【正文】 1F：勞當(dāng)勞或肯德基、屈臣士、服裝專賣店 2F：超市、手機(jī)通信、服裝專賣點(diǎn) 3F：中、西餐飲、購書中心 4F：游藝活動(dòng)中心、中西餐飲 完美體驗(yàn)：示范區(qū) 商業(yè)中心二座 看樓路線設(shè)臵原則： 看樓路線 ?唯一性，保證看樓客戶與工作人員的安 全，避免與施工線路交叉； ?安全性，規(guī)范到訪者看樓、觀景順序，以期對(duì)項(xiàng)目有全面的認(rèn)識(shí)； ?便捷性，增加客戶返回、停留銷售中心的幾率，以及與售樓員的洽談的機(jī)會(huì)。 細(xì)節(jié)品質(zhì)打造，建筑用材、花草、碉塑小品等要求精細(xì)化，并且必須在項(xiàng)目開盤前必須全部到位。降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)一期快速消化。二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)，實(shí)現(xiàn)別墅價(jià)值最大化。將收集的雨水直接用作園林綠化用水。 報(bào)告內(nèi)容 頁碼 ? 宏觀市場(chǎng)研判 ? 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ? 項(xiàng)目外銷策略 ? 項(xiàng)目售價(jià)及銷售期預(yù)測(cè) ? 中原團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)及溝通機(jī)制 4 38 63 106 175 187 197 項(xiàng)目區(qū)位 Part 項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃為城市居住區(qū)，同時(shí)配備商業(yè)金融功能 中山市彩虹片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（ 202311） 資料來源：中山市規(guī)劃局 片區(qū)規(guī)劃情況 根據(jù)片區(qū)控規(guī)顯示，片區(qū)內(nèi)用地基本以居住用地為主，同時(shí)在各個(gè)地塊當(dāng)中安插醫(yī)療、教育、市場(chǎng)、警務(wù)、行政辦公等城市及生活配套用地，片區(qū)周圍以城市綠地圍合 除居住用地之外，沿彩虹大道兩旁安排商業(yè)金融業(yè)用地 城市居住為主、商業(yè)金融為輔的傳統(tǒng)城市發(fā)展模式 項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)的地理位置及區(qū)位現(xiàn)狀 西區(qū)彩虹片區(qū) 中山西北部鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū)核心圈 中山南部鎮(zhèn)區(qū) 沙溪鎮(zhèn) 中山東部鎮(zhèn)區(qū) 彩虹片區(qū) 彩虹片區(qū)行政區(qū)劃分為中山市西區(qū)，但在一般認(rèn)識(shí)上，沙朗雖早已劃入西區(qū)行政管轄范圍，但由于各自產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迵異，融合性一直較差， 而彩虹片區(qū)是連結(jié)西區(qū)與沙朗乃至中山西北部鎮(zhèn)區(qū)的樞紐區(qū)域 作為城區(qū)重要放射區(qū)域，彩虹片區(qū)被市場(chǎng)寄予厚望，在鄰近的石岐區(qū)、西區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)不足、購買力膨脹的情況下順理成章成為最佳 “ 泄洪 ” 輻射區(qū) 105國道連接南北區(qū)域、北外環(huán)通達(dá)東西、翠景道連通城區(qū)、翠沙路開通貫通交通咽喉，區(qū)域交通已具備項(xiàng)目發(fā)力的一切條件 港口鎮(zhèn) 彩虹片區(qū)從片區(qū)背景、輻射力源、交通條件等具備與主城區(qū)融合的無限可能 項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)的地理位置及區(qū)位現(xiàn)狀 基于城區(qū)輻射能量有限及周邊郊鎮(zhèn)（沙溪、沙朗、港口、開發(fā)區(qū)）的承接能力不足的情況下，郊鎮(zhèn)短期內(nèi)無法超越城區(qū) “ 衛(wèi)星鎮(zhèn) ” 的身份，而彩虹片區(qū)具備與中心城區(qū)融合無間的一切條件 彩虹片區(qū) 石岐區(qū) 東區(qū) 朗心片區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 沙溪、大涌 沙朗 港口 西區(qū)彩虹片區(qū)與周邊區(qū)域、郊鎮(zhèn)關(guān)系拆解圖 新城區(qū)擴(kuò)展樞紐 郊鎮(zhèn)（沙溪大涌）連結(jié)樞紐 