【文章內容簡介】 專業(yè) 專注 商場名稱 地理位置 商場規(guī)模 經營狀況 金禧大廈商 業(yè)裙樓 康王北路 1024號 三層 臨街長約 50米，進深約 30米； 二、三層企業(yè)辦公； 首層 2家商鋪， 且為企業(yè)辦公性質 荔康大廈商 業(yè)裙樓 金禧大廈南面，本項目斜對面 三層； 臨街約 45米，進深約 45米； 全部空置 康王閣大廈 商業(yè)裙樓 荔康大廈南邊 （緊鄰位置） 二層 臨街長約 40米，進深約 25米，招租率 95％ 首層：典藝琴行、通業(yè) 地產、交通銀行、駿德 酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰 奇食品等 二三層：泰奇食品 （辦公） 本項目同路段裙樓商鋪經營現狀 點評：商業(yè)氛圍十分淡薄，缺乏合理的定位和主題包裝； 37 中原地產 專業(yè) 專注 小結：康王北路區(qū)域商業(yè)機會及經營風險 商業(yè)機會 一、 區(qū)域內裙樓商業(yè)經營較差，缺乏主導地位商業(yè)和特色性商業(yè)，存在市場空白點； 二、高端消費人群豐富，消費潛力巨大，高端消費場所和 文化性消費缺乏； 三、居住及文化氛圍濃厚，商業(yè)傳統發(fā)展良好； 四、本區(qū)域內城市規(guī)劃較好，交通十分便利。 38 中原地產 專業(yè) 專注 一、 區(qū)域內商業(yè)租金較低，目前整體商圈經營氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內消費觀念較傳統，項目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對成熟； 三、康王中路及離本項目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項目，對本項目后期穩(wěn)定經營帶來壓力。 經營風險 39 中原地產 專業(yè) 專注 市場現狀風險與機遇并存， 項目裙樓定位該何去何從？ 40 中原地產 專業(yè) 專注 Part three： 定位分析 41 中原地產 專業(yè) 專注 項目定位及業(yè)態(tài)組合 提升最終銷售時 良好的商場租金 提高萬科 客戶滿意度 獲取良好而穩(wěn)定 的租金收益 最大程度上 吸引人流 凸現萬科 特色品牌文化 差異化特色經營， 挖掘空白消費點 定位依據 42 中原地產 專業(yè) 專注 消費群體構成 本項目住宅客戶 、 康王閣 、荔康大廈 、 金禧大廈 、 皇上皇大廈 、 華業(yè)大廈 、 康怡居 、偉業(yè)閣等周邊 200米內小區(qū)人群及眾多中小學生群體 核心客戶 重要客戶 康王北路 、 康王中路中山七路 、 龍津路沿線等此區(qū)域“ 老廣州 ” 居民 邊緣客戶 該區(qū)域內的專業(yè)市場的 “ 淘金族 ” 及部分白領人群 偶得客戶 荔灣區(qū)其他中高端消費群體及偶過消費群體等 43 中原地產 專業(yè) 專注 “老西關” 主動消費力有限； 被動性消費較大 （受其父母控制）； 文化與藝術類消 費比重占大； 客戶消費群特征 喜歡時尚消費， 面子消費和交際消 費比重較大，注重 品牌消費和附加值 消費（ 如購物環(huán)境等 ）； 消費觀念前衛(wèi)， 較能接受新鮮的觀點 和消費習慣； 注重文化和健康 消費，小資情調比較 突出； 喜歡就近消費， 具有濃厚的西關 情結； 注重家庭觀念； 崇尚茶樓文化， 茶市消費長旺 不衰； 注重消費的性 價比，即俗稱 的“平、靚、 正”。 淘金族與 高級白領 中小學生群體 44 中原地產 專業(yè) 專注 項目功能定位 高檔裙樓商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、健康、文化、休閑娛樂消費 為一體的社區(qū)性高品質生活商業(yè)中心 萬科地產高端住 宅項目裙樓 缺乏高端、文化 性主導商業(yè) 該區(qū)傳統裙樓商 業(yè)經營慘淡 消費力旺盛，可挖 掘高端消費群體 45 中原地產 專業(yè) 專注 功能定位理由與分析 休閑時尚消費 高級社區(qū)配套 區(qū)域性商業(yè)中心 健康、文化消費 社區(qū)商業(yè)，服務整個 社區(qū)，增強小區(qū)品 質，凝聚萬科客戶的 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度； 擴大項目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項目消費 廣州的亞健康人群數 量龐大，廣州人對身 心健康的關注逐漸的 成為新的消費點。 帶動整個小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強萬科企業(yè) 社會號召力； 項目功能 46 中原地產 專業(yè) 專注 考慮到萬科地產為行業(yè)領導者的角色和其本身獨特的企業(yè)文化及品牌形象 ，我們在項目形象點位的策略思考中，以不背離萬科地產文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬科地產在市場中形成的 萬科文化 ， 充分結合本項目整體情況和所在區(qū)域市場情況，做出最適合本項目的形象定位。 項目形象定位 47 中原地產 專業(yè) 專注 項目功能 區(qū)域商業(yè)中心 高級生活配套 健康、文化消費 休閑娛樂消費 健康向“ 尚 ” 時尚 健康 獨特 眼球 高檔 萬科品牌 形象表現點 以時尚、健康為主導形象樹立本項目獨特的經營方向，實現差異化經營特色；同時以健康的形象示人，也能同萬科的企業(yè)形象實現較好的融合。 項目整體形象： 48 中原地產 專業(yè) 專注 Part four： 業(yè)態(tài)規(guī)劃 及招商策略 49 中原地產 專業(yè) 專注 項目業(yè)態(tài)組合原則 突出項目的文化性、健康性的高端消費的同時，亦 要考慮到作為社區(qū)商業(yè)配套的合理規(guī)劃 引入經營能力比較強的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提高商場整體 的經營能力，減少開發(fā)商自身經營的難度 有效控制品牌店鋪和非品牌店鋪比例，爭取項目利 潤最優(yōu)組合； 50 中原地產 專業(yè) 專注 主力商家構想及引入理由 特色生活消費， 提升項目檔次 高級社區(qū)配套 帶動商場內人流 突出項目的人文特性； 周邊眾多的中小學生群體 打造高級休閑配套 業(yè)態(tài)組合策略 高級休閑類餐飲 銀行、便利店等高級 生活配套 大型特色餐飲 鋼琴培訓、樂器行、書吧 等藝術休閑中心 品牌 SPA體驗、健身中心 業(yè)態(tài)組合比例 : 生活配套 30% 餐飲 25% 休閑文化 45% 51 中原地產 專業(yè) 專