某地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案(編輯修改稿)
2025-02-14 03:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 手段較為單一 ?同價位產(chǎn)品細(xì)節(jié)優(yōu)勢明顯（外立面、社區(qū)大門 … ） 綠城陽光名苑項目SWOT分析 The Value System 機會： ?區(qū)域競爭項目有限 ?產(chǎn)品競爭力強 ?周邊有適宜的購買需求 綠城陽光名苑項目SWOT分析 The Value System 威脅： ?形象包裝與價格不匹配 ?項目的價值沒有完全傳遞與市場 ?真正細(xì)節(jié)賣點沒有有效的梳理 ?局部購買人氣 ,不足以使產(chǎn)品利益最大化 ?購買舒適度不高，影響銷售速度 我們?nèi)绾瓮ㄟ^“藍(lán)海通道”與消費者進(jìn)行無縫對接？ How could we connect our consumers through the Blue Sea Gateway 整合營銷策略 The Strategy of the Conformity Marketing 開創(chuàng)藍(lán)海 營銷的戰(zhàn)略課題 The Strategical Problems of the Marketing 如何建立區(qū)域價值的強區(qū)隔？ 如何解決現(xiàn)實產(chǎn)品與形象訴求之間的心理落差？ 綠城 .陽光名苑，三位一體的整合之道 The Trinity 強力構(gòu)筑形象 強化區(qū)域區(qū)隔 產(chǎn)品溢價能力的最大化實現(xiàn) 強塑感性價值 營銷的路徑設(shè)置 Setting of the Marketing Path 感 夢 圓 夢 造 夢 形象力提升戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品力滲透戰(zhàn)術(shù) 品牌力導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù) 區(qū)域差異力戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)場力殺傷戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品力強化戰(zhàn)術(shù) 形象力拉動戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品力深化戰(zhàn)術(shù) 形象力豐滿戰(zhàn)術(shù) 促銷力打擊戰(zhàn)術(shù) 活動力渲染戰(zhàn)術(shù) 和城市保持一個適當(dāng)?shù)? 距離，哪怕不是每天。 一個讓身體和心靈停泊的港灣 找一個地方，讓時鐘停擺。 輕輕的漫步，靜靜的暇思。 享受陽光，享受園林。 造夢 區(qū)域差異力戰(zhàn)術(shù)： 項目區(qū)域價值運營 The Strategy of Products Strengthening The Arrangement of the Regional Value of the Products 現(xiàn)場殺傷力戰(zhàn)略： 活動體驗營銷 The strategy of the ‘real shock’ : Participation 感夢 感夢 產(chǎn)品力提升策略： 項目價值解構(gòu) The strategy of Enhancing the products 感夢 病毒移植戰(zhàn)術(shù) 光碟、旅行冊、詩集、海報 感夢 品牌力聯(lián)動策略： 借勢前期開發(fā)的成熟社區(qū) “尋夢，撐一支長篙，丈量回家的旅程。” ——雨果 圓 夢 圓 夢 促銷力加強策略 The strategy of enforcing the promotion 營銷戰(zhàn)術(shù) Part Three, The Marketing Strategy 藍(lán)海戰(zhàn)略 傳 播 戰(zhàn) 術(shù) ? 空中打擊精準(zhǔn)攔截 ? 機械部隊攻城略地 ? 地面作戰(zhàn)各個擊破 媒體組合策略 愛國者導(dǎo)彈： 戶外廣告，框架媒體，短信， DM B2 轟炸機： 網(wǎng)絡(luò)媒體 坦 克： “購物節(jié)”系列公關(guān)活動，配合地面部隊 網(wǎng)絡(luò)投放策略 波段式投放： 配合關(guān)鍵傳播節(jié)點，進(jìn)行集中投放打擊 脈動式持續(xù)投放： 通過文字鏈及配送資源維持一定的熱度 系列化公關(guān)活動策略 坦克式攻堅： 以 “購物 節(jié) ”等 系列化公關(guān)活動為武器，攻克大客戶門檻 配合高空轟炸： 公關(guān)與廣告相輔相成，傳播核心精神訴求 地面作戰(zhàn) 種子客戶細(xì)胞計劃： 通過客戶甄別，進(jìn)行客戶 A、 B、 C分級管理，其中針對 A級客戶進(jìn)行重點突破，形成 種子 戶的細(xì)胞分裂效應(yīng)。 “A 計劃” 1 地面作戰(zhàn) “A 計劃” 種子客戶實施戰(zhàn)略： 發(fā)展 vip金卡會員，結(jié)合 購房 優(yōu)惠、購房推薦獎金 ，培養(yǎng)種子客戶，使之成為企業(yè)與項目的口碑傳遞者 ，并發(fā)揮其頭羊的效應(yīng) 。 2 地面作戰(zhàn) 以售樓處作為作戰(zhàn)陣地，持續(xù)系列活動，一方面積累客戶，同時不間斷聚集項目人氣，為銷售現(xiàn)場 制造客戶 心理擠壓。 “ 陣地殲滅 ” 3 【 銷售目標(biāo) 】 Sales Goal 09年實現(xiàn)銷售合同金額 : 億 09年實現(xiàn)銷售套數(shù) : 套 銷售率 ： % 要達(dá)成理想銷售均價，實現(xiàn)項目最大化溢價 本案需在 個月之內(nèi)銷售 套 (96%),月均 套 , 極具挑戰(zhàn)性 結(jié) 論 (Conclusion) 依據(jù)上述論證，本項目能實現(xiàn)的最終實收均價為 元 /平方米 這是依據(jù)最高限得出的理想狀態(tài)的價格估算， 而要在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)我們即定的階段性銷售目標(biāo)仍是存在一定風(fēng)險 , 如銷售速度高、競爭環(huán)境的激烈化。 而將本項目產(chǎn)品力、營銷力、市場影響力等方面做到最好， 最終實現(xiàn)目標(biāo)需要各方的共同努力。 我們可以讓現(xiàn)象變?yōu)楝F(xiàn)實 We can bee a real phenomenon 現(xiàn)象一：產(chǎn)品熱銷 開放商惜售 現(xiàn)象二：價格瘋漲 市場狂追 現(xiàn)象的背后 Behind the Surface 兩把枷鎖 階段熱銷 價格上漲 分階段、高頻率、小規(guī)模推盤循環(huán)擠壓市場制造追高搶購。 ■控制每階段銷售量，通過短時間快速消化的策略制造市場饑餓感；快速多頻的提高產(chǎn)品價格，實現(xiàn)項目的最大溢價。 ■執(zhí)行分階段營銷前置計劃，在同一時間、同一張價格表下實現(xiàn)價格的階梯提升。 【 銷售策略 】 (Sales Strategy)
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