【正文】 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項(xiàng)目 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 8 由于位于古城保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目在限高、平面布局、風(fēng)格上、文物都有一定的限制條件 項(xiàng)目地塊中保留建筑蕭曹廟 本項(xiàng)目 規(guī)劃中東廣場(chǎng) 文峰塔 ?限高 ：項(xiàng)目建筑層數(shù)設(shè)為三層， 15米 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目地塊中的 古建筑 （蕭曹廟、袁氏小宅）予以 保留 ，謝家大院可進(jìn)行遷址保護(hù)。 房地產(chǎn) —— 市民： 超越集團(tuán)？還不錯(cuò)吧，但在安陽(yáng)，貞元名氣更大，貞元房地產(chǎn)做的很火，公司有實(shí)力吧！ 業(yè)內(nèi)人士： 超越企業(yè)文化形象不錯(cuò)，但主營(yíng)業(yè)務(wù)不清晰（給老百姓的感覺(jué)），展示宣傳不夠（比如，超越城市廣場(chǎng)的商鋪包裝很不到位， 感覺(jué)公司沒(méi)實(shí)力 。 ?整體而言，想將項(xiàng)目作成明清建筑物的博覽會(huì)，能形成明清建筑風(fēng)格的匯集地。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 中原城市群是以鄭州為中心 ， 含洛陽(yáng) 、 開封 、 新鄉(xiāng) 、 焦作 、 許昌 、 平頂山 、 漯河 、濟(jì)源共９市在內(nèi)的城市密集區(qū) 。 ?四個(gè)中心 ：即交通物流中心、教育科研中心、文化旅游中心和商務(wù)信息中心。 ， 相對(duì)景氣 2023年安陽(yáng)市主要單列企業(yè)生產(chǎn)銷售狀況 三家企業(yè)生產(chǎn)銷售嚴(yán)重下滑 合資 國(guó)有 安陽(yáng)卷煙廠 2023年被新煙合并 ， 安玻效益嚴(yán)重下滑 ， 安陽(yáng)鋼鐵效益較好 ， 2023年上半年 ， 銷售收入 、 利稅同比分別增長(zhǎng) 33%和 45%， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) ， 同比增長(zhǎng)135%， 各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史最高水平 。 ?城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：排名第 5。 全國(guó)平均水平 448元 0 . 2 00 . 2 10 . 2 20 . 2 30 . 2 40 . 2 52023 2023 202312%13%14%15%16%旅游收入/社零 總額 社零總額增長(zhǎng)率旅游收入與社零相關(guān)性研究 反向增長(zhǎng) “安陽(yáng)旅游缺乏必要的配套，像餐飲、酒店配套、旅游產(chǎn)品等都跟不上，人們來(lái)了看看景點(diǎn)就走了，沒(méi)什么可消費(fèi)的。 ?市區(qū)人口進(jìn)一步聚集。 ?市區(qū)人口 80萬(wàn)，人均零售、餐飲在營(yíng)面積是 ㎡，與國(guó)內(nèi)外其他城市相比，安陽(yáng)未來(lái)的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。 ? 菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等東南亞國(guó)家 Mall的發(fā)展既多又好，且新的 Mall仍在不斷地建設(shè)中。 商業(yè)市場(chǎng)研究 42 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬(wàn)㎡體量商業(yè)在安陽(yáng)能否存活？ —— 市場(chǎng)潛力研判 市場(chǎng)潛力 城市商業(yè)發(fā)展階段 同類型城市對(duì)比 安陽(yáng)商業(yè)指標(biāo)分析 消費(fèi)潛力 商業(yè)發(fā)展 Answer1:依照安陽(yáng)城市的目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)總量、商業(yè)規(guī)模，及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，完全有能力有需要 10萬(wàn)㎡體量的“一站式”大型商業(yè)綜合體。 