【正文】 主要消費(fèi)人群集中在文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)和鐵西區(qū)，約占全部消費(fèi)人群 74%。 ?通過(guò)大量訪談我們發(fā)現(xiàn) ， 核心區(qū)商圈是 輻射全市及周邊縣鎮(zhèn)的城市級(jí)商業(yè)中心 ， 已經(jīng)成為安陽(yáng)市民購(gòu)物的第一和唯一選擇 ， 對(duì)全市有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力 。 簡(jiǎn)評(píng)： 丹尼斯兩大項(xiàng)目如果布局成功 ， 將會(huì)最大分流消費(fèi)力最強(qiáng)的鐵西 、 新區(qū)居民 ， 進(jìn)而改變安陽(yáng)商業(yè)格局 。 核心商圈競(jìng)爭(zhēng)取勝關(guān)鍵因素 —— 商業(yè)體量無(wú)出其右 ?老城區(qū)改造、周邊商業(yè)設(shè)施的啟動(dòng)將進(jìn)一步提升現(xiàn)有的物業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)水平，核心商圈能夠繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)。 江蘇大廈 、 國(guó)際商會(huì)大廈 、諾德等高級(jí)寫字樓也相繼落成 1980s后 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 2023年以來(lái) 進(jìn)入成熟期 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā) 辦公項(xiàng)目開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動(dòng) 規(guī)劃 COCOPARK， 怡景中心城等進(jìn)入營(yíng)運(yùn) ，晶島國(guó)際廣場(chǎng)即將開業(yè) COCO PARK，怡景中心城等進(jìn)入營(yíng)運(yùn)期，晶島國(guó)際廣場(chǎng)年底開業(yè) 商圈演變案例 55 鄭東新區(qū)的發(fā)展經(jīng)過(guò) 10年才初見規(guī)模，商業(yè)氛圍開始培育 2023年 建設(shè)期 新區(qū)按照規(guī)劃啟動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施也同步進(jìn)行 住宅進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，配套商業(yè)開發(fā) 19982023年 2023年 鄭東新區(qū)發(fā)展歷程 規(guī)劃期 規(guī)劃開始 新區(qū)商務(wù)和商業(yè)投資起步 快速發(fā)展期 2023年以來(lái) ?鄭州中心城區(qū)規(guī)模偏小，拓展空間受到制約，與省會(huì)城市的地位和建設(shè)全國(guó)區(qū)域性中心城市的目標(biāo)遠(yuǎn)不相適應(yīng)，因而1998年，鄭州市明確提出城市向東擴(kuò)展，尋求新的發(fā)展空間。 ?主城區(qū)人口：約 80萬(wàn)。 人口（萬(wàn)人） 人均 GDP（美元） Mall數(shù)量 平均每個(gè)Mall輻射的人口（萬(wàn)人） 代表性的 Mall 曼谷 800 3220 25 32 50萬(wàn)平方米的西康廣場(chǎng)（ Seacon Square）是亞洲最大的 Mall，也是世界排行第五大購(gòu)物中心。 說(shuō)明： 預(yù)測(cè) 1和預(yù)測(cè) 2是在全市消費(fèi)總額增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，以市區(qū)消費(fèi)總額比重 45%不變而得。 城市坐標(biāo) 27 0202340006000800010000120230 1000 2023 3000 4000安陽(yáng) 鄭州 深圳 北京 數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市統(tǒng)計(jì)公報(bào) GDP 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ?第一梯隊(duì)： 上海、北京 ?第二梯隊(duì)： 廣州、深圳 ?第三梯隊(duì)： 蘇州、天津 、 重慶 、杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南京、 成都 、 大連、沈陽(yáng)、 武漢 ?第四梯隊(duì)： 東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、 鄭州、長(zhǎng)沙 、福州、淄博、常州、 西安 ?第五梯隊(duì)： 昆明 、 廈門、 南昌、太原、 合肥、 南寧、 廊坊 、 宜昌 、 烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽(yáng)、柳州、遵義、玉溪、宜賓 、 吉安 、 ?？? 