【正文】 研究 23個(gè)日歷天 核心成果形成 時(shí)間進(jìn)度 階段劃分 工作內(nèi)容 070207—— 070307 ?市場宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研 ?城市發(fā)展與總體規(guī)劃 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?專業(yè)人士深度訪談 ?不同層級(jí)消費(fèi)者訪談 ?政府官員訪談 1.《整體定位及發(fā) 展建議中期溝通稿》 提交成果 項(xiàng)目終稿匯報(bào) ?整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略補(bǔ)充、調(diào)整與修改 070308—— 070322 1《整體定位及 發(fā)展建議報(bào)告》 終稿 2 本次研究的思路框架 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目屬性界定 總體市場分析判斷 房地產(chǎn)市場規(guī)律研究 三線城市成功開發(fā)案例借鑒 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目背景 市場判斷 機(jī)會(huì)與問題 整體定位 主要的研究內(nèi)容 中期成果匯報(bào)思路 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)建議 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?東站投入使用后，將帶動(dòng)周邊商業(yè)及居住區(qū)快速發(fā)展，聚集效應(yīng)明顯。 ?挑戰(zhàn)： 必須 保證現(xiàn)金流 ，以確保滾動(dòng)開發(fā)；保證項(xiàng)目整體利潤，最大挖掘市場價(jià)值； 項(xiàng)目屬性界定 城市門戶新區(qū)、中等規(guī)模分期開發(fā)、 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目 18 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運(yùn)城房地產(chǎn)市場特征解析 19 運(yùn)城位踞“黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心，聚集輻射效應(yīng)明顯，發(fā)展?jié)摿薮? ?運(yùn)城 市位于山西省南端 ，處山西、陜西、河南三省的交匯點(diǎn)，同鄰省的 渭南市和三門峽市 一起構(gòu)成 黃河中游“金三角” 。 ?運(yùn)城 關(guān)公機(jī)場 的投入使用使運(yùn)城進(jìn)一步成為中部交通旱碼頭，為運(yùn)城帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 運(yùn)城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 2023年運(yùn)城工業(yè)增加值居全省第三 282242183 180158155050100150200250300太原 臨汾 運(yùn)城 長治 晉城 大同工業(yè)增加值56% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)億元 24 指標(biāo) 增加值 營業(yè)收入 出口交貨值 實(shí)現(xiàn)利潤總額 實(shí)交稅金 民營企業(yè)指標(biāo) 億 增長幅度 ％ ％ —— ％ 15％ ?06年運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各項(xiàng)指標(biāo)均呈飛速增長，連續(xù)3年全市民營經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均超過 15%以上。 城市宏觀背景分析總結(jié) 運(yùn)城城市宏觀狀況良好，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ?運(yùn)城據(jù)有重要區(qū)位交通條件，優(yōu)勢明顯 ?運(yùn)城在省內(nèi)占有重要經(jīng)濟(jì)地位 ?經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供良好基礎(chǔ) ?第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶來財(cái)富人群 從城市宏觀背景來看 ,運(yùn)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)催生大量新富階層， 理論上會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展 ,房地產(chǎn)市場應(yīng)該處于爆發(fā)增長階段，市場呈現(xiàn)供需兩旺的狀況？ 27 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運(yùn)城房地產(chǎn)市場特征解析 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?整體 空置率為 %，但處于 514%的 合理空置區(qū)間 。 