2 1 4 商業(yè)格局 3 1 紅旗路 —北大街一帶 2 彰德路 3 北大街 4 文峰中路丹尼斯 49 項(xiàng)目與周邊主要 (商業(yè) )設(shè)施的距離 ?與丹尼斯：直線距離 700米 ?與北大街：直線距離 450米 ?與中山街：直線距離 300米 ?與海鑫：直線距離 1100米 ?與衛(wèi)東：直線距離 780米 ?與美麗華：直線距離 1600米 安鋼商圈 美麗華 衛(wèi)東 丹尼斯 海鑫 5kM 50 老城區(qū) 歷史風(fēng)光休閑游覽區(qū) 安東新區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以殷墟大遺址為核心 ， 以安陽(yáng)河為紐帶 通過(guò)行政東區(qū)的移遷 ， 在東部逐漸形成以行政 、 商務(wù) 、居住 、 信息為主的新區(qū) 以老城區(qū)為核心的傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)區(qū) 以現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主 ， 以高教科研為支撐的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以安鋼 、 安玻 、 安煙為龍頭的鐵西工業(yè)區(qū)和城市金融中心 安陽(yáng)城區(qū)目前已經(jīng)初步形成了 5大城市組團(tuán)（人口聚集區(qū)域 35平方公里不等）的格局 ?城市框架： 95平方公里。 ?三片 ：南片高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；西片安排城市中心區(qū)或舊區(qū)改造臵換出來(lái)的工業(yè)企業(yè)以及其他一、二類工業(yè)；殷墟片區(qū)。 高交會(huì)館 、 會(huì)展中心啟用中心區(qū)地位已經(jīng)確立 。由此可見(jiàn)，鐵西區(qū)未來(lái)仍然是居住人口較多的區(qū)域。 “政府的動(dòng)作太慢了，安東新區(qū)能否建成，什么時(shí)候建成還是未知數(shù)。 ?鐵西區(qū)底商售價(jià)較低在 80009000元 /平 ， 鐵東價(jià)格較高突破 1000015000元 /平 。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關(guān)區(qū) ?聶村項(xiàng)目：原建材市場(chǎng)計(jì)劃改建為商業(yè)設(shè)施 ， 現(xiàn)向外部招商 ， 丹尼斯有意進(jìn)駐 ， 原計(jì)劃今年 5月就開工 ， 明年 10月投入使用 ， 通過(guò)打探 ， 沒(méi)有進(jìn)展 。經(jīng)營(yíng)面積約 20萬(wàn)㎡，其內(nèi)百貨商場(chǎng)、超市、專賣店等各種業(yè)態(tài)聚集。 ?核心商圈包括北大街 、 中山街 、唐子巷 、 甜水井路以及眾多分支街巷 ?！? 經(jīng)營(yíng)者、投資者：“商鋪太多了，處處是店。 ?女性比上，各集中商業(yè)女性的比例都超過(guò)了 50%，各集中商業(yè)都把主客戶群放在女性消費(fèi)者身上。 ?經(jīng)營(yíng)狀況： 安陽(yáng)商業(yè)的代表 ,目前最為市民推崇的商業(yè)旺地，也是鄭州丹尼斯在河南地縣級(jí)市中經(jīng)營(yíng)狀況最好、盈利能力最強(qiáng)的門店，空臵率 2%。 ?衛(wèi)東的影響力較小，以安陽(yáng)城區(qū)為主。 1 2 3 1 2 3 海鑫購(gòu)物廣場(chǎng) 衛(wèi)東購(gòu)物廣場(chǎng) 丹尼斯 商業(yè)格局 69 核心商圈年零售額估計(jì)：約 ，平均坪效 6000元 /年，丹尼斯最高接近 1萬(wàn) 3 8 . 4 %3 5 . 2 %9 . 6 %8 . 8 %2 . 4 %3 . 2 %2 . 4 %50 元以下 5 0 1 0 0 元 1 0 0 2 0 0 元 2 0 0 3 0 0 元3 0 0 4 0 0 元 4 0 0 5 0 0 元 500 元以上安陽(yáng)消費(fèi)者一次性的消費(fèi)額 ?根據(jù)調(diào)查 ， 核心商圈人均消費(fèi)額度加權(quán) ， 以日人流量 12萬(wàn)人 、 25%平均提袋率計(jì)算 ， 年零售額超過(guò) 13億 。 ?專業(yè)市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的租金價(jià)格最高不超過(guò) 2元 /㎡ /日。 