巴登項(xiàng)目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位終稿-文庫吧在線文庫
【正文】 干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ―― 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ―― 各功能共融不互擾 功能化體系 ―― 五星級(jí)酒店 /甲級(jí)寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ―― 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ―― 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ―― 商場、公寓 定位差異化 ―― 通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 ―― 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 配套設(shè)施 ―― 頂級(jí)商場 明確定位 ―― 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /… 獨(dú)具特色 ―― 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 功能化體系 ―― 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 19 發(fā)展方向 綜上所述：第一種發(fā)展模式規(guī)項(xiàng)目無法滿足其規(guī)模要求，第二種發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)支撐或者客戶支撐已經(jīng)形成，且相對(duì)成熟，項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境無法達(dá)到要求，第三種發(fā)展模式需要商務(wù)人群為支撐，而項(xiàng)目周邊缺乏商務(wù)人群，第四種發(fā)展模式的發(fā)展外因與項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境基本一致。 ?區(qū)域建設(shè)尚處啟動(dòng)階段，周邊配套嚴(yán)重不足； ?項(xiàng)目進(jìn)深寬度有限，不利于布局。租金水平 2030元 /天 /㎡ 案例借鑒 12 案例借鑒 業(yè)態(tài)組合情況 B1 L1 L2 合計(jì) 層面積 3500 3500 7000 商業(yè)面積 3000 3000 6000 特色酒吧 % % 43% 主題餐廳 % % % 精品服飾 % % % 層高 6 主力店描述 停車場 ?精品店占 %；主題餐廳占 %；特色酒吧占 43%。游樂城的銷售額突破百萬， 案例借鑒 10 業(yè)態(tài)組合情況： ?精品店占 32%；餐飲娛樂占%；超市占 %；花車占 %。 模式、業(yè)態(tài)的選擇 ?以城市休閑為商業(yè)聚集人氣，以購物實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值； ?以豐富的業(yè)態(tài)結(jié)合良好自然景觀營造完全開放式的購物空間。 產(chǎn)品組合 盈港平面布局主要由東西主力店、品牌街、時(shí)尚 Mall、亮馬金街和湖畔吧街構(gòu)成。 二樓主要是針對(duì)于青少年、小孩與家庭，租戶為電器店、玩具店、 快餐館、茶餐廳等，并設(shè)有中央廣場與戶外庭園、噴泉水流。 3 報(bào)告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 4 市場回顧 大港商業(yè)市場特點(diǎn)： 以勝利街為核心，形成百貨、服裝、精品、日常生活用品等業(yè)態(tài)的城區(qū)核心商圈。 主力店分析 三家主力店分別為 vivomart 大賣場、嘉華影院和高檔百貨店詩家董。 ?開放式的商業(yè)街區(qū)式商業(yè)為消費(fèi)者創(chuàng)造盡可能多的與自然接觸機(jī)會(huì)和活動(dòng)空間。經(jīng)營面積約 6萬平方米，由地上一層至四層構(gòu)成，包含 180余個(gè)商家。 基本狀況 北京同樂灣位于四通橋和白頤路交匯處東南角，友誼賓館東門正對(duì)面，屬雙安商圈核心位置，周邊眾多購物中心和寫字樓。 容 積 率 ： ； 四至 ：東西長 185米；南北寬 。 ? 借助項(xiàng)目率先啟動(dòng)商業(yè)的機(jī)會(huì)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)占商業(yè)至高點(diǎn)； ?提升商業(yè)發(fā)展水平及服務(wù)水平。 補(bǔ) 缺 創(chuàng)新 爭 奪 ?彌補(bǔ)大港商業(yè)步行街乃至城區(qū)商業(yè)功能的缺失 ，滿足核心商圈功能擴(kuò)張需求 ?為住宅和周邊日常生活消費(fèi)提供服務(wù) ?更新大港傳統(tǒng)商業(yè)模式，以新興商業(yè)模式及業(yè)態(tài)，樹立大港商業(yè)標(biāo)桿 ?逐步瓜分城區(qū)核心商圈目標(biāo)客群，挑戰(zhàn)其城市地位，打造城市新興商圈 發(fā)展戰(zhàn)略 23 報(bào)告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 24 確定項(xiàng)目形象的原則 本項(xiàng)目形象確立原則： ?項(xiàng)目命名與主題商業(yè)文化 、 商業(yè)的價(jià)值主張相吻合； ?塑造大港商業(yè)開發(fā)標(biāo)桿性形象； ?打造項(xiàng)目的高知名度； ?項(xiàng)目命名內(nèi)涵豐富 ， 易于銷售宣傳的延展； ?項(xiàng)目命名適于采用明快 、 莊重的推廣色調(diào) ， 易于營造熱烈的現(xiàn)場氛圍 。 32 業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。 38 業(yè)態(tài)定位 酒吧功能業(yè)態(tài)在其功能項(xiàng)所占面積比 特色酒吧占 % 主題酒吧占 % 創(chuàng)意書吧占 % 33%56%11%特色酒吧主題酒吧創(chuàng)意書吧時(shí)尚年輕一族對(duì)于酒吧消費(fèi)相對(duì)比較認(rèn)同，提高酒吧的比例有利于形成集群效應(yīng)，從而口碑效應(yīng)輻射人群；而新興業(yè)態(tài)創(chuàng)意書吧則娛樂效應(yīng)較小，應(yīng)該減小其比例。 48 產(chǎn)品定位 二層業(yè)態(tài)面積比 33%22%11%22%6% 6%主題百貨品牌名店特色餐飲連鎖餐飲異國風(fēng)味其他?主題百貨跨層設(shè)計(jì)，分別 2層3000㎡， 3層 3000㎡。 50 產(chǎn)品定位 四層業(yè)態(tài)面積比 44%25%13%8%10%電玩城多廳影院數(shù)碼影音創(chuàng)意書吧其他?注意動(dòng)與靜的結(jié)合，以主力店電玩城和數(shù)碼影音形成“動(dòng)區(qū)域”；以多廳影院和創(chuàng)意書吧形成“靜區(qū)域”。 13:13:2913:13:2913:133/23/2023 1:13:29 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , March 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 1時(shí) 13分 29秒 下午 1時(shí) 13分 13:13: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 1時(shí) 13分 :13March 23, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:13:2913:13:29
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