【正文】 3550萬 的項(xiàng)目，銷售數(shù)度一般在 58套 /月， 隨著總價(jià)升高，速度略有下降 總價(jià)在 2035萬 之間的項(xiàng)目，銷售速度一般在 1215套 /月 個(gè)別項(xiàng)目銷售 速度突破 總價(jià)平臺，主要是由于 占據(jù)核心城市地位 、擁有產(chǎn)品創(chuàng)新或依托教育 等特殊資源 錦繡花城 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前運(yùn)城中高檔樓盤主要集中在中心區(qū)板塊和東區(qū)板塊，這主要是由于區(qū)域價(jià)值未形成以及零散土地供應(yīng)造成的。 市場發(fā)展處于初級階段，地價(jià)較低導(dǎo)致地價(jià)對產(chǎn)品價(jià)格影響低，使小高層高層產(chǎn)品存在接受抗性 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?三線城市土地地價(jià)差異較大，且整體地價(jià)偏低，導(dǎo)致地價(jià)對房產(chǎn)價(jià)格影響較低。 別墅與類別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、社區(qū)、園林、軟性服務(wù)等方面與普通住宅差別不大，不能體現(xiàn)別墅社區(qū)的品質(zhì) ?黃金水岸項(xiàng)目中 占據(jù)水景資源的臨岸產(chǎn)品銷售較好 ，沒有景觀資源的產(chǎn)品則缺乏市場，表明該項(xiàng)目的別墅物業(yè)社區(qū)形象未得到認(rèn)同，只停留在天然景觀的開發(fā)； ?項(xiàng)目 前期 的物業(yè)管理服務(wù)沒有很好的體現(xiàn)，客戶沒有明顯的感知軟性服務(wù)的價(jià)值； ?市場上尚未出現(xiàn)純別墅物業(yè)，黃金水岸為市場較認(rèn)可的別墅物業(yè)，水岸華庭和北京高爾夫項(xiàng)目有部分別墅物業(yè)； ?市場上只有黃金水岸的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了低密度社區(qū)意向； ?黃金水岸的產(chǎn)品設(shè)計(jì)表現(xiàn)了較 明確的別墅產(chǎn)品特征，如獨(dú)門獨(dú)院，獨(dú)立車庫等 ； ?與成熟市場產(chǎn)品比，產(chǎn)品品質(zhì)較差，產(chǎn)品用材較粗糙； ?獨(dú)棟產(chǎn)品的贈送私家小院，以簡單籬笆圍護(hù)，對庭院的綠化等未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃， 缺乏別墅物業(yè)氛圍； 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?別墅產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)市場最高價(jià)，各項(xiàng)目價(jià)格差異大，說明市場對別墅產(chǎn)品形式與價(jià)值沒有形成對位。地庫只租不賣， 1700元 /年 獨(dú)棟：均價(jià) 3900元 /平米 ,沿湖均價(jià) 4500元 /平米 多層： 1800元 /平米 獨(dú)棟： 5400元 /平米； 雙拼： 3300元 /平米； 聯(lián)排： 2800元 /平米； 疊拼： 2400元 /平米； 多層： 1700元 /平米 商鋪： 4500元 /平米 起價(jià) 1200元 /平米，均價(jià) 1380元 /平米 銷售狀況 06年 5月開售， 8套 /月。 7，總建筑面積 11萬平方米。 單體 ， 12層商業(yè)裙樓 總占地 230畝，其中一期占地 80畝 總占地 130畝，設(shè)計(jì) 1000戶，一期 282戶。 占地 20畝 占地 130畝，共 28棟 產(chǎn)品 15層小高層 電梯多層、別墅 普通多層 普通多層 戶型面積 3居： 106135 別墅： 284340平米； 3居 129157平米； 4居 181191平米； 商業(yè)面積 40100平米 三居 132135。 2430元起，均價(jià) 2500元。 總建筑面積 27000平方米 總占地 60畝，規(guī)劃住宅面積 12萬平方米，約800余戶。 北郊板塊 17002023元 /平米 城市未來發(fā)展方向，城市規(guī)劃和政策影響，供應(yīng)不斷增加，漸成區(qū)塊，且房價(jià)較低，有較高升值潛力。 機(jī)場路板塊 —— 隨著運(yùn)城機(jī)場投入使用，城區(qū)通往機(jī)場的道路沿線日益成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，尤以禹都和空港開發(fā)區(qū)為最。 206985 21779142752854468975023564. 8%5. 2%37. 7%27. 4%96. 3%01000002023003000004000005000006000007000008000002023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%商品房銷售面積增長率1019 10051143 1180141510. 3%1. 4%19. 9%3. 2%13. 7%020040060080010001200140016002023 2023 2023 2023 202310%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 商品房價(jià)格 增長率平方米 元 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售面積、竣工面積、空置率 6 4 .53 7 .68 2 .84 4 .31 1 6 .4521 6 7 .66 5 .62 0 4 .88 4 .30501001502002502023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)施工面積房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)銷售面積萬平方米 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?