個(gè)盤銷售速度普遍偏低， 10~15套為較理想的銷售速度 總價(jià) 銷售速度 10 15 20 萬元 項(xiàng)目名稱 單價(jià) 總價(jià)區(qū)間 銷售速度 今日名邸 3100 4552 12套 /月 匯景名園 2500 2740 12套 /月 運(yùn)管花園 2500 3445 7套 /月 紫薇佳苑 1850 25 15套 /月 槐東花園 2300 1334 15套 /月 金兆大廈 2800 3450 7套 /月 畢加索 3880 4152 5套 /月 學(xué)府嘉園 2200 2039 13套 /月 天泰文化苑 2050 2628 78套 /月 水岸華庭 4300 122146 2套 /月 鑫地陽光城 1950 1833 15套 /月 海天云頂 2023 2733 7套 /月 金鑫錦繡花城 2023 2832 13套 /月 中鑫美景天城 1700 1432 22套 /月 鼎鑫黃金水岸 3900 105153 4套 /月 北京高爾夫花園 5400 3300 167213 7499 /月 粵梅花園 1380 914 20套 /月 名人港灣 3000 3745 8套 /月 5 25 30 35 40 15 25 20 30 45 50 80 100 今日名邸 匯景名園 運(yùn)管花園 金兆大廈 畢加索 學(xué)府嘉園 水岸華庭 海天云頂 中鑫美景天城 北京高爾夫 黃金水岸 奧梅花園 名人港灣 天臺(tái)文花苑 陽光城 紫薇佳苑 槐東花園 錦繡花城 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場路板塊 16004000元 /平米 地處城市交通門戶，由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)禹都及空港開發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景良好，成為投資新熱點(diǎn)。 銷售狀況 06年 8月銷售， 12套 /月 06年 8月開盤， 12套 /月 銷售 120套，不到 1/3，7套 /月 —— 中心區(qū)板塊：傳統(tǒng)成熟居住區(qū)，供應(yīng)較少，以小高層物業(yè)為主 在售項(xiàng)目掃描 ?傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知 /公共交通方便 /生活配套完善 依托資源 ?25003100元 /平米 平臺(tái)價(jià)格 ?小高層和高層，以小高層為主 產(chǎn)品形式 ?開發(fā)水平普遍不高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 開發(fā)水平 ?新增用地較少，多為舊城改造的存量用地，未來沒有大規(guī)模供應(yīng)項(xiàng)目 未來供應(yīng) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品 多層、小高層 18層小高層 7層電梯多層及多層 7層電梯多層 戶型面積 2居 90平米； 3居 117133平米； 4居 161167平米 3居： 137165平米 3居： 140160，邊戶 180 2居： 83102平米； 3居：119156平米； 4居：183190平米 價(jià)格 多層均價(jià) 1950， 高層均價(jià) 2400 起價(jià)： 1550，均價(jià) 2023，商業(yè)售價(jià) 3500 均價(jià) 2023 均價(jià) 1700元 /平方米； 頂層復(fù)式， 2200元 /平方米； 地下室 400元 /平方米 銷售狀況 多層已入住 50%。 06年 9月 29日開盤， 4套 /月 06年 5月 28日開盤，獨(dú)棟，已售 3套， /月 20套 /月 機(jī)場路板塊：城市交通門戶，依托便利交通及良好環(huán)境，別墅產(chǎn)品開始出現(xiàn) 在售項(xiàng)目掃描 ?城市交通門戶 /禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地 /經(jīng)濟(jì)前景好 依托資源 ?多層 16001800元 /平米 ?小高層 2700元 /平米 ?別墅類 28005400元 /平米 平臺(tái)價(jià)格 ?多層為主，少量別墅物業(yè) 產(chǎn)品形式 ?別墅類產(chǎn)品出現(xiàn)，設(shè)計(jì)水平較低，概念模糊 開發(fā)水平 ?有大規(guī)模住宅用地供給，競爭較激烈 未來供應(yīng) 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場整體營銷展示水平較低，基本上沒有系統(tǒng)的營銷手段，缺乏對(duì)客戶的主動(dòng)引導(dǎo) 項(xiàng)目 售樓處 營銷策劃機(jī)構(gòu) 營銷手段 1 畢加索 售樓中心，沙盤模型 上海金正房地產(chǎn)咨詢有限公司 樓書，報(bào)刊 2 豐喜運(yùn)管花園 售樓中心 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 樓書、折頁、報(bào)刊 3 匯景名園 臨時(shí)售樓處，沙盤 西安德道地產(chǎn)策劃營銷有限公司 折頁，報(bào)刊 4 今日名邸 售樓中心，沙盤 戴德梁行 折頁，報(bào)刊 5 天泰文花苑 售樓中心，沙盤模型 —— 折頁，報(bào)刊 6 金兆大廈 售樓中心，沙盤模型 青島琴明房產(chǎn)營銷公司 折頁，報(bào)刊 7 水岸華庭 售樓中心，沙盤，單體模型 上海德必不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 折頁、摟書 8 大世界花園 臨時(shí)售樓處，沙盤、戶型模型 香港天目策劃 /重慶天目 樓書、報(bào)刊 9 槐東花園 臨時(shí)售樓處 —— 折頁，報(bào)刊 10 黃金水岸 會(huì)所售樓處，沙盤、戶型模型 西安美道廣告有限公司 樓書，折頁、報(bào)刊 11 香格里拉綠谷 臨時(shí)售樓處 —— —— 12 鑫地陽光城 臨時(shí)售樓處 青島琴明房產(chǎn)營銷公司 折頁、 13 中鑫美景天城 售樓中心，沙盤、戶型模型 深圳創(chuàng)典全程 折頁、樓書 14 海天云頂 臨時(shí)售樓處，沙盤模型 陜西天實(shí)置業(yè)策劃有限公司 折頁，報(bào)刊 15 錦繡花城 臨時(shí)后樓處 —— —— 16 香榭麗舍 臨時(shí)售樓處 —— —— 17 奧梅花園 臨時(shí)售樓處，沙盤 —— 折頁、報(bào)刊 18 名人港灣 臨時(shí)售樓處，沙盤 —— 樓書，報(bào)刊 19 北京高爾夫花園 會(huì)所售樓處，沙盤 —— 樓書、報(bào)刊 20 溪花園 售樓中心，沙盤 西安金誠房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 樓書，折頁、報(bào)刊 對(duì)市場在售項(xiàng)目營銷手段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出： ，很多還停留在僅有沙盤和靠樓書賣房的階段； ，其他項(xiàng)目的營銷策劃和營銷手段水平較低； 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 板塊 項(xiàng)目 多層 售價(jià) 棟數(shù) （?。└邔? 售價(jià) 棟數(shù) 別墅 棟數(shù) 中心區(qū)板塊 1 今日名邸 ★ 3100 2（ 90） 2 匯景名園 ★ 2500 1（ 156） 3 豐喜運(yùn)管花園 ★ 2500 4（ 208） 4 溪花園 ★ 2500 10（ 820） 東部板塊 5 天泰文花苑 ★ 2050 10（ 600） ★ 2400 1（ 45） 6 金兆大廈 ★ 2800 1（ 161） 7 水岸華庭 ★ 2200 16（ 630）） ★ 2400 6（ 368） ★ 8 8 學(xué)府嘉園 ★ 2200 4（ 400） ★ 2300 7（ 600） 9 畢加索 ★ 3880 3（ 282） 10 槐東花園 ★ 2300 28（ 1008） 11 紫薇家苑 ★ 1850 4（ 160） 北郊板塊 12 鑫地陽光城 ★ 1950 6（ 288） ★ 2400 1（ 40） 13 中鑫美景天城 ★ 1700 22（ 1000） 14 海天云頂 ★ 2023 1（ 50） 15 錦繡花城 ★ 2023 14 (450) 機(jī)場路板塊 11 黃金水岸 ★ 1800 29（ 972） ★ 224 12 北京高爾夫 ★ 1700 19（ 520） ★ 106 13 名人港灣 ★ 3000 17（ 980） 14 奧梅花園 ★ 1380 5（ 120） 15 香格里拉綠谷 ★ 1500 8（ 200） 合計(jì) 12 165（ 6348） 12 54（ 3800） 3 338 對(duì)市場在售項(xiàng)目物業(yè)類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出： 1. 市場上多層物業(yè)的棟數(shù)和戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小高層和高層物業(yè)，多層物業(yè)為市場主流； ，多以小高層為主，城市新區(qū)項(xiàng)目以多層為主； ，小高層的價(jià)格相比多層價(jià)格沒有明顯的價(jià)格差距；49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶對(duì)持續(xù)性支出較為敏感，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目的自身配套設(shè)施，物業(yè)管理水平和安防措施整體服務(wù)水平較低 項(xiàng)目 自身配套 物業(yè)管理 安防服務(wù)措施 1 畢加索 商業(yè) 專業(yè)物業(yè)管理 紅外監(jiān)控、電子巡更、 24小時(shí)保安 2 豐喜運(yùn)管花園 商業(yè) —— —— 3 匯景名園 商務(wù)中心 封閉物業(yè)管理閉路電視 智能安防 4 今日名邸 商業(yè)，溫泉中心 物業(yè)管理 —— 5 天泰文花苑 沿街商業(yè) 天泰物業(yè)公司 —— 6 金兆大廈 —— 封閉物業(yè)管理 紅外監(jiān)控、電子巡更、 24小時(shí)保安 7 水岸華庭 對(duì)內(nèi)、對(duì)外溫泉會(huì)所（大東海洗浴城） 自己物業(yè)公司 —— 8 學(xué)府嘉園 沿街商業(yè) 金鑫物管 智能管理 9 槐東花園 —— —— —— 10 黃金水岸 專屬私人使館（會(huì)所） 紅外監(jiān)控、電子巡更、 24小時(shí)保安 11 香格里拉綠谷 沿街商業(yè) —— —— 12 鑫地陽光城 幼兒園 —— 對(duì)講門襟，全天候物管安防 13 中鑫美景天城 商業(yè)、幼兒園、活力運(yùn)動(dòng)場、多功能會(huì) 所、恒溫泳池 高新物業(yè) 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) /社區(qū)紅外監(jiān)控 /電子巡更 /全天保安 14 海天云頂 商業(yè) 自己物業(yè)公司 智能管理 15 錦繡花城 —— —— —— 16 紫薇家苑 —— —— —— 17 奧梅花園 —— —— 智能管理 18 名人港灣 社區(qū)會(huì)所，沿街商業(yè) 自己物業(yè)團(tuán)隊(duì) 保姆式物業(yè)管理 19 北京高爾夫花園 高爾夫練習(xí)場 自己專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 24小時(shí)安防服務(wù) 20 溪花園 VIP會(huì)所