住宅板塊發(fā)展基本按照規(guī)劃進(jìn)行 ， 消費(fèi)力將重新布局 ， 但新的商業(yè)中心出現(xiàn)尚無(wú)跡象 。 ?共占地 28畝 ， 商場(chǎng)約 ， 投資總額為 ， 因股東變故和對(duì)市場(chǎng)擔(dān)憂 ， 去年底才奠基 ， 計(jì)劃今年底開業(yè) ， 已沒(méi)有希望 。 ? 2023年土地出讓用途開始多樣化，尤其商業(yè)用地增加明顯，達(dá)到了 %，而商住用地也達(dá)到了近 15%。 另一方面，東區(qū)人口規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，那么本項(xiàng)目不僅是城市的交通中心，也將是城市的 幾何中心 。目前，鄭東新區(qū)作為戰(zhàn)略要地已經(jīng)逐漸開始啟動(dòng)，龍湖商業(yè)區(qū)已經(jīng)吸引了多家大型商業(yè)企業(yè)在此安營(yíng)扎寨。 中央商務(wù)區(qū)意象圖 2023年至今 規(guī)劃期 建設(shè)期 成熟期 規(guī)劃及市政基礎(chǔ)工程啟動(dòng) 京林等住宅項(xiàng)目啟動(dòng) 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃啟動(dòng) 2023年 20232023年 安東新區(qū)發(fā)展剛剛開始，目前進(jìn)入住宅開發(fā) 核心 Q：隨著安東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè) ， 核心商圈是否會(huì)轉(zhuǎn)移 ？ 傳統(tǒng)核心商業(yè)會(huì)不會(huì)從此沒(méi)落 ？ 主要設(shè)施開工： 易園 2023年 9月 安陽(yáng)黨政綜合樓2023年 日?qǐng)?bào)大廈 2023年初 博物館 2023年 12月 ? 未來(lái)格局 53 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 03年 45年 615年 15年以后 時(shí)間 開發(fā)類型 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 案例總結(jié) ?不同城市政務(wù)新區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ， 不同城市由于開發(fā)力度不同 ， 開發(fā)周期不同 。 ?未來(lái)安陽(yáng)城市將向南、向東方向擴(kuò)張，重點(diǎn)加強(qiáng)安東新區(qū)的建設(shè)，拉大城市骨架，加快城市化進(jìn)程。 安陽(yáng)的消費(fèi)市場(chǎng)容量在短期內(nèi)無(wú)法一次性接納 10萬(wàn)㎡的商業(yè)面積，應(yīng)分期逐步開業(yè)化解； 10萬(wàn)㎡的旺場(chǎng)，須經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的市場(chǎng)培育，需準(zhǔn)備充足的資金保障：租金補(bǔ)貼、營(yíng)銷推廣、賣場(chǎng)裝飾、物業(yè)維護(hù)、建設(shè)資金利息等。Shopping mall在安陽(yáng)有巨大的發(fā)展空間。 功能定位 商業(yè)趨勢(shì) 39 安陽(yáng)主城區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正適合發(fā)展第一代 ShoppingMall，丹尼斯較類似 Mall發(fā)展階段 第一代 Shopping Mall 第二代 Living Mall 特點(diǎn) 主要是利用較大空間，擺放較多的商品，完成 “一站式購(gòu)物 ” “一站式消費(fèi) ”，增加了購(gòu)物之外的餐飲、娛樂(lè)、旅游甚至?xí)h、會(huì)展等跟德國(guó)功能，空間需求更大 相適應(yīng)的人均GDP水平 1000~3000美元 3000~4000美元 相適應(yīng)應(yīng)汽車擁有率水平 15%~20% （亞洲國(guó)家） 相適應(yīng)恩格爾系數(shù)水平 40~ 50％ 40％ 以下 相應(yīng)居民閑暇時(shí)間 無(wú)要求 全年的 1/3 2023年 安陽(yáng) 主城區(qū) 人均 GDP 1650$ 2680$ 汽車擁有率 10% 恩格爾系數(shù) 約 40% 31% 居民閑暇時(shí)間 全年 1/3 全年 1/4 數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山年鑒、禪城年鑒 MALL在國(guó)際上的發(fā)展階段及相應(yīng)特點(diǎn) 安陽(yáng)相關(guān)指標(biāo) ?Shopping Mall的發(fā)展劃分為兩個(gè)階段。 