某地產(chǎn)芙蓉商業(yè)營(yíng)銷方案終稿(編輯修改稿)
2025-03-06 21:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)選擇大面積商鋪的（ 1+2或者 1+3）客戶，實(shí)行 “定制策略 ”，開盤之前即簽約完成。策略二：1+1型銷售開盤期間，兩層連買客戶可優(yōu)先選房，以此保證去化；策略三：?jiǎn)螌愉N售在大面積客戶選房之后，剩余單層房源，客戶可直接選定。產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 之之 產(chǎn)品推售策略（定制策略）產(chǎn)品推售策略（定制策略）三種策略結(jié)合，靈活銷售！1234價(jià)格策略渠道策略促銷建議產(chǎn)品策略定價(jià)方案定價(jià)方案為本項(xiàng)目定價(jià)過程中選取市場(chǎng)同類在售項(xiàng)目，采用市場(chǎng)比較法，通過項(xiàng)目 周邊環(huán)境（商圈、地段、交通配套、人流、車流等）規(guī)劃及建筑（社區(qū)規(guī)模、停車位數(shù)量、動(dòng)線組織等）、配套設(shè)施、營(yíng)銷管理 等方面的比較進(jìn)行合理定價(jià)。定價(jià)方案定價(jià)方案 之價(jià)值評(píng)價(jià)表之價(jià)值評(píng)價(jià)表序號(hào) 評(píng)判因素 權(quán)重 評(píng)定分值 分值 巴黎花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 翡翠郡 群盛華城 本案A 周邊環(huán)境 30 16 29 16 24A1 商圈價(jià)值 6 3 5 3 4A2 交通便利度 6 6 4 6A4 周邊租金水平 6 6 3 4A5 人流 6 3 6 5A6 車流 6 3 6 5 3 5B 規(guī)劃及建筑 20 14 B1 整體規(guī)劃 7 3 4 4 3 2B2 外觀建筑風(fēng)格 5 2 2 2B3 建筑空間規(guī)劃 3 2 B4 停車位、便利、大小 5 3 4 3 3C 配套設(shè)施 20 12 15 14 12 12C1 公共配套設(shè)計(jì) 5 2 5 4 2 2C2 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 5 3 3 3 3 3C4 安全設(shè)施 4 3 3 3 3 3C6 其它設(shè)施 6 4 4 4 4 4D 營(yíng)銷管理 30 10 D1 主題形象 3 3 D2 營(yíng)銷策略 8 2 6 5D3 主力店 4 2 4 4 2 2D4 業(yè)態(tài)布局 4 2 4 3 2D6 經(jīng)營(yíng)管理模式 3 1 3 1 1D7 商業(yè)管理公司 2 0 2 0 0 0D10 品牌控制 2 2 0 1D11 物業(yè)服務(wù) 4 1 3 2 1 3合計(jì) 100 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 100% % % % % %定價(jià)方案定價(jià)方案 之價(jià)值實(shí)現(xiàn)表之價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào) 評(píng)判因素 權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 分值 巴黎花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 翡翠郡 群盛華城 本案A 周邊環(huán)境 30 16 29 16 24B 規(guī)劃及建筑 20 14 C 配套設(shè)施 20 12 15 14 12 12D 營(yíng)銷管理 30 10 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 100% % % % % %推算出本案的租金水平就要先得出平均價(jià) 值實(shí)現(xiàn) 度，根據(jù)上表知，平均價(jià) 值實(shí)現(xiàn) 度（本案除外） 為 %。定價(jià)方案定價(jià)方案 之價(jià)格測(cè)算之價(jià)格測(cè)算1. 價(jià) 值實(shí)現(xiàn) 下的租金及售價(jià)定位1）租金 統(tǒng)計(jì) 及分析 項(xiàng)目 面積 租金花園路西段巴黎花園 70㎡為主 45元 /㎡ /天海右商廈 67元 /㎡ /天花園路西段 /㎡ /天花園路 周村燒餅 26㎡ /㎡ /天綠色家園 40㎡ 4元 /㎡ /天眼鏡店 120㎡ /㎡ /天黃金海岸售樓處 15㎡ /㎡ /天東關(guān)大街 康潔洗衣 7080㎡ /㎡ /天煙酒店 30㎡ /㎡ /天化妝品店 26㎡ /㎡ /天歷山路商業(yè)塑料制品經(jīng)營(yíng)店 20㎡ /㎡ /天珠寶首飾 30㎡ /㎡ /天 2） 經(jīng)營(yíng) 面 積 小 結(jié)區(qū)域內(nèi)，建筑面積在 100㎡以下的店鋪，是主流。且在東關(guān)大街，幾乎都是 50㎡以下的小店。經(jīng)營(yíng)面積較大的有人民商場(chǎng)地上四層，每層大概面積在 1300m2左右，地下一層為超市；老東門小商品城和東門服裝城，共兩層，二者面積之和約為 5000 m2；創(chuàng)世紀(jì)通訊城面積在 1000 m2左右。此外經(jīng)營(yíng) 100 m2左右的主要為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)和專賣店等業(yè)態(tài)。3） . 租金小 結(jié)經(jīng)過調(diào)查 了解到，在 東 關(guān)大街北 測(cè) 一帶 ，靠近小商品城租金最高，達(dá)到 元 /㎡ /天；而在離小商品城略 遠(yuǎn) 的 東 西兩 側(cè) 就徘徊在 45元 /㎡ /天；在明湖 東路靠近花園路一 帶 租金 為 3－ 5元 /㎡ /天，而明湖 東 路北 側(cè) 主要是居民房改成的沿街小店，大多數(shù) 為 店主自有，若出租，租金在 /㎡ /天左右；黑虎泉北路的西 側(cè) ,租金也不算高 ,大 約 在 /天/㎡左右。 根據(jù)周 邊經(jīng)營(yíng) 商家的 詳細(xì)調(diào) 研， 綜 合商圈、地段、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 和 經(jīng)營(yíng) 狀況等得出周 邊 的平均租金水平大 約為 /㎡ /天，因此可根據(jù) 該 數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金， 進(jìn) 而推算出商 鋪 平均售價(jià)。本案平均租金 = 平均租金 本案價(jià) 值實(shí)現(xiàn) 度 247。平均價(jià) 值實(shí)現(xiàn) 度 = /㎡ /天 %247。% = （元 /㎡ /天） 經(jīng)調(diào)查 得知，周 邊 商 鋪 的投 資 回 報(bào) 率的平均水平 為 8%左右， 則 大 約 ，可實(shí)現(xiàn) 成本回收。本案平均 銷 售價(jià)格 = 本案平均租金 365天 = （元 /㎡ /天） 365天 =15513元 /㎡定價(jià)方案定價(jià)方案 之價(jià)格
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