銷售竣工比逐年增高，05年達(dá)到 89%，市場基本處于 供求平衡狀態(tài) ，市場主要以現(xiàn)房銷售為主。 20232023運(yùn)城固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資與增長率 ?近年來，運(yùn)城房地產(chǎn)投資一直在高速增長，雖然受宏觀調(diào)控影響， 03年和 06年增幅急劇下降，但仍處于高位。 運(yùn)城進(jìn)出口貿(mào)易總額居全省第二 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財(cái)富人群 運(yùn)城消費(fèi)品總額居全省第二 384158133 132115 114050100150200250300350400太原 運(yùn)城 大同 臨汾 晉中 長治消費(fèi)品零售額3 3 . 76 . 54 . 02 . 9 2 . 71 . 705101520253035太原 運(yùn)城 晉中 呂梁 臨汾 長治進(jìn)出口總額運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，帶來大量財(cái)富人群 億元 億元 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資料來源：運(yùn)城統(tǒng)計(jì)年鑒、《運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)網(wǎng)》 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動民營經(jīng)濟(jì) 快速發(fā)展，積累大量社會財(cái)富 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量財(cái)富人群 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大 上、下游企業(yè)需求擴(kuò)大 私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展 企業(yè)盈利能力、積累能力加強(qiáng) 財(cái)富階層壯大 財(cái)富階層產(chǎn)生 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財(cái)富人群 ?運(yùn)城市個(gè)體工商業(yè)戶已發(fā)展到 ； 私營企業(yè)達(dá)到 ， 注冊資本 ?規(guī)模企業(yè) 發(fā)展到 357個(gè) ，其中 億元以上企業(yè) 55個(gè) ， 5000萬 — 1億元 企業(yè) 42個(gè) ，1000— 5000萬元企業(yè) 99個(gè) ； ?民營企業(yè) 從業(yè)人員達(dá)到 ，占運(yùn)城就業(yè)人員的 70%；實(shí)交稅金 20億元，占 運(yùn)城稅收的 31% 25 ?民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)。 ?全市已形成了輕紡、化工、食品、冶金、制藥、制版六大支柱產(chǎn)業(yè)， 工業(yè)綜合實(shí)力已躍居全省三強(qiáng) 。 ?運(yùn)城歷年人均 GDP均呈現(xiàn) 高速增長態(tài)勢 。 城市概況 05年省內(nèi)消費(fèi)品零售額及進(jìn)出口總額排名前六位 05年省內(nèi)生產(chǎn)總值及工業(yè)增加值排名前六位 01002003004005006007008009001000太原 臨汾 運(yùn)城 長治 大同生產(chǎn)總值384158133 132115 114050100150200250300350400太原 運(yùn)城 大同 臨汾 晉中 長治消費(fèi)品零售額282242183 180158155050100150200250300太原 臨汾 運(yùn)城 長治 晉城 大同工業(yè)增加值 05101520253035太原 運(yùn)城 晉中 呂梁 臨汾 長治進(jìn)出口總額21 運(yùn)城 運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，是連接中西部的“橋頭堡”，為發(fā)展提供有力條件 ?運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，境內(nèi) 同蒲鐵路 線橫穿南北， 運(yùn)風(fēng)高速 公路、 運(yùn)三高速 公路和 侯運(yùn)高速 公路，禹門口、風(fēng)陵渡及三門峽 三座黃河公路大橋 聯(lián)結(jié)西北、西南和中原地區(qū)，與洛陽、鄭州和西安形成縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)絡(luò)。 鄭州 西安 三門峽 洛陽 太原 城市地位 黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 運(yùn)城 渭南 20 運(yùn)城市在省內(nèi)具有重要經(jīng)濟(jì)地位，未來將建設(shè)成為黃河三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市 33102004006008001000太原 臨汾 運(yùn)城 長治 大同 晉中億元地區(qū)生產(chǎn)總值?運(yùn)城市 2023年生產(chǎn)總值達(dá)到 ，占山西省全省比重的 ％， 在 全省 經(jīng)濟(jì)總量 排名第三 。 一、項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) ?項(xiàng)目解析 ?