【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。超越集團(tuán)彰德府文化商業(yè)步行街項(xiàng)目整體 定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問題 界定核心問題 市場(chǎng)潛力研判 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 2 項(xiàng)目位于城市中心區(qū)，在“ 12里又 18步”的古城內(nèi)，為最大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，核心商圈的邊緣 項(xiàng)目基本資料 ?占地面積 ：總占地為 101畝，其中廣場(chǎng) 44畝， 商業(yè)開發(fā) 57畝 ?總建筑面積 ：擬規(guī)劃 10余萬㎡ ?土地性質(zhì) ：商業(yè)性質(zhì)和公共綠地 項(xiàng)目背景 市政府 安陽站 殷墟保護(hù)區(qū) 袁林 傳統(tǒng)核心商圈 1kM 2kM 解放大道 彰德路 東風(fēng)路 3 地塊現(xiàn)為凈地開發(fā)，內(nèi)部有兩條規(guī)劃市政路，南北緊鄰城市主干道，臨街面長(zhǎng)達(dá) 740米，通達(dá)性良好 ?文峰大道是安陽城市的主干道，貫穿城市東西，是城市東西向主要干道。 ?文峰大道在核心商圈分為南北兩條支線，為 逆時(shí)針單行線 。 項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃中的廣場(chǎng)項(xiàng)目，目前還是一片荒地 規(guī)劃中市政廣場(chǎng) 項(xiàng)目西側(cè)為正在營(yíng)業(yè)的中環(huán)百貨 彰德路 東風(fēng)路 本項(xiàng)目地塊 規(guī)劃廣場(chǎng) 370米 125米 文峰北街 文峰南街 地塊已平整，等待施工 項(xiàng)目背景 4 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 本項(xiàng)目 臨時(shí)停車位多達(dá) 300余個(gè)，可進(jìn)入性很好，但未來交通壓力較大 文峰北街 —— 四車道 中環(huán)百貨與項(xiàng)目地塊之間的通道 文峰南街 —— 四車道，兩邊設(shè)停車道，可放臵 160個(gè)車位 文峰大道，雙向六車道，是貫穿城市東西的主干道 地塊解析 公交站點(diǎn)： 項(xiàng)目地塊設(shè)有 2個(gè)公交站點(diǎn)，10余條線路，輻射市區(qū)各角落。 地塊內(nèi)有兩條市政路：縣胡同、三道街 5 周邊商業(yè)氛圍濃郁，以服飾、餐飲和休閑為主，明顯出現(xiàn)北熱南冷的局面；隨著巴黎服裝廣場(chǎng)的開業(yè)，中環(huán)百貨的拍賣改造，地塊的商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步提升 巴黎服裝廣場(chǎng)中環(huán)百貨文峰北街文峰南街巴黎服裝廣場(chǎng)中環(huán)百貨文峰北街文峰南街居民區(qū) 居民區(qū) 本項(xiàng)目 規(guī)劃中廣場(chǎng)項(xiàng)目 文峰南街上的街鋪檔次較低 文峰北街分布了特色餐飲，檔次較高，以金獅麟為代表 中環(huán)百貨 文峰北街上明清四合院特色街 地塊解析 ?作為老城核心區(qū)最后一塊商業(yè)旺地，隨著中環(huán)百貨在鄭州的拍賣， 9月份巴黎服裝廣場(chǎng)的開業(yè)，未來將改變文峰南北路西熱東冷的局面，地塊的價(jià)值進(jìn)一步提升。 6 歷史人文資源非常豐富，內(nèi)有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項(xiàng)目 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 7 歷史人文資源非常豐富，內(nèi)有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項(xiàng)目 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 8 由于位于古城保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目在限高、平面布局、風(fēng)格上、文物都有一定的限制條件 項(xiàng)目地塊中保留建筑蕭曹廟 本項(xiàng)目 規(guī)劃中東廣場(chǎng) 文峰塔 ?