【正文】 00萬， 50萬，與 35萬產(chǎn)品銷售速度差異較大 總價 銷售速度 10 15 20 運城 項目名稱 單價 總價區(qū) 間 銷售速度 今日名邸 3100 4552 12套 /月 匯景名園 2500 2740 12套 /月 運管花園 2500 3445 7套 /月 紫薇佳苑 1850 25 15套 /月 槐東花園 2300 1334 15套 /月 金兆大廈 2800 3450 7套 /月 畢加索 3880 4152 5套 /月 學府嘉園 2200 2039 13套 /月 天泰文化苑 2050 2628 78套 /月 水岸華庭 4300 122146 2套 /月 鑫地陽光城 1950 1833 15套 /月 海天云頂 2023 2733 7套 /月 金鑫錦繡花城 2023 2832 13套 /月 中鑫美景天城 1700 1432 22套 /月 鼎鑫黃金水岸 3900 105153 4套 /月 北京高爾夫花園 5400 3300 167213 7499 /月 粵梅花園 1380 914 20套 /月 名人港灣 3000 3745 8套 /月 5 25 30 35 40 15 25 20 30 45 50 80 100 今日名邸 匯景名園 運管花園 金兆大廈 畢加索 學府嘉園 水岸華庭 海天云頂 中鑫美景天城 北京高爾夫 黃金水岸 奧梅花園 名人港灣 天臺文花苑 陽光城 紫薇佳苑 槐東花園 市場上總價 100萬以上 的項目，銷售速度一般在 5套以下 總價在 3550萬 的項目，銷售數(shù)度一般在 58套 /月， 隨著總價升高，速度略有下降 總價在 2035萬 之間的項目，銷售速度一般在 1215套 /月 個別項目銷售 速度突破 總價平臺，主要是由于 占據(jù)核心城市地位 、擁有產(chǎn)品創(chuàng)新或依托教育 等特殊資源 錦繡花城 53 本報告是嚴格保密的。 55 人口總量小，增長速度低，導致房地產(chǎn)市場支撐較弱，市場消化分散 ?運城城鎮(zhèn)人口分布不均，鹽湖區(qū)所轄城鎮(zhèn)人口僅占全市城鎮(zhèn)人口的%。 ?運城市 2023年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 。 ?我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在 10％左右，發(fā)達國家一般達到 25％。 多層： 90140平方米 2 運城職業(yè)技術學院住宅用地 500畝（建筑面積20萬平米） 多層、獨棟、小高層 獨棟： 305495； 多層：二房 101113，三房 120平米； 小高層：三房 120123平米； 3 運城濱水花園 700畝（） 多層、獨棟、小高層 雙拼，聯(lián)排 兩房： 7888平米； 三房： 95120平米 4 豪德光彩市場住宅用地 300畝（建筑面積約 30萬平米） 小高層，高層 —— 合計 1650畝（建筑面積 110萬平米） ?未來土地供應情況不明朗。 房地產(chǎn)市場為內(nèi)向型市場，開發(fā)水平較低，高端客戶的臵業(yè)需求沒有得到滿足 項目 開發(fā)商（ ★ 本地） 1 畢加索 運城大有房地產(chǎn) ★ 2 豐喜運管花園 豐喜環(huán)球房地產(chǎn) ★ 3 匯景名園 運城新康房地產(chǎn) ★ 4 今日名邸 山西新利通房地產(chǎn) ★ 5 天泰文花苑 山西天泰房地產(chǎn) ★ 6 金兆大廈 運城金兆房地產(chǎn) ★ 7 水岸華庭 運城御苑房地產(chǎn) ★ 8 學府嘉園 運城金鑫房地產(chǎn) ★ 9 槐東花園 運城金鑫房地產(chǎn) ★ 10 黃金水岸 山西鼎鑫房地產(chǎn) ★ 11 香格里拉綠谷 山西迎太房地產(chǎn) ★ 12 鑫地陽光城 山西鑫馬房地產(chǎn) ★ 13 中鑫美景天城 運城中鑫房地產(chǎn) ★ 14 海天云頂 山西海鑫海天房地產(chǎn) ★ 15 錦繡花城 運城金鑫房地產(chǎn) ★ 16 紫薇家苑 廣廈房地產(chǎn) 17 奧梅花園 運城運泰房地產(chǎn) ★ 18 名人港灣 山西亞航房地產(chǎn) 19 北京高爾夫花園 北京天海兆房地產(chǎn) 20 溪花園 遼寧龍程房地產(chǎn)運城公司 黃金水岸 ?市場上 80%以上的項目為本地開發(fā)商開發(fā)，外地開發(fā)商介入較少，屬于典型的內(nèi)向型市場； ?市場上只有美景天城和黃金水岸等個別項目的規(guī)劃建筑設計較好，大多數(shù)項目還是采用簡單的兵營式布局，為注重社區(qū)與景觀的整體規(guī)劃，產(chǎn)品的品質感較低； 美景天城 51 本報告是嚴格保密的。 ?小高層和高層產(chǎn)品的容積率較高，當土地價格較高時，其容積率可以起到稀釋地價、降低單方成本的作用，但當土地價格較低時，則優(yōu)勢無法體現(xiàn)，加之小高層和高層產(chǎn)品建安成本較高，使用率地、物業(yè)費高，居住舒適型較多層產(chǎn)品低，因此缺乏市場競爭力，市場接受度較低。 市場在售項目的產(chǎn)品創(chuàng)新有限，產(chǎn)品競爭力較弱，同質化嚴重 項目 產(chǎn)品創(chuàng)新 1 畢加索 ，躍層設計 2 豐喜運管花園 —— 3 匯景名園 —— 4 今日名邸 溫泉入戶 5 天泰文花苑 —— 6 金兆大廈 地板采暖 7 水岸華庭 溫泉入戶，閣樓 8 學府嘉園 —— 9 槐東花園 —— 10 黃金水岸 湖景別墅 11 香格里拉綠谷 入戶花園 12 鑫地陽光城 —— 13 中鑫美景天城 歐式鐘樓，七層電梯多層 14 海天云頂 —— 15 錦繡花城 —— 16 紫薇家苑 —— 17 奧梅花園 —— 18 名人港灣 入戶花園，客廳錯層 19 北京高爾夫花園 贈送地下室 20 溪花園 ?畢加索 小高層建筑形式，層高 ，躍層戶型設計； 客廳錯層，室內(nèi)樓梯，客廳挑空 設計； ?名人港灣 超大入戶花園設計，臥室采用大面積飄窗； 層高 3米，頂層花園平臺； ?美景天城 社區(qū)內(nèi)部歐式鐘樓標志性建筑，社區(qū)東南亞景觀主軸； 七層電梯花園多層； 41 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品 912層小高層 別墅、普通多層 別墅、普通多層 普通多層 戶型面積 2居： ， 3居：、 4居：，復式： 320平米 獨棟： 269340平方米。 