項(xiàng)目屬性界定 17 城市門戶新區(qū) ?機(jī)遇： 城市投資力度大政策傾斜，區(qū)域快速發(fā)展，價(jià)值迅速提升；同時(shí)城市形象的不斷提升，為高品質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)提供條件； ?挑戰(zhàn)： 區(qū)域現(xiàn)狀較差，存在 一定程度陌生感； 成熟 需要過程及時(shí)間； 中等規(guī)模分期開發(fā) ?機(jī)遇： 降低持有風(fēng)險(xiǎn)， 靈活性可操作性提高 ； ?挑戰(zhàn)： 規(guī)模的限制，不能形成規(guī)模效應(yīng)， 市場影響力相對較弱； 保證滾動持續(xù)開發(fā)，要求 首戰(zhàn)必勝 以住宅開發(fā)為主 ?機(jī)遇： 項(xiàng)目可 快速變現(xiàn) ，降低持有風(fēng)險(xiǎn)。 擴(kuò)股工程進(jìn)行狀況 規(guī)劃商業(yè)金融街 11 地塊周邊教育配套完善，臨近康杰中學(xué)校區(qū)，人文教育氛圍濃厚 康杰中學(xué) ?康杰中學(xué)建校 1945年，學(xué)校占地100畝，建筑面積 10萬平米； ?康杰中學(xué)名人輩出，現(xiàn)在幾乎每年都培育出文理狀元，聲名遠(yuǎn)播； ?康杰中學(xué)的教職工以及慕名而來的學(xué)生家長可能是項(xiàng)目的潛在客戶； ?水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院距離項(xiàng)目地塊約為 3公里，占地面積420畝，現(xiàn)有教職工 350余人，在校學(xué)生 3500人； ?水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院為項(xiàng)目提供了良好的教育配套； 地塊周邊的康杰中學(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套資源； 1 2 3 4 5 康杰中學(xué) 幼兒園 安邑小學(xué) 安邑初中 水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院 本項(xiàng)目 12 項(xiàng)目指標(biāo)：中等規(guī)模以住宅為主項(xiàng)目，中低容積率（可調(diào)整），沒有其他明確限制 占地面積： ?10萬平米 ， 合 150畝； 容積率： ?政府要求在 ，可適度調(diào)整； 用地性質(zhì) ： ?住宅物業(yè)為主 ， 物業(yè)形式?jīng)]有限制 ， 建設(shè)部分配套商業(yè)； ?商業(yè)規(guī)模 ， 物業(yè)形式?jīng)]有限制 項(xiàng)目地塊 城市道路 地塊綠線 地塊紅線 項(xiàng)目地塊 可能取得土地 13 地塊成不規(guī)則長方形，內(nèi)部平坦，進(jìn)入性與展示性均佳，周邊城市形象較差 東至 北至 地塊內(nèi)部 地塊北側(cè)機(jī)場高速路 地塊西鋼結(jié)構(gòu)工廠 地塊南側(cè)鐵路 西至 地塊南側(cè)現(xiàn)狀道路 南至 地塊東南側(cè)供銷社 地塊東北側(cè)風(fēng)機(jī)制造廠 地塊西現(xiàn)狀道路 項(xiàng)目地塊 14 項(xiàng)目地塊內(nèi)部存在一些負(fù)面因素，特別是地塊南部的南同蒲鐵路影響較大，在規(guī)劃中應(yīng)予以有效的規(guī)避 低壓走廊： 地塊內(nèi)部有一條低壓線路，穿過地塊中部；低壓走廊有一定的安全隱患，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中應(yīng)予以規(guī)避，在施工中最好采用地埋的處理方式； 南同蒲鐵路： 南同蒲鐵路經(jīng)過項(xiàng)目地塊南側(cè)，是山西省重要的交通動脈，通行區(qū)間自太原到風(fēng)陵渡 ,長 505公里； 不利因素：鐵路通行頻率較高，地塊離安邑站較近，地塊的震動和噪音的影響比較大； 低壓走廊 鐵路 鐵路 低壓走廊 15 項(xiàng)目地塊解析回顧 優(yōu)越的區(qū)位 ?地塊位于運(yùn)城市城市老城區(qū)邊緣，城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，位于城市發(fā)展的新區(qū)； ?地塊位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰機(jī)場新區(qū)，是運(yùn)城城市門戶區(qū)。 ?未來以東站廣場為中心，將規(guī)劃商業(yè)金融街。 運(yùn)城機(jī)場 南風(fēng)廣場 鹽湖 禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 過境高速 7 地塊位于城市建成區(qū)外圍，位于運(yùn)城城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，具備良好的發(fā)展?jié)摿? ?運(yùn)城市城市主要發(fā)展方向： 向東、北方向發(fā)展； ?發(fā)展方向上的主導(dǎo)功能：運(yùn)城市政府向東搬遷，鹽湖區(qū)政府搬遷到城市北部； ?運(yùn)三高速公路以東方向?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，該片區(qū)位于城區(qū)東北側(cè)，東起 209國道，西至運(yùn)三高速路，北起姚暹渠，南至湯里村。山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終稿 謹(jǐn)呈：山西運(yùn)城東星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 一、項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) ?項(xiàng)目解析 ?項(xiàng)目屬性界定 6 項(xiàng)目