巴登項目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位終稿(編輯修改稿)
2025-03-23 12:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 者客戶支撐已經(jīng)形成，且相對成熟，項目區(qū)域環(huán)境無法達(dá)到要求，第三種發(fā)展模式需要商務(wù)人群為支撐，而項目周邊缺乏商務(wù)人群，第四種發(fā)展模式的發(fā)展外因與項目所處區(qū)域環(huán)境基本一致。因此： 項目發(fā)展方向 以商業(yè)為核心的綜合性購物中心 20 報告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 21 發(fā)展戰(zhàn)略 明確定位 ―― 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /? 獨具特色 ―― 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /? 功能化體系 ―― 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計 /經(jīng)營管理 從發(fā)展內(nèi)因結(jié)合項目市場和區(qū)域情況來分析，項目應(yīng)當(dāng)扮演市場填補者的角色。 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場填補者和創(chuàng)新者 22 補缺不僅體現(xiàn)在功能上，更在于業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，樹立項目的獨特形象。 補 缺 創(chuàng)新 爭 奪 ?彌補大港商業(yè)步行街乃至城區(qū)商業(yè)功能的缺失 ，滿足核心商圈功能擴(kuò)張需求 ?為住宅和周邊日常生活消費提供服務(wù) ?更新大港傳統(tǒng)商業(yè)模式，以新興商業(yè)模式及業(yè)態(tài)，樹立大港商業(yè)標(biāo)桿 ?逐步瓜分城區(qū)核心商圈目標(biāo)客群，挑戰(zhàn)其城市地位，打造城市新興商圈 發(fā)展戰(zhàn)略 23 報告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 24 確定項目形象的原則 本項目形象確立原則： ?項目命名與主題商業(yè)文化 、 商業(yè)的價值主張相吻合； ?塑造大港商業(yè)開發(fā)標(biāo)桿性形象； ?打造項目的高知名度； ?項目命名內(nèi)涵豐富 ， 易于銷售宣傳的延展； ?項目命名適于采用明快 、 莊重的推廣色調(diào) ， 易于營造熱烈的現(xiàn)場氛圍 。 項目定位 25 生活方式購物中心 項目 外因 優(yōu)越的地理位置 ――CBD/ 城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大規(guī)模的居住人口 ―― 人口 10萬以上 良好城市景觀配套 ——1000平米以上 較高的消費水平 ——人均消費15000元 /年以上 地段 ——港東新城 CBD核心位置 交通 ——周邊交通便利，未來有兩個公交站，三個地鐵站 人口 ——周邊規(guī)劃人口 10萬以上 景觀 ——緊臨城市綠化帶 消費 ——大港 2023年人均消費 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ―― 獨具創(chuàng)意的建筑。 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 ―― 各功能共融不互擾 功能化體系 ―― 城市休閑中心 /娛樂 /餐飲 /購物為一體的綜合性購物中心 /中、高檔寫字樓 開發(fā)商強(qiáng)勁的實力和豐富的經(jīng)驗 專業(yè)的管理團(tuán)隊 ―― 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ――4 層創(chuàng)意建筑 功能化體系 ——以商業(yè)為核心功能帶動其他功能相應(yīng)發(fā)展，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ―― 商場、停車場 形象定位 從以上的對比來，項目比較接近生活方式購物中心發(fā)展的條件。 26 形象定位 城市中心，自我方式，個性時尚消費 生活方式購物中心：以娛樂、餐飲為主打的綜合性消費中心，其業(yè)態(tài)的組合及配比不同一般的購物中心。 27 檔次定位 ?以高檔購物中心配套、裝修、布局、經(jīng)營理念、服務(wù)理念為參照標(biāo) 準(zhǔn)，樹立大港購物中心標(biāo)桿 ?以中低檔消費刺激消費者的消費沖動。 根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大港市民不僅對目前大港商業(yè)結(jié)構(gòu)不滿意，且對大港商業(yè)的硬件和軟件配套表現(xiàn)不滿，感覺銷售價格相對偏高。 28 客戶定位 生活方式購物中心其業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以娛樂、餐飲為主打，在業(yè)態(tài)配比上適度增加娛樂和餐飲所占比重，因此其客戶定位的幾關(guān)鍵詞 時尚、享樂、年輕 從大港的人口調(diào)查數(shù)據(jù)分析，大港目前已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，其中 50歲以下人口占 49%， 50歲以上占 51%，其中 1835歲占 24%， 5070歲占 27%，因此，客戶定位可以選定 1835歲的群體，但在商業(yè)功能實現(xiàn)上也應(yīng)該關(guān)注 50歲以上的消費群體。 29 重要客戶 游離客戶 核心客戶 重要客戶 游離客戶 ?區(qū)域來源：大港城區(qū) ?年齡特征： 3045歲 ?職業(yè)特點：企業(yè)中層管理人員 、 政府公務(wù)員 、 個體工商戶 ?消費取向：關(guān)注品牌價值及價格 ， 被動娛樂消費 ?消費特征：注重產(chǎn)品性價比 ， 迷信品牌價值 ， 消費區(qū)域理性 重要客戶：中青年 ， 占 30% ?區(qū)域來源：城區(qū) 、 大學(xué)城 ?年齡特征： 1830歲 ?職業(yè)特點： 學(xué)生 、 白領(lǐng)階層 、 專業(yè)技術(shù)人員 ?消費取向：關(guān)注特色 、 個性化 、 娛樂化消費 ?消費特征：以個性 、 時尚 、 享樂為消費目標(biāo) 核心客戶：本地時尚年輕一族 ， 占 50% ?趨于來源：項目周邊居民區(qū) ?年齡特征： 2850歲 ?職業(yè)特點：不固定 ?消費取向：生活日用品消費 ?消費特征：關(guān)注產(chǎn)品價格 、 種類 、 質(zhì)量 、 服務(wù)等方面 游離客戶：周邊居民 ， 約 20% 客戶定位 以大港年輕一族為主，中青年為輔，兼顧周邊居民 30 本項目商業(yè)不僅滿足社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個城市 功能定位 零售功能：品牌名店、主題百貨、運動休閑、藝術(shù)家飾、珠寶飾品、超市 餐飲功能：中華美食、異國風(fēng)味、連鎖餐飲、特色餐飲 酒吧功能：特色酒吧、主題酒吧、創(chuàng)意書吧 娛樂功能：多廳影院、數(shù)碼影音、 KTV、電玩城 31 功能定位 各商業(yè)功能面積比 40%23%15%20%2%零售娛樂酒吧餐飲其他在項目功能定位，我們打破傳統(tǒng)購物中心的常規(guī)零售、餐飲、娛樂功能比 52： 18：30，適度減小零售和娛樂功能面積比，增加酒吧功能及餐飲功能面積比，從而更好的適應(yīng)相對年輕的客群定位。 32 業(yè)態(tài)定位 本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。 33 業(yè)態(tài)定位的影響因
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