項(xiàng)目地塊條件分析 Part 項(xiàng)目總體區(qū)位 地塊位于西區(qū)彩虹片區(qū)，距主城區(qū)距離約為2km，周邊路網(wǎng)規(guī)劃為圍繞北外環(huán)、 105國道、翠景大道、彩虹大道構(gòu)建起項(xiàng)目路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并有康景路、翠沙路等連結(jié)性道路，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 彩虹片區(qū)規(guī)劃以城市居住區(qū)為主，輔以商業(yè)金融區(qū)配套 項(xiàng)目城市區(qū)位示意 105國道 翠景大道 彩虹大道 北外環(huán) 彩虹片區(qū) 富華道片區(qū) 星寶片區(qū) 朗心片區(qū) 項(xiàng)目四至情況：四周臨路狀況極優(yōu)，視野佳，但欠缺自然景觀資源 N S W 翠沙路遠(yuǎn)眺 新中醫(yī)院 彩虹大道 空地及在售樓盤 E 空地及水體 翠景大道北段 地塊南側(cè)臨 翠沙路，已經(jīng)貫通 ，并有新建成投入使用的新中醫(yī)院及翠景豪苑小區(qū) 地塊東側(cè)為空地，規(guī)劃為居住用地， 彩虹大道接駁105國道 地塊北側(cè)為空地及水體，地勢(shì)較為平坦， 視野情況較好，欠缺自然景觀資源 地塊西側(cè)臨翠景大道北段，連接北外環(huán)路 項(xiàng)目地塊四至 項(xiàng)目地塊進(jìn)入性較佳，城區(qū)可經(jīng)由翠景大道及彩虹大道接駁翠沙路進(jìn)入本項(xiàng)目 地塊進(jìn)入性 翠景大道 翠沙路 彩虹大道 市政路 由彩虹大道接駁翠沙路進(jìn)入本項(xiàng)目，通達(dá)性較好，但由于彩虹大道是中山城區(qū)接駁 105國道的一條主要干道，車流量較大，路面狀況部分時(shí)間段擁擠，昭示性一般 翠景大道連接西區(qū)與本項(xiàng)目，交通狀況較好，車流量較少，進(jìn)入性極佳，昭示性極佳 對(duì)項(xiàng)目周邊交通進(jìn)入性的分析可得出，由彩虹大道進(jìn)入可獲得較大的車流及人流支持，由翠景大道進(jìn)入則可獲得較為私密及良好的交通氛圍 可考慮洋房銷售期內(nèi)引導(dǎo)客戶由彩虹大道進(jìn)入，別墅區(qū)銷售期引導(dǎo)客戶由翠景大道進(jìn)入 1 2 項(xiàng)目地塊限制條件：地塊被分割、自然景觀資源先天不足、片區(qū)成熟度較差 被市政道路分割 項(xiàng)目地塊平坦，但被市政道路分割為兩塊小型地塊，不利于規(guī)劃完整性 項(xiàng)目周邊多為空地及池塘等小型水體，無山、湖、河、江、海等自然景觀資源 片區(qū)周邊多為空地，成熟度較差 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài) Part 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品為洋房 +別墅 +集中商業(yè)，是典型的城市綜合型社區(qū) 項(xiàng)目開發(fā)布局示意圖 一期洋房區(qū) 二期別墅區(qū) 二期洋房區(qū) 二期別墅區(qū) 二期洋房區(qū) 洋房 項(xiàng)目 洋房主流面積由83109㎡，二房二廳至四房二廳 均為高層洋房，二梯三戶布局 別墅 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排， 230450㎡，四房至六房 主力產(chǎn)品為 C、D D2型聯(lián)排別墅 商業(yè) 東西兩座，合計(jì)面積為 15566㎡ 項(xiàng)目產(chǎn)品線理解 洋房 項(xiàng)目 洋房主流面積由83109㎡，二房二廳至四房二廳 均為高層洋房，二梯三戶布局 別墅 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排， 230450㎡，四房至六房 主力產(chǎn)品為 C、D D2型聯(lián)排別墅 商業(yè) 東西兩座，合計(jì)面積為 15566㎡ 面積走小居家型洋房產(chǎn)品 主流面積城區(qū)精稀別墅 中型規(guī)模集中式商業(yè)體 小結(jié) 項(xiàng)目區(qū)位：新城區(qū)擴(kuò)展樞紐、郊鎮(zhèn)連結(jié)樞紐 1 彩虹片區(qū)整體規(guī)劃為新城市規(guī)劃的典型模式，片區(qū)以居住規(guī)劃為核心，輔以商業(yè)金融，安排眾多行政、教育、生活配套。措詞一條比一條嚴(yán)厲，一條比一條更具針對(duì)性。 中山中心組團(tuán)各面積段存量 單位（套）： 西區(qū)各面積段存量 單位（套）： 西區(qū)市場(chǎng)存量按面積段分為 90140㎡中大戶型占半壁江山，預(yù)期未來競(jìng)爭(zhēng)仍集中在這一區(qū)間市場(chǎng) 售價(jià)情況 自 09年 2月至 10年 4月，全市一手商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。