豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告(參考版)
2025-01-18 08:14本頁(yè)面
【正文】 集中性消化前期積累客戶，并利用強(qiáng)勢(shì)宣傳保持項(xiàng)目的持續(xù)快速銷售 利用項(xiàng)目形成的市場(chǎng)影響及前期的積累，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)銷售（完成主體銷售 90%） 重點(diǎn)在于剩余少量單位的銷售。 （ 3） 核心招商策略三： 成立專業(yè)招商小組，有針對(duì)性的各個(gè)擊破。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 （ 1）核心招商策略一： 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)招商中心，大型市場(chǎng)聚集地設(shè)展示中心，通過(guò)大眾媒體廣告等途徑現(xiàn)場(chǎng)招商。此外，適當(dāng)?shù)木芙^一部份低檔無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力的小商戶進(jìn)駐，制造反向話題，使其在行業(yè)內(nèi)迅速傳播，可達(dá)到在短期內(nèi)迅速提升項(xiàng)目知度的效果。 （ 2） 物業(yè)管理費(fèi)： **元 /平方米 *月 ， 開(kāi)業(yè)當(dāng)月起計(jì)算 。 大戶鼓勵(lì)政策： 經(jīng)國(guó)家認(rèn)證的馳名商標(biāo)、知名品牌以及公認(rèn)的國(guó)內(nèi)龍頭農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)入駐可在正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上享受額外 24個(gè)月的免租優(yōu)惠，引發(fā)小商戶“跟風(fēng)效應(yīng)”，促進(jìn)招商。 對(duì)龍頭企業(yè)和能給市場(chǎng)帶重大社會(huì)效應(yīng)的企業(yè)和地區(qū)可適當(dāng)給予更長(zhǎng)的免租期 。 行之有效的倒計(jì)時(shí)免租政策： 結(jié)合工程進(jìn)度及總體招商節(jié)奏制定遞減式免租策略 ， 督促商戶簽約 。 二、項(xiàng)目銷售策略 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 三、項(xiàng)目招商策略 租約期限： 結(jié)合免租期 ， 建議第一個(gè)合同期為三年 。 ?投資模式二：首付 40%， 4年返租 30%，實(shí)際首付 10%，經(jīng)營(yíng)公司與業(yè)主簽訂 4年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁有市場(chǎng) 4年內(nèi)的使用權(quán)。 建議：實(shí)行租售并舉的營(yíng)銷策略，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益最大化！ 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 以深圳及內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)加工、貿(mào)易、經(jīng)銷企業(yè)；從事 農(nóng)批市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿意的商戶 。這些人往往資金實(shí)力并不十分雄厚，投資行為較為謹(jǐn)慎，所以希望鋪位面積小一些，從而總投資金額不大，并希望提供較為靈活的銀行按揭方式。此部分的客戶容易受廣告及親友的口碑宣傳影響。 對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)設(shè)置可測(cè)算初步平均售價(jià) =（ 22821 60%+18563 40%） =21118（元 /㎡ ） 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 返租模式 返租成本 首付 16%， 3年返 24% 21118 24%=5068元 /㎡ 首付 10%， 4年返 30% 21118 30%=6335元 /㎡ 返租成本預(yù)算 本項(xiàng)目商鋪平均銷售價(jià)格為： =21118+5068 =23650（元 /㎡ ） 根據(jù)深圳市商鋪市場(chǎng)特性，結(jié)合項(xiàng)目特性（ 60年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，緊鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)），建議 一層商鋪平均銷售價(jià)格為： 28500— 31500 （元 /㎡ ） 二層商鋪平均銷售價(jià)格為： 1700019000 （元 /㎡ ） 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 招商與銷售利潤(rùn)對(duì)比 銷售收益 初步設(shè)定其銷售率為 80%，核算其收益 銷售利潤(rùn)收益 =9889㎡ 23650元 /㎡ 80%= 評(píng)價(jià)：資金回收快，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)收益高 招商收益 初步設(shè)定其租賃價(jià)格為 70元 /㎡ 〃 月，考慮到免租期等方面的因素，核算其收益 招商年收益 =9889㎡ 70元 /㎡ 〃 月 12月 50%=4， 153， 380元 評(píng)價(jià)：資金加收慢、利潤(rùn)較直接銷售略低、易于培育市場(chǎng)，但運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)高 根據(jù)招商與銷售對(duì)比分析后，得出本項(xiàng)目采取銷售與招商齊頭并進(jìn)，前期以 銷售為主，后續(xù)以招商為主，吸引大量品牌商戶的進(jìn)駐，以此降低運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)。 1）確定年收益： 100元 /㎡ 初步建議項(xiàng)目初始租賃價(jià)格 ： 一層鋪位租賃價(jià)格： 8090 元 /㎡ 〃 月 二層鋪位租賃價(jià)格： 5060 元 /㎡ 〃 月 經(jīng)過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)培育，逐步提升租金水平 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 銷售價(jià)格 初步設(shè)定項(xiàng)目平均租金為 100元 /㎡ 月，考慮到本項(xiàng)目現(xiàn)處于初期運(yùn)做，建議采取租賃價(jià) 格略低于市場(chǎng)平均水平的策略，平均租賃價(jià)格為 70元 /㎡ 本項(xiàng)目要求發(fā)展商從原來(lái)的短期贏利模式向長(zhǎng)期贏利模式的轉(zhuǎn)變，以打造名優(yōu)特產(chǎn)交易平臺(tái)升級(jí)版為運(yùn)做目標(biāo)。 廣州一德路 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 樓層 業(yè)態(tài)類別 首層 特產(chǎn)區(qū)：各種特產(chǎn)、滋補(bǔ)保健品類、特色煙酒類、茶葉、調(diào)料類 二層 干貨區(qū)：干果類、海味（肉類）干貨類 八、業(yè)態(tài)定位 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)店招、圖示 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 交通組織建議（初步） A、外部交通：為加項(xiàng)目的可達(dá)性，建議將現(xiàn)有的車輛出入口作適當(dāng)調(diào)整，以更利于車輛出入，并增加幾個(gè)出入口； B、內(nèi)部交通：顧客人流導(dǎo)向便利性，設(shè)計(jì)必要的人流導(dǎo)向，使客戶能在市場(chǎng)內(nèi)滯留最長(zhǎng)時(shí)間； C、臨布吉路鋪位全部裝修為臨街鋪； D、建議將一樓靠近停車場(chǎng)部分（原住宅售樓處位置）裝修為銷售招商處。 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 三、業(yè)態(tài)定位分析 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際 ， 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的業(yè)態(tài)定位方向主要為以下幾點(diǎn)： ?生鮮市場(chǎng)：受項(xiàng)目賣場(chǎng)環(huán)境 、 格局所限 ， 生鮮所需車輛無(wú)法進(jìn)入 ，并且會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體檔次有所影響； ?生活品城：不具有特色 ， 與農(nóng)批市場(chǎng)的
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