中原-廣州荔灣區(qū)華康居裙樓商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)攻略(編輯修改稿)
2025-01-29 21:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 1 3 %服飾精品 4 . 0 3 %地產(chǎn)中介 6 . 1 0 %休閑 7 . 8 2 %便利店 1 . 0 4 %餐飲 1 5 . 7 9 %其他 1 0 . 1 1 %雜貨/ 肉菜/ 五金/證券 0 . 8 8 %超市 2 8 . 4 0 %美容 8 . 2 8 %服務(wù)配套 1 7 . 4 2 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他本案商鋪業(yè)態(tài)定位 復(fù)合業(yè)態(tài)多元化經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目的最佳出路 本案寫(xiě)字樓定位 中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、省內(nèi)外企業(yè)駐穗辦事機(jī)構(gòu)。 公司員工人數(shù)在 10— 30人左右，公司注冊(cè)資金在50— 100萬(wàn)之間。 金延 soho商務(wù)特區(qū) Part 4 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)攻略 目標(biāo)客戶是誰(shuí)？ （買(mǎi)家、消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者分別如何定位？） 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力如何體現(xiàn)？ 之一：總價(jià)優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)？ 之二：項(xiàng)目拿怎樣的主題、形象打動(dòng)買(mǎi)家？ 之三：項(xiàng)目核心價(jià)值如何提煉表現(xiàn)？ 華康居商鋪于寫(xiě)字樓目標(biāo)買(mǎi)家 ? 項(xiàng)目周邊居民（熟悉區(qū)域狀況） ? 本地商鋪和創(chuàng)業(yè)性的寫(xiě)字樓投資者（了解廣州商鋪、寫(xiě)字樓） ? 中原資源客戶（中端至高端買(mǎi)家） 買(mǎi)家具體特征分析 ? 年齡： 30～ 50歲 ? 職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高管、高級(jí)專業(yè)人士 ? 回報(bào)：希望有穩(wěn)定、高額的租金回報(bào)，回報(bào)率希望高于 8% ? 選擇：重視鋪位位置，喜歡視察實(shí)地環(huán)境 ? 價(jià)格：總價(jià)敏感度高，街鋪總價(jià)高于 100萬(wàn)成為主要投資門(mén)檻 投資型買(mǎi)家為主，自用經(jīng)營(yíng)型買(mǎi)家少 重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率、總價(jià)、升值空間 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者初步鎖定（商鋪） ? 主力經(jīng)營(yíng)者 – 通過(guò)對(duì)各大超市型主力店商場(chǎng)的研究分析， – 以及在本項(xiàng)目新大新、小梅大街的臨街租戶現(xiàn)場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪談 – 適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)且吻合消費(fèi)者需求的主力經(jīng)營(yíng)者如下： – 日常生活業(yè)種經(jīng)營(yíng)者 – （以餐飲、小食、面包店、糖水店等飲食類為帶動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)服飾、皮具皮鞋、精品、家居用品等） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者初步鎖定（寫(xiě)字樓） 廣州中小企業(yè)創(chuàng)新科技園的商家 經(jīng)營(yíng)外貿(mào)生意的個(gè)人私企 國(guó)營(yíng)單位的分支機(jī)構(gòu)或者是辦事處 核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：總價(jià)優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn) ？ 價(jià)格策略的厘定 定價(jià)依據(jù) 1. 市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知和認(rèn)可程度較高； 2. 區(qū)域的發(fā)展處于成熟階段； 3. 價(jià)位對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者都能接受； 4. 與競(jìng)爭(zhēng)者保持均勢(shì)。 綜合以上因素，我們認(rèn)為作為項(xiàng)目回收資金的關(guān)鍵，總體價(jià)格策略上可采取中價(jià)策略 “中價(jià)面市、搶占市場(chǎng)、逐步拉升、回收資金” 由于本案周邊無(wú)在售的商業(yè)項(xiàng)目，因此結(jié)合我們所了解到周邊的租金狀況，通過(guò)采用以下策略推算出項(xiàng)目未來(lái)商鋪和寫(xiě)字樓各自的售價(jià) 租金反推售價(jià) 根據(jù)目前康王路 — 荔灣路商圈成熟的商業(yè)氛圍，商鋪?zhàn)饨鸺s在 60~150元 /㎡左右，現(xiàn)在我們擬最保守地設(shè)定項(xiàng)目首層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 70元；而依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)三年后，在經(jīng)營(yíng)良好的情況下租金將會(huì)平均上漲 ～ 2倍左右，設(shè)若 12年內(nèi)保守估計(jì)平均租金可達(dá)到 90～ 150元 /㎡，由于現(xiàn)在商鋪經(jīng)營(yíng)的氛圍還未體現(xiàn)，因此我們?nèi)∫粋€(gè)與市場(chǎng)向貼切較高的中間值 100元 /㎡，在年收益率 8%，回報(bào)年限為 情況下： 首層商鋪售價(jià)為 : 100元 12月 = 15000 元 /㎡ 二層商鋪售價(jià)為： 55元 12月 =8250元 /㎡ 收益還原法 根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 50元 /㎡247。 6% 12月 =10000元 /㎡ 39元 /㎡247。 6% 12月 =7800元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 7800—10000元 /㎡ 之間。 (8250元 /㎡ +8500元 /㎡ ) 247。 2=8375元 / ㎡ 因此即通過(guò) 租金反推售價(jià) 與收益還原法 得出項(xiàng)目寫(xiě)字樓的均價(jià)為： 8375元 / ㎡左右。 核心競(jìng)爭(zhēng)力之二： 項(xiàng)目拿怎樣的主題、形象打動(dòng)買(mǎi)家？ 項(xiàng)目核心價(jià)值如何提煉表現(xiàn)？ Minimall 自由生活 西關(guān) 新寓 項(xiàng)目主題形象定位一（現(xiàn)代、潮流） 坊 自由 生 活 坊 1. 自由：表現(xiàn)生活無(wú)拘無(wú)束，活力奔放，內(nèi)容豐富多彩。 2. 生活坊：預(yù)示項(xiàng)目是居民（包括學(xué)生等）實(shí)物消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)的理想場(chǎng)所。 Minimall（迷你型 —購(gòu)物中心） ini M all 1. Mini：吻合項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模（全棟商業(yè)約
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