1 Code of this report | 169。 4月份成交單價(jià) 5369元 /平米，創(chuàng)歷史新高。由此可見國家對(duì)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)調(diào)控的決心 指導(dǎo) 督導(dǎo) 規(guī)范 劍指 ? 二套房貸款比例不少于 40％， 大部份仍屬于指導(dǎo)意見 ? 保障性住房供應(yīng)量激增至 1540萬戶 ? 公布 2023年新貨幣政策， 審批雖收緊，但仍然利好 ? 繼續(xù)執(zhí)行相對(duì)寬松的貨幣政策 ? 上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 ? 嚴(yán)厲勢(shì)行，各項(xiàng)政策 ? 央企退市，表明決心 ? 嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 ? 對(duì)一線城市影響較大，政策逐步向二、三線城市拓展 ? 調(diào)控制直指投資、投機(jī)性購房， 三套停貸 ? 異地購房貸款停止，抑制異地購房 ? 物業(yè)稅出臺(tái)“呼聲”漸近 一月 二月 三月 四月 新政頻出，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超 07年 與 2023年 ，保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的前提下，亂世出重典再一次成為現(xiàn)實(shí) 07年市場(chǎng)調(diào)控與 2023年調(diào)控基調(diào)對(duì)比 新政下的市場(chǎng)現(xiàn)象 07~10年來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁， “415” 史上最嚴(yán)厲新政初顯政府調(diào)控決心，預(yù)示著樓市將進(jìn)入較長(zhǎng)調(diào)整期 07年 9月之前常規(guī)調(diào)控： 在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展 和住房需求強(qiáng)力推動(dòng)下 ，繼續(xù)保持了較快速度的 發(fā)展，市場(chǎng)供需總體兩旺。由于片區(qū)道路狀況及與城市的辯證關(guān)系，彩虹片區(qū)具備融入主城區(qū)的無限可能，且為城區(qū)西向擴(kuò)展的核心樞紐腹地 特殊的區(qū)位，成為城區(qū)西部郊鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)的樞紐 項(xiàng)目地塊條件：具位臵、交通、進(jìn)入性優(yōu)勢(shì)，自然資源受限，片區(qū)成熟度較差 2 地塊具備極優(yōu)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì) 地塊周邊多為空地及水體，自然資源情況較差，片區(qū)成熟度較差 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合形社區(qū)，多樣化的豐富產(chǎn)品線 3 相較于片區(qū)內(nèi)對(duì)手項(xiàng)目復(fù)合程度最高 洋房、別墅、商業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)多樣，產(chǎn)品線豐富 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 Part 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)客戶的置業(yè)特征及購房動(dòng)力，項(xiàng)目面臨片區(qū)內(nèi)及岐江河以西博愛一路擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)線、點(diǎn)示意 博愛一路片區(qū) 項(xiàng)目片區(qū) 主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)理解 集中線式主力競(jìng)爭(zhēng)（本片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)） 根據(jù)片區(qū)客戶的置業(yè)特征及購房動(dòng)力，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來源于片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)（主要為洋房產(chǎn)品）及岐江河以西博愛一路片區(qū)（主要為洋房及別墅產(chǎn)品） 