紅色為東部城市 蘭色為西部城市 綠色為中部城市 從 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)判斷，安陽(yáng)目前處于第五梯隊(duì)，正向第四梯隊(duì)進(jìn)發(fā) 8年 第四梯隊(duì) 12年 15年 第三梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 重慶 城市坐標(biāo) 28 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額較高 VS零售額偏低：消費(fèi)意愿被抑制，對(duì)未來(lái)不樂(lè)觀，消費(fèi)力有待挖掘 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市統(tǒng)計(jì)年鑒 0400800120016002023鄭州 洛陽(yáng) 南陽(yáng) 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽(yáng)0200400600800邯鄲 邢臺(tái) 晉城 長(zhǎng)治 聊城 濮陽(yáng) 鶴壁 安陽(yáng)安陽(yáng)城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款額與河南主要地市的對(duì)比 安陽(yáng)城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款額與周邊地市的對(duì)比 ?在河南省 18個(gè)縣市中的排名：第 6位。 ? 冶煉、能源及加工制造業(yè) 成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，三大行業(yè)的總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 60%。 ?公司考慮本項(xiàng)目持有，主要是想通過(guò) 年租金收益變成融資工具 。 ?安陽(yáng)市最早的私營(yíng)企業(yè)。 項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃中的廣場(chǎng)項(xiàng)目，目前還是一片荒地 規(guī)劃中市政廣場(chǎng) 項(xiàng)目西側(cè)為正在營(yíng)業(yè)的中環(huán)百貨 彰德路 東風(fēng)路 本項(xiàng)目地塊 規(guī)劃廣場(chǎng) 370米 125米 文峰北街 文峰南街 地塊已平整，等待施工 項(xiàng)目背景 4 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 本項(xiàng)目 臨時(shí)停車位多達(dá) 300余個(gè)，可進(jìn)入性很好，但未來(lái)交通壓力較大 文峰北街 —— 四車道 中環(huán)百貨與項(xiàng)目地塊之間的通道 文峰南街 —— 四車道，兩邊設(shè)停車道，可放臵 160個(gè)車位 文峰大道，雙向六車道，是貫穿城市東西的主干道 地塊解析 公交站點(diǎn)： 項(xiàng)目地塊設(shè)有 2個(gè)公交站點(diǎn)，10余條線路，輻射市區(qū)各角落。 通過(guò)與政府的努力爭(zhēng)取 ， 東廣場(chǎng) 44畝納入規(guī)劃并出資承建 ， 相應(yīng)獲取 相關(guān)附屬設(shè)施的使用權(quán) ， 如地下室 、 地上商業(yè)設(shè)施等 。 城市大事件 殷墟門票收入 2023年以前 2023年 200萬(wàn) 1000萬(wàn)，增長(zhǎng) 4倍，2023年預(yù)計(jì)更多 +400% 20 陸地交通四通八達(dá)，奠定安陽(yáng)豫北交通中心的地位，但距中樞機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)，外來(lái)旅游人群相對(duì)不便 城市交通 500km，高速公路 6小時(shí) 北京 鄭州 邯鄲 200km，高速公路 3小時(shí) ?京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速， 10 107國(guó)道貫穿南北。 ?人均 GDP：排名第 11，處于下游。同時(shí)，安陽(yáng)人攀比心理重。 案例總結(jié) 38 國(guó)際商業(yè)發(fā)展模式演變 我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程 安陽(yáng)即將進(jìn)入 商業(yè)發(fā)展模式演變 1990年代初 1990年代中 1990年代后 2023年代初 百貨商店、批發(fā)市場(chǎng) 大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng) 商業(yè)街 SHOPPING MALL 1000 2023 3000 7000 10000 百貨商店 大型綜合超市 都市 MALL 倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 郊區(qū) Mall 人均 GDP 商業(yè)業(yè)態(tài)演變 時(shí)期 安陽(yáng)市區(qū)人均GDP2680$ 從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，安陽(yáng)目前是大型綜超的大力發(fā)展期，即將進(jìn)入 Mall發(fā)展 ?