【正文】 13:13:2913:13:2913:133/23/2023 1:13:29 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 13:13:2913:13:2913:13Thursday, March 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ?東西兩側(cè)分別為餐飲和百貨主力店，中間圍繞著特色餐飲和異國風(fēng)味。 ?城市規(guī)劃：港東新城為政府力圖打造的新城市副中心，本區(qū)域政府定位為行政商務(wù)中心。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?城區(qū)商業(yè)物業(yè)趨于飽和； ?大港商業(yè)存在娛樂餐飲方面的市場空白； ?未來 市場供應(yīng)較大與市場承受存在巨大的矛盾。 ?通過扮演市場填補(bǔ)者，準(zhǔn)確把握市場空白，以娛樂、餐飲為主打形成與周邊商業(yè)人氣互動。 定位 中國首家 lifestyle center。 大港現(xiàn)營業(yè)商業(yè)普遍存在服務(wù)水平低、銷售價格高、貨物更新速度慢等問題。 定位 新加坡最大型一站式購物、 lifestyle center。 ?設(shè)置中島，避免單一的人流動線，無法有效將人氣轉(zhuǎn)化為消費(fèi)缺點(diǎn)，從而有效減少租金減少動線。 開發(fā)現(xiàn)狀 大港區(qū)是天津市濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)域 ， 距離天津約 30分鐘車程 。 26 形象定位 城市中心，自我方式，個性時尚消費(fèi) 生活方式購物中心：以娛樂、餐飲為主打的綜合性消費(fèi)中心，其業(yè)態(tài)的組合及配比不同一般的購物中心。地下層建筑面積約 8000㎡ 46 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目各層商業(yè)組合 一層：超市、運(yùn)動休閑、藝術(shù)家飾、珠寶飾品、主題酒吧、特色酒吧。 51 產(chǎn)品定位 關(guān)于景觀及配套建議 4層實(shí)際的建筑面積約 6000㎡，余下的約 3000㎡的面積建議設(shè)置為開放式親水露臺，以便 4層的“靜區(qū)域”能得到良好的景觀支撐。 13:13:2913:13:2913:13Thursday, March 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 23日星期四 1時 13分 29秒 13:13:2923 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 13:13:2913:13:2913:133/23/2023 1:13:29 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 ?以動帶動人氣，以靜促成消費(fèi)，以動形成業(yè)態(tài)互動，以靜形成休閑體驗(yàn)。 39 業(yè)態(tài)定位 品牌組合策略 結(jié)合項(xiàng)目的檔次定位，項(xiàng)目的品牌組合策略 35%國際品牌 +65%的國產(chǎn)品牌 以國際品牌提升消費(fèi)檔次，以國產(chǎn)品牌刺激消費(fèi) 組合策略 經(jīng)營策略 40 業(yè)態(tài)定位 零售功能品牌組合 主題百貨：太平洋百貨、百盛、茂業(yè) 超市：華潤萬家、華聯(lián)超市、新華都 品牌名店：百麗、淑女屋、歌莉雅、真維斯、班尼路等 運(yùn)動休閑：安踏、李寧、耐克、阿迪、喬丹 藝術(shù)家飾：依詩家、雅爾卡迪、夢麗莎等 珠寶飾品：張萬福、老鳳祥、周大福、金鷺首飾 41 業(yè)態(tài)定位 餐飲功能品牌組合 連鎖餐飲：肯德基、麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王 特色餐飲：全聚德、三湘人家、人民公社、農(nóng)家樂 中華美食：蘭州拉面、粵式小吃、麻辣燙、小肥羊 異國風(fēng)味：必勝客、韓國料理、日本料理 42 娛樂功能品牌組合 業(yè)態(tài)定位 電玩城：城市英雄、電玩巴士、電玩地帶 數(shù)碼影音：紐曼、蘋果、步步高、佳能、索尼、三星 多廳影院：橫店、太平洋、華萊塢 KTV： agag、好樂迪、錢柜 43 業(yè)態(tài)定位 酒吧功能品牌組合 主題酒吧：綜合性演繹酒吧如長沙的水木年華、魅力四射 特色酒吧：清吧、慢搖吧、迪吧 創(chuàng)意書吧：以職業(yè)或者群體區(qū)分的主題文化書市 44 產(chǎn)品定位 考慮到項(xiàng)目以商業(yè)為核心的發(fā)展的模式，因此建議： 建筑形態(tài)：以多層創(chuàng)意建筑為表現(xiàn)形式，便于樹立項(xiàng)目獨(dú)特的外觀形象 45 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： ㎡ 建筑面積： ㎡ ,可用商業(yè)面積約 30000㎡ 容積率： 層高：一層： 6m； 24層： ；地下層： 4m 柱距： 建筑層數(shù)： 4層（不包含地下層） 停車位 :600個 ,地上 150個 。 項(xiàng)目定位 25 生活方式購物中心 項(xiàng)目 外因 優(yōu)越的地理位置 ――CBD/ 城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大規(guī)模的居住人口 ―― 人口 10萬以上 良好城市景觀配套 ——1000平米以上 較高的消費(fèi)水平 ——人均消費(fèi)15000元 /年以上 地段 ——港東新城 CBD核心位置 交通 ——周邊交通便利，未來有兩個公交站，三個地鐵站 人口 ——周邊規(guī)劃人口 10萬以上 景觀 ——緊臨城市綠化帶 消費(fèi) ——大港 2023年人均消費(fèi) 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ―― 獨(dú)具創(chuàng)意的建筑。 開發(fā)條件 ：東西北 ≥ 5m 南 ≥ 15m的規(guī)劃退距 ， 南面已經(jīng)完成退距 。 產(chǎn)品組合 產(chǎn)權(quán)商鋪 +主力店柜臺，購物中心柱距為 * 客戶分析 投資客占 25%，以出租為主，自營占 75% 成功要點(diǎn) ?平面布局合理，將各功能很好互動，形成人氣互補(bǔ)。 成功要點(diǎn) ?Vivocity 充分利用了水岸景觀增加消費(fèi)者的自然感受并增加商業(yè)價值。 5 報告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 6 新加坡 Vivo City (怡豐城） 基本狀況 商業(yè)面積 104萬㎡，地上三層，地下二層，另建 7層的停車場，租戶 300個 產(chǎn)品組合 一樓主要是主力百貨店 “詩家董 ” （ Tangs）及國際時裝店、面海餐飲區(qū)。 ?定位明確； ?強(qiáng)大的招商能力，以及主力店的引入。 經(jīng)營現(xiàn)狀 北京雙安核心商業(yè)區(qū)，租金較高，經(jīng)營良好、主要經(jīng)營特色餐飲、主題娛樂。 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭； ?以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶。 業(yè)態(tài)定位 零售功