巴登項目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位終稿-wenkub
2023-03-24 12:35:30 本頁面
【正文】 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 4 市場回顧 大港商業(yè)市場特點： 以勝利街為核心，形成百貨、服裝、精品、日常生活用品等業(yè)態(tài)的城區(qū)核心商圈。 以永明路為核心，形成娛樂、餐飲、休閑娛樂、美容健身等業(yè)態(tài)城區(qū)功能輔助商圈。 二樓主要是針對于青少年、小孩與家庭，租戶為電器店、玩具店、 快餐館、茶餐廳等，并設有中央廣場與戶外庭園、噴泉水流。 成功要點 ?Vivocity 充分利用了水岸景觀增加消費者的自然感受并增加商業(yè)價值。 產(chǎn)品組合 盈港平面布局主要由東西主力店、品牌街、時尚 Mall、亮馬金街和湖畔吧街構成。 ?2023米的水岸條件提供了城市中難得的景觀條件，成為項目的突出的獨特亮點。 模式、業(yè)態(tài)的選擇 ?以城市休閑為商業(yè)聚集人氣，以購物實現(xiàn)項目價值； ?以豐富的業(yè)態(tài)結合良好自然景觀營造完全開放式的購物空間。 產(chǎn)品組合 產(chǎn)權商鋪 +主力店柜臺，購物中心柱距為 * 客戶分析 投資客占 25%，以出租為主，自營占 75% 成功要點 ?平面布局合理，將各功能很好互動，形成人氣互補。游樂城的銷售額突破百萬， 案例借鑒 10 業(yè)態(tài)組合情況： ?精品店占 32%；餐飲娛樂占%；超市占 %；花車占 %。 產(chǎn)品組合 獨立商鋪 +產(chǎn)權商鋪 客戶分析 投資客占 80%，以出租為主，自營占 20% 成功要點 ?地段，位于雙安商圈核心位置，周邊眾多購物中心及寫字樓。租金水平 2030元 /天 /㎡ 案例借鑒 12 案例借鑒 業(yè)態(tài)組合情況 B1 L1 L2 合計 層面積 3500 3500 7000 商業(yè)面積 3000 3000 6000 特色酒吧 % % 43% 主題餐廳 % % % 精品服飾 % % % 層高 6 主力店描述 停車場 ?精品店占 %；主題餐廳占 %；特色酒吧占 43%。 開發(fā)條件 ：東西北 ≥ 5m 南 ≥ 15m的規(guī)劃退距 ， 南面已經(jīng)完成退距 。 ?區(qū)域建設尚處啟動階段，周邊配套嚴重不足； ?項目進深寬度有限，不利于布局。 ?結合新商業(yè)發(fā)展需求，引領市場，擴大項目輻射半徑。 17 發(fā)展方向 綜合體的四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均 衡發(fā)展 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 18 發(fā)展方向 四種 模式 的內 外因 驅動 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 ――CBD/ 城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ―― 建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ―― 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關簇群 /未來商務核心區(qū) 地理位置 ―― 不遠離城市核心區(qū) 交通可達性 ——主干道沿線 客戶支持 ―― 商務客戶 地理位置 ―― 城市核心區(qū) 交通可達性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛 內因 強制性的視覺沖擊 ―― 超高層 /建筑群 高水準規(guī)劃設計 ―― 各功能共融不互擾 功能化體系 ―― 五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務式公寓 開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗 專業(yè)的管理團隊 ―― 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強制性的視覺沖擊 ―― 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ―― 商場、公寓 定位差異化 ―― 通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 ―― 五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力 配套設施 ―― 頂級商場 明確定位 ―― 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 獨具特色 ―― 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務內容 /… 功能化體系 ―― 商業(yè)為主導，其他功能為輔 一流的合作團隊規(guī)劃設計 /經(jīng)營管理 19 發(fā)展方向 綜上所述：第一種發(fā)展模式規(guī)項目無法滿足其規(guī)模要求，第二種發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)支撐或者客戶支撐已經(jīng)形成，且相對成熟，項目區(qū)域環(huán)境無法達到要求，第三種發(fā)展模式需要商務人群為支撐，而項目周邊缺乏商務人群，第四種發(fā)展模式的發(fā)展外因與項目所處區(qū)域環(huán)境基本一致。 項目定位 25 生活方式購物中心 項目 外因 優(yōu)越的地理位置 ――CBD/ 城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大規(guī)模的居住人口 ―― 人口 10萬以上 良好城市景觀配套 ——1000平米以上 較高的消費水平 ——人均消費15000元 /年以上 地段 ——港東新城 CBD核心位置 交通 ——周邊交通便利，未來有兩個公交站，三個地鐵站 人口 ——周邊規(guī)劃人口 10萬以上 景觀 ——緊臨城市綠化帶 消費 ——大港 2023年人均消費 內因 強制性的視覺沖擊 ―― 獨具創(chuàng)意的建筑。 根據(jù)我們的調查發(fā)現(xiàn)，大港市民不僅對目前大港商業(yè)結構不滿意，且對大港商業(yè)的硬件和軟件配套表現(xiàn)不滿，感覺銷售價格相對偏高。 33 業(yè)態(tài)定位的影響因素
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