綜超 +百貨是目前商業(yè)市場(chǎng)最好的經(jīng)營(yíng)方式，丹尼斯是絕佳代表。 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策 保證項(xiàng)目在資金和利潤(rùn)要求上的寬裕度 本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退 青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 45 Q2： 10萬(wàn)體量商業(yè)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？ Answer 2:市場(chǎng)容量與財(cái)務(wù)安排是最重要的風(fēng)險(xiǎn)防范。 ?隨著市委、市政府遷入政務(wù)新區(qū)，安陽(yáng)的行政中心轉(zhuǎn)移，未來(lái)安東新區(qū)內(nèi) 政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為老城區(qū)外另一個(gè)城市中心。 從目前看，東區(qū)住房規(guī)劃的落實(shí)還有待觀察，大量人口入住尚不會(huì)成為事實(shí)。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關(guān)區(qū) ?沃爾瑪項(xiàng)目：本應(yīng)進(jìn)駐本項(xiàng)目地塊 ， 但陰差陽(yáng)錯(cuò)拿下偏離核心商圈的紅旗路地塊 。 核心商圈 專業(yè)市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 安鋼商圈 市政府 商業(yè)格局 66 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 租金 1 工貿(mào)城 一層 2元 /平 /日 2 豫北興達(dá)汽配城 /平 /日 3 鋼材市場(chǎng) /平 /日 4 輕紡城布匹市場(chǎng) /平 /日 5 開發(fā)區(qū)家電批發(fā) 市場(chǎng) /平 /日 6 化工建材城 /平 /日 7 花鳥市場(chǎng) 1元 /平 /日 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在營(yíng)規(guī)模約 30萬(wàn)㎡，但除工貿(mào)城外，其余經(jīng)營(yíng)不佳 6 7 13 8 10 12 11 9 5 4 1 2 3 水暖建材市場(chǎng) 1 工貿(mào)中心 2 商貿(mào)城 3 金橋小商品市場(chǎng) 4 萬(wàn)通汽配中心 5 興達(dá)汽配城 6 7 豫北內(nèi)衣城 8 輕紡城 9 世紀(jì)家園家具城 10 鋼材市場(chǎng) 13 華豫紡織工業(yè)園 11 花卉市場(chǎng) 12 五金交電市場(chǎng) ?安陽(yáng)的專業(yè)市場(chǎng)主要集中在城市的南部和西部，文昌大道、黃河大道兩側(cè)，文峰大道西側(cè)。延續(xù)現(xiàn)有商脈，分享客流。 ?租金水平： 180280元 /㎡ /月 開業(yè) 百貨業(yè)品牌進(jìn)行關(guān)門調(diào)整 逐步成為安陽(yáng)最火爆的商場(chǎng) 以其品牌號(hào)召力逐漸帶旺唐子巷、文峰中路一帶的商業(yè)，成為安陽(yáng)品牌集中地 起步期 2023年初 2023年 5月 2023年 2023年后 調(diào)整期 成長(zhǎng)期 成熟期 丹尼斯（安陽(yáng)）的發(fā)展歷程 明清風(fēng)格的外立面 時(shí)尚現(xiàn)代的內(nèi)部裝修 競(jìng)爭(zhēng)分析 核心商圈主力店 75 丹尼斯以超市 +百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏 1F 2F 超市 服裝 鞋、皮具 精品 珠寶首飾 化妝品 餐飲 運(yùn)動(dòng) 家紡 ?丹尼斯主要以超市 +百貨聯(lián)動(dòng)的組合模式 ， 利用超市源源不斷地人流帶活一樓百貨的經(jīng)營(yíng) 。” 街鋪比重高導(dǎo)致“滿眼是鋪”的商業(yè)景象 未來(lái)安陽(yáng)的集中商業(yè)必將大行其道 ， 這是商業(yè)發(fā)展的必然選擇 ， 安陽(yáng)一樣 。 ?專業(yè)市場(chǎng)：專業(yè)市場(chǎng)分布在文昌大道和文峰大道西端 ，經(jīng)營(yíng)面積近 30萬(wàn)㎡，以家電、建材、內(nèi)衣等為主，輻射整個(gè)豫北。 ?