重工業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心 ， 吸引了最多的就業(yè)人群 ， 直接決定城市消費(fèi)力的增長(zhǎng) ， 但受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大 。目前家具行業(yè)基本上都是零售，專業(yè)市場(chǎng)由于檔次較低不受到歡迎。 “這幾年企業(yè)效益不好，下崗職工特別多，每個(gè)月只有三四百塊，一般人都不敢消費(fèi)。 ?城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 排名第 4位 ，此數(shù)據(jù)表明，安陽(yáng)城鎮(zhèn)居民 購(gòu)買能力較強(qiáng) 。 三產(chǎn) 微減 ，二產(chǎn)加強(qiáng) 到 % 23 制造業(yè) 從業(yè)人數(shù)占 40%，收入水平較高，隨著制造業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位的確立，人均收入水平未來(lái)將穩(wěn)步提升 16107173961882814268 14332131571372113991156281601602023400060008000100001202314000160001800020230采礦業(yè) 制造業(yè)電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)金融業(yè)科研技術(shù)服務(wù)業(yè)公共設(shè)施管理教育衛(wèi)生社會(huì)保障公共管理020230400006000080000100000120230平均工資 從業(yè)人數(shù)安陽(yáng)各行業(yè)平均工資及從業(yè)人數(shù)比較 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 0 . 6 8 %4 5 . 3 9 %5 3 . 9 3 %第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)以上數(shù)據(jù)來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒 ?2023年，安陽(yáng)城鎮(zhèn)居民中有 %從事第二產(chǎn)業(yè)，而其中在制造業(yè)的從業(yè)人員達(dá)到了 40%，其他行業(yè)從業(yè)人員的比重很小，安鋼吸納直接就業(yè)人員 3萬(wàn)余人，上下游達(dá) 10萬(wàn)余人 。 ?周邊城市如邯鄲、濮陽(yáng)等均在 。 ?建筑風(fēng)格方面以明清風(fēng)格為主，將老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。 已經(jīng)列入 市政府重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目 ， 政策支持到位 。 ?資產(chǎn) 10多億元 。 地塊內(nèi)有兩條市政路：縣胡同、三道街 5 周邊商業(yè)氛圍濃郁，以服飾、餐飲和休閑為主，明顯出現(xiàn)北熱南冷的局面；隨著巴黎服裝廣場(chǎng)的開業(yè)，中環(huán)百貨的拍賣改造，地塊的商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步提升 巴黎服裝廣場(chǎng)中環(huán)百貨文峰北街文峰南街巴黎服裝廣場(chǎng)中環(huán)百貨文峰北街文峰南街居民區(qū) 居民區(qū) 本項(xiàng)目 規(guī)劃中廣場(chǎng)項(xiàng)目 文峰南街上的街鋪檔次較低 文峰北街分布了特色餐飲，檔次較高，以金獅麟為代表 中環(huán)百貨 文峰北街上明清四合院特色街 地塊解析 ?作為老城核心區(qū)最后一塊商業(yè)旺地，隨著中環(huán)百貨在鄭州的拍賣， 9月份巴黎服裝廣場(chǎng)的開業(yè)，未來(lái)將改變文峰南北路西熱東冷的局面，地塊的價(jià)值進(jìn)一步提升。超越集團(tuán)彰德府文化商業(yè)步行街項(xiàng)目整體 定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問(wèn)題 界定核心問(wèn)題 市場(chǎng)潛力研判 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研