某地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案(編輯修改稿)
2025-02-14 03:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 手段較為單一 ?同價(jià)位產(chǎn)品細(xì)節(jié)優(yōu)勢明顯（外立面、社區(qū)大門 … ） 綠城陽光名苑項(xiàng)目SWOT分析 The Value System 機(jī)會(huì)： ?區(qū)域競爭項(xiàng)目有限 ?產(chǎn)品競爭力強(qiáng) ?周邊有適宜的購買需求 綠城陽光名苑項(xiàng)目SWOT分析 The Value System 威脅： ?形象包裝與價(jià)格不匹配 ?項(xiàng)目的價(jià)值沒有完全傳遞與市場 ?真正細(xì)節(jié)賣點(diǎn)沒有有效的梳理 ?局部購買人氣 ,不足以使產(chǎn)品利益最大化 ?購買舒適度不高，影響銷售速度 我們?nèi)绾瓮ㄟ^“藍(lán)海通道”與消費(fèi)者進(jìn)行無縫對(duì)接？ How could we connect our consumers through the Blue Sea Gateway 整合營銷策略 The Strategy of the Conformity Marketing 開創(chuàng)藍(lán)海 營銷的戰(zhàn)略課題 The Strategical Problems of the Marketing 如何建立區(qū)域價(jià)值的強(qiáng)區(qū)隔？ 如何解決現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品與形象訴求之間的心理落差？ 綠城 .陽光名苑，三位一體的整合之道 The Trinity 強(qiáng)力構(gòu)筑形象 強(qiáng)化區(qū)域區(qū)隔 產(chǎn)品溢價(jià)能力的最大化實(shí)現(xiàn) 強(qiáng)塑感性價(jià)值 營銷的路徑設(shè)置 Setting of the Marketing Path 感 夢 圓 夢 造 夢 形象力提升戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品力滲透戰(zhàn)術(shù) 品牌力導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù) 區(qū)域差異力戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)場力殺傷戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品力強(qiáng)化戰(zhàn)術(shù) 形象力拉動(dòng)戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品力深化戰(zhàn)術(shù) 形象力豐滿戰(zhàn)術(shù) 促銷力打擊戰(zhàn)術(shù) 活動(dòng)力渲染戰(zhàn)術(shù) 和城市保持一個(gè)適當(dāng)?shù)? 距離，哪怕不是每天。 一個(gè)讓身體和心靈停泊的港灣 找一個(gè)地方，讓時(shí)鐘停擺。 輕輕的漫步，靜靜的暇思。 享受陽光，享受園林。 造夢 區(qū)域差異力戰(zhàn)術(shù)： 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值運(yùn)營 The Strategy of Products Strengthening The Arrangement of the Regional Value of the Products 現(xiàn)場殺傷力戰(zhàn)略： 活動(dòng)體驗(yàn)營銷 The strategy of the ‘real shock’ : Participation 感夢 感夢 產(chǎn)品力提升策略： 項(xiàng)目價(jià)值解構(gòu) The strategy of Enhancing the products 感夢 病毒移植戰(zhàn)術(shù) 光碟、旅行冊、詩集、海報(bào) 感夢 品牌力聯(lián)動(dòng)策略： 借勢前期開發(fā)的成熟社區(qū) “尋夢，撐一支長篙，丈量回家的旅程。” ——雨果 圓 夢 圓 夢 促銷力加強(qiáng)策略 The strategy of enforcing the promotion 營銷戰(zhàn)術(shù) Part Three, The Marketing Strategy 藍(lán)海戰(zhàn)略 傳 播 戰(zhàn) 術(shù) ? 空中打擊精準(zhǔn)攔截 ? 機(jī)械部隊(duì)攻城略地 ? 地面作戰(zhàn)各個(gè)擊破 媒體組合策略 愛國者導(dǎo)彈： 戶外廣告，框架媒體，短信， DM B2 轟炸機(jī)： 網(wǎng)絡(luò)媒體 坦 克： “購物節(jié)”系列公關(guān)活動(dòng)，配合地面部隊(duì) 網(wǎng)絡(luò)投放策略 波段式投放： 配合關(guān)鍵傳播節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行集中投放打擊 脈動(dòng)式持續(xù)投放： 通過文字鏈及配送資源維持一定的熱度 系列化公關(guān)活動(dòng)策略 坦克式攻堅(jiān)： 以 “購物 節(jié) ”等 系列化公關(guān)活動(dòng)為武器，攻克大客戶門檻 配合高空轟炸： 公關(guān)與廣告相輔相成，傳播核心精神訴求 地面作戰(zhàn) 種子客戶細(xì)胞計(jì)劃： 通過客戶甄別，進(jìn)行客戶 A、 B、 C分級(jí)管理，其中針對(duì) A級(jí)客戶進(jìn)行重點(diǎn)突破，形成 種子 戶的細(xì)胞分裂效應(yīng)。 “A 計(jì)劃” 1 地面作戰(zhàn) “A 計(jì)劃” 種子客戶實(shí)施戰(zhàn)略： 發(fā)展 vip金卡會(huì)員，結(jié)合 購房 優(yōu)惠、購房推薦獎(jiǎng)金 ，培養(yǎng)種子客戶，使之成為企業(yè)與項(xiàng)目的口碑傳遞者 ，并發(fā)揮其頭羊的效應(yīng) 。 2 地面作戰(zhàn) 以售樓處作為作戰(zhàn)陣地，持續(xù)系列活動(dòng)，一方面積累客戶，同時(shí)不間斷聚集項(xiàng)目人氣，為銷售現(xiàn)場 制造客戶 心理擠壓。 “ 陣地殲滅 ” 3 【 銷售目標(biāo) 】 Sales Goal 09年實(shí)現(xiàn)銷售合同金額 : 億 09年實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù) : 套 銷售率 ： % 要達(dá)成理想銷售均價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化溢價(jià) 本案需在 個(gè)月之內(nèi)銷售 套 (96%),月均 套 , 極具挑戰(zhàn)性 結(jié) 論 (Conclusion) 依據(jù)上述論證，本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的最終實(shí)收均價(jià)為 元 /平方米 這是依據(jù)最高限得出的理想狀態(tài)的價(jià)格估算， 而要在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)我們即定的階段性銷售目標(biāo)仍是存在一定風(fēng)險(xiǎn) , 如銷售速度高、競爭環(huán)境的激烈化。 而將本項(xiàng)目產(chǎn)品力、營銷力、市場影響力等方面做到最好， 最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要各方的共同努力。 我們可以讓現(xiàn)象變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) We can bee a real phenomenon 現(xiàn)象一：產(chǎn)品熱銷 開放商惜售 現(xiàn)象二：價(jià)格瘋漲 市場狂追 現(xiàn)象的背后 Behind the Surface 兩把枷鎖 階段熱銷 價(jià)格上漲 分階段、高頻率、小規(guī)模推盤循環(huán)擠壓市場制造追高搶購。 ■控制每階段銷售量，通過短時(shí)間快速消化的策略制造市場饑餓感；快速多頻的提高產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大溢價(jià)。 ■執(zhí)行分階段營銷前置計(jì)劃，在同一時(shí)間、同一張價(jià)格表下實(shí)現(xiàn)價(jià)格的階梯提升。 【 銷售策略 】 (Sales Strategy)
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