臨近核心商業(yè)區(qū)的一些項(xiàng)目屢屢創(chuàng)出價(jià)格新高 ， 目前彰德路博地苑 （ 原機(jī)床廠 ） 商鋪報(bào)價(jià)高達(dá) /平米 ， 而周邊租金不過(guò) 7080元 /平米 /月 ， 靜態(tài)投資收益回報(bào)率只有 %！ 核心商圈周邊商鋪年推出很少，且鋪位大，總價(jià)高，而業(yè)內(nèi)人士反映銷售難度很大，投資者則認(rèn)為小面積、低總價(jià)商鋪很少。 訪談： 安東新區(qū)籌備辦公室已經(jīng)成立 ， 擬規(guī)劃區(qū)域可能達(dá)到 70平方公里左右 ， 人口規(guī)模 30萬(wàn) （ 現(xiàn)有市區(qū) 95平方公里 、 80萬(wàn) ） 。 未來(lái)格局 52 安東新區(qū)的發(fā)展剛剛起步，未來(lái)將有可能成為老城區(qū)外的另一個(gè)城市中心 ?安東新區(qū)規(guī)劃范圍：東起永安街，南至明福街，西至曙光路，東至光明路，規(guī)劃總用地 方公里。 43 Q2： 10萬(wàn)體量商業(yè)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性 管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 招商風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退 安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 ?風(fēng)險(xiǎn)一：無(wú)視市場(chǎng)實(shí)際需求 ?風(fēng)險(xiǎn)二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 ?風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確 ?風(fēng)險(xiǎn)四：重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)六：盲目輕信主力店 ?風(fēng)險(xiǎn)七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端 ?風(fēng)險(xiǎn)九：輕視后期的經(jīng)營(yíng)管理 ?風(fēng)險(xiǎn)十：無(wú)長(zhǎng)期的資金投入安排 44 本項(xiàng)目可能面臨一些的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為都可以通過(guò)合理的手段防范和規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場(chǎng)未來(lái)的需求 設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性 聘請(qǐng)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)公司，對(duì)設(shè)計(jì)嚴(yán)格把 關(guān) 管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 保證前期財(cái)務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融 資渠道，控制項(xiàng)目成本 工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 保證施工隊(duì)伍的專業(yè)水平，保證管理的效率 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場(chǎng)需求；在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化 。 ?隨著本項(xiàng)目（ 10余萬(wàn)平米）、沃爾瑪項(xiàng)目（ 5萬(wàn)平米）以及其他擬規(guī)劃項(xiàng)目近 20萬(wàn)商業(yè)供應(yīng)，未來(lái) 5年內(nèi)安陽(yáng)人均商業(yè)會(huì)逼近 1㎡?！? —— 張主任 文峰時(shí)代步行街管理處 消費(fèi)潛力 市區(qū)88%下屬縣市11%周邊地市1%核心商圈消費(fèi)者構(gòu)成 31 城市消費(fèi)實(shí)質(zhì)：中低端消費(fèi)人群為主，高端消費(fèi)流失 公務(wù)員1 7 . 8 9 %個(gè)體私營(yíng)業(yè)主1 8 . 7 0 %下崗人員0 . 8 1 %工人2 2 . 7 6 %學(xué)生9 . 7 6 %企業(yè)中高級(jí)管理人員0 . 8 1 %企業(yè)普通職員2 1 . 9 5 %其他5 . 6 9 %退休人員1 . 6 3 %工人 、 公務(wù)員 （ 包括泛公務(wù)員 ） 、 普通職員 、 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的比例占到 %， 私營(yíng)業(yè)主 、 中高層管理 人員比例僅占 %， 高端消費(fèi)流失 。 從電力消費(fèi)看 —— 2023年安陽(yáng)電業(yè)局銷售產(chǎn)值增長(zhǎng) %， 高于 GDP