荔灣區(qū)某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究簡(jiǎn)報(bào)(編輯修改稿)
2024-07-25 21:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高層發(fā)展。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買(mǎi)家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷(xiāo)路較大。（3）建議本地區(qū)之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。通過(guò)對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷(xiāo)售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過(guò)高，均價(jià)為每平方米8500—9000港元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)方式。，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過(guò)大規(guī)模的以及過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷(xiāo)住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷(xiāo)率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷(xiāo)，2/3內(nèi)銷(xiāo)，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷(xiāo)房平均售價(jià)不宜超過(guò)港幣8500元，外銷(xiāo)房不宜超過(guò)港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右?？紤]到銷(xiāo)售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。，把握好銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷(xiāo)售策略是十分重要的。首期銷(xiāo)售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶(hù)甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷(xiāo)來(lái)說(shuō)都是十分必要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中密切注重市場(chǎng)的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響甚大。序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車(chē)位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車(chē)位，租金待定住
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