分散點(diǎn)式相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)（城區(qū)） 項(xiàng)目的區(qū)域特性決定，項(xiàng)目?jī)?nèi)的產(chǎn)品與核心城區(qū)內(nèi)相同性質(zhì)的產(chǎn)品類型存在相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)對(duì)手項(xiàng)目 大信新家園 碧翠華庭 尚湖軒 翠景豪苑 藍(lán)波豪庭 世紀(jì)新城 中信左岸 濱江一號(hào)公館 本項(xiàng)目 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目 本項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目有： 大信新家園 尚湖軒 擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)對(duì)手項(xiàng)目有：藍(lán)波豪庭、世紀(jì)新城、中信左岸、濱江一號(hào)公館 其中，處于本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的大信新家園及尚湖軒兩個(gè)在售項(xiàng)目均定位于中等檔次純洋房項(xiàng)目，而擴(kuò)展區(qū)內(nèi)濱江一號(hào)為城區(qū)江景豪宅定位，世紀(jì)新城為城區(qū)江景綜合社區(qū)定位，藍(lán)波豪庭與中信左岸為中高檔次純洋房居住社區(qū)定位 項(xiàng)目在別墅這一產(chǎn)品層面，預(yù)期中將面臨奧園愛琴灣、雅居樂 808畝項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 奧園愛琴灣 雅居樂 808畝 合生西區(qū)項(xiàng)目 片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目情況 大信新家園 尚湖軒 中信左岸 位置 中山市西區(qū)彩虹大道 中山市彩虹大道西側(cè) 中山市博愛路與 105國道交匯處 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 108148 （平方米） 建筑面積 255787 （平方米） 占地面積 36570 （平方米） 建筑面積 145000 （平方米） 占地面積 108000（平方米） 建筑面積 330000（平方米） 發(fā)售日期 20230928 預(yù)計(jì) 2023年 5月 20230913 價(jià)格 均價(jià) 5500元 /平米 均價(jià) 45004800元 /平米 均價(jià) 48005000元 /平米 主要建筑形態(tài) 多層，小高層 高層 高層電梯洋房 容積率 片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目情況 世紀(jì)新城 濱江一號(hào)公館 藍(lán)波水岸 位置 中山市博愛一路與翠景南路交匯 處 中山市西區(qū)中山一路（獅窖河與歧 江河交界 ） 西區(qū)博愛一路中山二橋側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 1070000 （平方米） 建筑面積 1500000 （平方米） 占地面積 42299 （平方米） 建筑面積 109635 （平方米） 占地面積 202300 （平方米） 建筑面積 700000（平方米） 開盤時(shí)間 20230901 20230501 20230501 價(jià)格 均價(jià) 6300元 /平米 均價(jià) 10000元 /平米 均價(jià) 5000元 /平米 主要建筑形態(tài) 小高層，高層，別墅 高層電梯洋房 高層電梯洋房 容積率 2 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié) 周邊項(xiàng)目 產(chǎn)品情況 售價(jià) 余貨 大信新家園 洋房：三房二廳 ㎡ 商鋪： ㎡ 洋房：均價(jià) 5500元 /㎡ 63套 碧翠華庭（售磬） 洋房：二房 6687 ㎡ 三房 109123 ㎡、四房 140 ㎡ 均價(jià) 43004400元 /平方（含 1000元裝修） 6套 尚湖軒 洋房：二房二廳 7678㎡ 三房二廳 92125㎡ 均價(jià) 45004800元 /㎡ 234套 中信左岸 洋房：三房二廳 107113 ㎡ 均價(jià) 4500元 / ㎡ 350多套 世紀(jì)新城 洋房：三房二廳 139149㎡ 五房二廳： 231233㎡ 別墅：三房二廳： ㎡ 四房二廳： ㎡ 洋房： C C2棟均價(jià)6500元 / ㎡， V2棟6100元 / ㎡ 別墅：均價(jià) 15000元 / ㎡，現(xiàn)在可以打 9折 120套 濱江一號(hào) 洋房：三房二廳 ㎡