng)目品牌、市場(chǎng)認(rèn)知度 ?發(fā)展商項(xiàng)目最大利潤(rùn) ?區(qū)域總體商業(yè)市場(chǎng)狀況 ?區(qū)域政策導(dǎo)向及規(guī)劃狀況 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 租賃價(jià)格 本項(xiàng)目的商鋪部分租賃價(jià)格建議（初步）： 根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場(chǎng)租賃情況，租金水平一般為 80 120元 /㎡ 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 農(nóng)產(chǎn)品干貨特產(chǎn)交易城 物業(yè)定位 四、項(xiàng)目命名 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 五、項(xiàng)目形象定位 布吉農(nóng)批市場(chǎng)升級(jí)版 中國(guó)農(nóng)批市場(chǎng)精品版 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 五、定位依據(jù) ?布吉農(nóng)批市場(chǎng)本身就有大量的相關(guān)的業(yè)與產(chǎn)品線，但由于受到自身?xiàng)l件的限制，使其檔次一直不能提升，依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的知名度與影響力，將其打造成布吉農(nóng)批市場(chǎng)的升級(jí)版 ?深圳及廣東省各地大量的全國(guó)各地的流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)名優(yōu)特產(chǎn)的需求給了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)最大的保障 ?本項(xiàng)目須定位為全國(guó)各地的名優(yōu)新特特產(chǎn)產(chǎn)品，在招商時(shí)以各總經(jīng)銷(xiāo)、總代理為主要招商對(duì)象，將使項(xiàng)目成位珠三角地區(qū)的中國(guó)特產(chǎn)聚散地和流通中心 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 六、項(xiàng)目與布吉農(nóng)批市場(chǎng)、中國(guó)特產(chǎn)城的對(duì)比 物業(yè)定位 本項(xiàng)目 中國(guó)特產(chǎn)城 農(nóng)批市場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位 名優(yōu)土特產(chǎn)、海鮮干 貨、滋補(bǔ)健品等 海鮮、果蔬、民族特產(chǎn)、民族產(chǎn)品、民族商品； 各種生鮮果蔬、干貨、糧油副食品 物業(yè)定位 農(nóng)特產(chǎn)品交易市場(chǎng) 首個(gè)民族特色產(chǎn)品物流基地 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 配套 位于市內(nèi)，相關(guān)配套 較多 物流基地內(nèi)，有專業(yè)物流配 套 同本項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)情況 未開(kāi)業(yè) 2023年 5月開(kāi)業(yè) 很好 客戶資源 可與布吉農(nóng)批市場(chǎng)共 享客戶資源 需要重新開(kāi)發(fā) 非常廣 停車(chē)場(chǎng) 有 有 呈不夠狀態(tài) 物業(yè)形象 好 好 時(shí)間長(zhǎng)較為陳舊 交通 好 一般（貨運(yùn)較好） 同本項(xiàng)目 規(guī)模 10000平米，規(guī)模小，容易進(jìn)行定位 220230平米，規(guī)模大，業(yè)態(tài) 泛 規(guī)模大，業(yè)態(tài)專一 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 七、其它可比案例分析 廣州一德路山海城 、 海中寶海味干貨批發(fā)市場(chǎng)揚(yáng)名中外 ， 商戶云集 ， 生意做遍全國(guó)和海外 ， 商戶賺錢(qián) ， 業(yè)主同樣賺錢(qián) ， 租金水平達(dá)到了 1500元 /平方米 ， 售價(jià)達(dá)到10多萬(wàn) — 28萬(wàn) /平方米 ！ 一德路海味干貨市場(chǎng)的高價(jià)值至少啟發(fā)我們兩點(diǎn)： 一是做海味干貨能支撐高租金回報(bào)； 二是注重經(jīng)營(yíng)環(huán)境與檔次 ， 重視統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 威脅分析（ T） ?近年珠三角涌現(xiàn)大量綜合批發(fā)市場(chǎng)，勢(shì)必分流客戶； ?國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響，增加了項(xiàng)目運(yùn)做成本；另 2023年宏觀政策的不確定性。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 二、項(xiàng)目四至 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 三、項(xiàng)目工程概況圖 —— 鋪位裝修已基本完成 （通道兩傍鋪位 1） （通道兩傍鋪位 1） （吊頂） （電梯井周邊鋪位） 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） ?布吉農(nóng)批市場(chǎng)良好的商業(yè)氛圍，將成為本案投資潛力的有力佐證； ?60年產(chǎn)權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)物業(yè)； ?深圳市布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心是本項(xiàng)目合作伙伴，對(duì)農(nóng)批市場(chǎng)運(yùn)做具備豐富的經(jīng)驗(yàn)和客戶資源； ?本案檔次較高，購(gòu)物環(huán)境絕佳； ?單個(gè)鋪位面積較小，價(jià)格抗性大； ?外部交通較好，緊鄰清水河物流基地；另屬地鐵物業(yè)，交通便利。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 第二部分 項(xiàng)目研判 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 本案屬豐湖花園商業(yè)裙樓 ， 位于布吉路和泥崗路交界處；負(fù)一層為水果批發(fā)市場(chǎng) ， 現(xiàn)已全部銷(xiāo)售 ， 但當(dāng)前經(jīng)營(yíng)不太理想 ， 大部分用于倉(cāng)庫(kù)使用 ， 其租金由 2050元 /㎡ 〃 月 。 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，深圳城市地位日益提升，居住人口和
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