豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報告-wenkub
2023-02-04 08:14:08 本頁面
【正文】 專業(yè)宣傳媒體、第一手市場信息 （ 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務 （ 6）增設高端商務配套設施，使經(jīng)營戶100%滿意，采購商 100%滿意 經(jīng)營管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 八、終端消費群分析 本項目的主要消費群體為： ?深圳乃至廣東省大量的外地流動人口對家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 ?港澳地區(qū)居民對內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛 ?作為一個區(qū)域性的中國名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必 ， 將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個采購首選 ?旅游客戶需求 ， 深圳是全國優(yōu)秀旅游城市 ， 每年來深旅游的游客數(shù)量眾多 ， 作為一個經(jīng)營全國名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 一、本項目價格（租 /售）定位原則和影響定價的因素 定價基本原則 影響定價因素 ?所經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營管理對項目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價格水平 ?投資客戶的支付能力 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準 ?促進銷售，降低風險 ?保證發(fā)展商快速回籠資金、實現(xiàn)利潤最大 ?結合周邊同類物業(yè)租金水平 ?確保商家對租金的承受能力 ?區(qū)域未來市場預測 ?項目所在本市地段優(yōu)劣勢 ?周邊相關項目價格水平參考 ?目標客戶的經(jīng)濟承受能力 ?目標客戶心理價位 ?項目品牌、市場認知度 ?發(fā)展商項目最大利潤 ?區(qū)域總體商業(yè)市場狀況 ?區(qū)域政策導向及規(guī)劃狀況 價格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 租賃價格 本項目的商鋪部分租賃價格建議（初步）： 根據(jù)項目周邊布吉農(nóng)批市場租賃情況，租金水平一般為 80 120元 /㎡ 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 農(nóng)產(chǎn)品干貨特產(chǎn)交易城 物業(yè)定位 四、項目命名 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 五、項目形象定位 布吉農(nóng)批市場升級版 中國農(nóng)批市場精品版 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 五、定位依據(jù) ?布吉農(nóng)批市場本身就有大量的相關的業(yè)與產(chǎn)品線，但由于受到自身條件的限制，使其檔次一直不能提升，依托布吉農(nóng)批市場的知名度與影響力，將其打造成布吉農(nóng)批市場的升級版 ?深圳及廣東省各地大量的全國各地的流動人口對家鄉(xiāng)名優(yōu)特產(chǎn)的需求給了項目經(jīng)營最大的保障 ?本項目須定位為全國各地的名優(yōu)新特特產(chǎn)產(chǎn)品，在招商時以各總經(jīng)銷、總代理為主要招商對象，將使項目成位珠三角地區(qū)的中國特產(chǎn)聚散地和流通中心 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 六、項目與布吉農(nóng)批市場、中國特產(chǎn)城的對比 物業(yè)定位 本項目 中國特產(chǎn)城 農(nóng)批市場 業(yè)態(tài)定位 名優(yōu)土特產(chǎn)、海鮮干 貨、滋補健品等 海鮮、果蔬、民族特產(chǎn)、民族產(chǎn)品、民族商品； 各種生鮮果蔬、干貨、糧油副食品 物業(yè)定位 農(nóng)特產(chǎn)品交易市場 首個民族特色產(chǎn)品物流基地 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 配套 位于市內(nèi)，相關配套 較多 物流基地內(nèi)，有專業(yè)物流配 套 同本項目 經(jīng)營情況 未開業(yè) 2023年 5月開業(yè) 很好 客戶資源 可與布吉農(nóng)批市場共 享客戶資源 需要重新開發(fā) 非常廣 停車場 有 有 呈不夠狀態(tài) 物業(yè)形象 好 好 時間長較為陳舊 交通 好 一般（貨運較好） 同本項目 規(guī)模 10000平米，規(guī)模小，容易進行定位 220230平米，規(guī)模大，業(yè)態(tài) 泛 規(guī)模大，業(yè)態(tài)專一 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 七、其它可比案例分析 廣州一德路山海城 、 海中寶海味干貨批發(fā)市場揚名中外 ， 商戶云集 ， 生意做遍全國和海外 ， 商戶賺錢 ， 業(yè)主同樣賺錢 ， 租金水平達到了 1500元 /平方米 ， 售價達到10多萬 — 28萬 /平方米 ！ 一德路海味干貨市場的高價值至少啟發(fā)我們兩點： 一是做海味干貨能支撐高租金回報； 二是注重經(jīng)營環(huán)境與檔次 ， 重視統(tǒng)一經(jīng)營管理 。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 威脅分析（ T） ?近年珠三角涌現(xiàn)大量綜合批發(fā)市場，勢必分流客戶； ?國家宏觀政策對商業(yè)項目的影響，增加了項目運做成本；另 2023年宏觀政策的不確定性。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 二、項目四至 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 三、項目工程概況圖 —— 鋪位裝修已基本完成 （通道兩傍鋪位 1） （通道兩傍鋪位 1） （吊頂） （電梯井周邊鋪位） 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 四、項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析（ S） ?布吉農(nóng)批市場良好的商業(yè)氛圍，將成為本案投資潛力的有力佐證； ?60年產(chǎn)權，擁有獨立產(chǎn)權物業(yè)； ?深圳市布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心是本項目合作伙伴，對農(nóng)批市場運做具備豐富的經(jīng)驗和客戶資源； ?本案檔次較高，購物環(huán)境絕佳； ?單個鋪位面積較小，價格抗性大； ?外部交通較好，緊鄰清水河物流基地；另屬地鐵物業(yè)，交通便利。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 第二部分 項目研判 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運作方案 本案屬豐湖花園商業(yè)裙樓 ， 位于布吉路和泥崗路交界處；負一層為水果批發(fā)市場 ， 現(xiàn)已全部銷售 ， 但當前經(jīng)營不太理想 ， 大部分用于倉庫使用 ， 其租金由 2050元 /㎡ 〃 月 。 隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，深圳城市地位日益提升，居住人口和
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