價格 均價 3880元 /平米（核單層均價約 2023元） 別墅均價 4300元 /平米，總價 110130萬；多層均價 2200元 /平米，小高層2400元 /平米，地下車庫出租 3000元 /年，銷售 5萬；商業(yè)均價 3000元 均價 1850，地下室 520（無窗） 550（有窗） 均價 2300 銷售狀況 5套 /月，約 1/3 別墅 2套 /月 06年 7月開盤， 15套 /月 期房銷售約 3040%， 15套 /月 東區(qū)板塊：城市早期富人聚居區(qū)，城市主力發(fā)展方向，產(chǎn)品設計有一定創(chuàng)新 在售項目掃描 ?城市發(fā)展方向 /周邊環(huán)境好 /車行交通便利 依托資源 ?22002500元 /平米 平臺價格 ?多層和小高層為主 產(chǎn)品形式 ?個別樓盤在規(guī)劃設計和樓盤品質等方面有所提升 開發(fā)水平 ?土地供應基本完畢，未來土地供應主要集中于鹽湖附近 未來供應 37 本報告是嚴格保密的。 均價 2500元， 1層商業(yè)12800元， 2層商業(yè) 7000元。 1 2 3 9 7 6 13 4 14 15 16 17 19 21 24 22 20 23 5 11 12 18 10 8 運城房地產(chǎn)項目板塊供給情況和價格平臺 中心區(qū)板塊 25003100元 /平米 依托城市核心區(qū)的便利交通和完善配套以及高認知度，形成了高檔樓盤的聚集區(qū)。 ? 2023年，運城商品房銷售面積為 75萬平米，與全市人口 比，人均銷售面積為:1， 市場銷售速度較慢。 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5 % 5 % ~5 % 5 % ~15 % 15 % ~25 % 25 % % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 % 15 % ~22 % 22 % ~30 % 30 % ~37 % 37 % % 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25% 近年來運城房地產(chǎn)投資快速增長，但相對于固定資產(chǎn)投資比例偏低，投資偏保守 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資 3. 76. 47. 610. 516. 1 15. 757%71%53%22%38%19%02468101214161820 0120 0220 0320 0420 0520 06 (1 1 1)億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)投資增長率68. 181102. 4138160. 5154. 219%49%16% 17%35%27%020406080100120140160180200120022003200420052006(111)億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率68.181102.4138160.5154.20204060801001201401601802023 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標系統(tǒng) 30 本報告是嚴格保密的。以連鎖經(jīng)營、物流配送 等為主的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛，占社會消費品零售總額 15%左右。 城市宏觀經(jīng)濟 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 停滯 萎縮 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展 2172593244074713991 5 . 6 %1 9 . 3 %1 5 . 7 % 1 4 . 8 %2 5 . 7 %2 4 . 9 %01002003004005002023 2023 2023 2023 2023 2023(111)0%20%40%60%80%100%GDP總額 年增長率4493532766118427947314. 8%18. 6%12. 4%27. 5%24. 1%02023400060008000100002023 2023 2023 2023 20230%20%40%60%80%100%人均G D P 年增長率元 億元 23 運城產(chǎn)業(yè)結構中二產(chǎn)對生產(chǎn)總值逐步提高，至 05年貢獻達到 56% 13%46%41%30%40%30%18%48%34%12%56%32%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全國運城1 99 5運城2 00 0運城2 00 6第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)2023年運城三產(chǎn)對生產(chǎn)總值的貢獻 ?運城近年來產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，二產(chǎn)比例不斷提高，平均每五年提高 8個百分點，至05年，二產(chǎn)比例達到%。 ?運城礦產(chǎn)資源十分豐富，銅礦儲量屬全國第六位。 良好的配套資源 ?規(guī)劃中的豪德物流中心、鋼材市場以及運城東站，為項目提供了配套資源，同時提供了大量的潛在客戶； ?運城市名校康杰中學，山西水利職業(yè)技術學院、安邑初中、安邑幼兒園和小學為項目提供了教育配套。建成后，年運送旅客 50萬人次，年收入 120萬美元。 我們的工作內(nèi)容及提交成果 070123—— 070127 070128—— 070206 ?項目解析與項目界定 ?宏觀經(jīng)濟背景研究 ?整體市場研究 ?城市規(guī)劃背景研究 ?可參考的案例借鑒 ?項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目客戶定位 ?項目產(chǎn)品定位 ?項目配套建議 ?平面規(guī)劃建議 ?分期策略與建議 5個日歷天 前期市場調研階段 10個日歷天 項目背景