限高 ：項(xiàng)目建筑層數(shù)設(shè)為三層， 15米 。 ?平面布局 ：保留 中軸線 的通透性，能夠從地塊東邊看到文峰塔。 ?風(fēng)格 ：保留 老城明清風(fēng)格和地方特色，如采用坡屋頂，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 ?項(xiàng)目地塊中的 古建筑 （蕭曹廟、袁氏小宅）予以 保留 ，謝家大院可進(jìn)行遷址保護(hù)。 所有建筑高度不能超過 H15m 地塊解析 9 項(xiàng)目屬性總結(jié)：四線城市 城市中心 強(qiáng)勢(shì)人文資源 核心商圈邊緣 10萬㎡ 大型商業(yè)項(xiàng)目 地塊解析 455444政策支持地勢(shì)地貌區(qū)域環(huán)境商業(yè)潛力人文資源區(qū)位交通4地塊解析盤點(diǎn) 臨街面和可進(jìn)入性良好 ， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 豐富的歷史遺跡和古城資源 老城核心商圈最后一塊的商業(yè)寶地 ， 商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ? 處于老城區(qū)核心商圈邊緣 ， 人氣有一定減弱 ， 同時(shí)有中環(huán)百貨失敗的案例 東西有一定落差 ， 歷史古跡需保留 政府全力支持 ， 要求項(xiàng)目盡快動(dòng)工 10 超越集團(tuán)是安陽最大的民營(yíng)企業(yè)之一，工業(yè)是集團(tuán)支柱，房地產(chǎn)為機(jī)會(huì)性介入 企業(yè)背景 超越集團(tuán)構(gòu)成 工業(yè)：煤電機(jī)電產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)：超越城市廣場(chǎng)和本項(xiàng)目 文化：安陽市殷商文物交流中心 農(nóng)業(yè)：規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園 數(shù)字超越 —— ?1988年 成立。 ?安陽市最早的私營(yíng)企業(yè)。 ?由 1家 文化企業(yè)發(fā)展成為規(guī)模較大的綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，涉及房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、文化、工業(yè)等領(lǐng)域。 ?資產(chǎn) 10多億元 。 ?員工 2023余名 。 ?具有房地產(chǎn)開發(fā)的初步經(jīng)驗(yàn) ：開發(fā)了光華小區(qū)、世紀(jì)花園、超越城市廣場(chǎng) A 區(qū) 30余萬平方米的商住樓。 ?商業(yè)開發(fā) ：經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有豐富的 零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷。 房地產(chǎn) —— 市民： 超越集團(tuán)？還不錯(cuò)吧，但在安陽，貞元名氣更大，貞元房地產(chǎn)做的很火，公司有實(shí)力吧！ 業(yè)內(nèi)人士： 超越企業(yè)文化形象不錯(cuò)，但主營(yíng)業(yè)務(wù)不清晰（給老百姓的感覺），展示宣傳不夠（比如，超越城市廣場(chǎng)的商鋪包裝很不到位， 感覺公司沒實(shí)力 。） 訪談 —— 11 2023年 5月強(qiáng)勢(shì)介入本項(xiàng)目，有望成為集團(tuán)在地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步探索的中堅(jiān)項(xiàng)目 2023年５月 6月 7月 9月 2023年初 1 億元掛牌公開拍得 世聯(lián)工商介入 2023年底 深國(guó)投曾有接觸 ， 但終未拿下 新確定設(shè)計(jì)院 土建施工 開業(yè)運(yùn)營(yíng) 初步規(guī)劃意象出圖修改 2023年 5月 工程奠基開挖 1億元拿下該項(xiàng)目 ， 短期回報(bào)不是公司近期目標(biāo) ， 資金投入有保證 。 通過該項(xiàng)目成功運(yùn)作 ， 根據(jù)政策變化 ， 超越集團(tuán)希望適時(shí) 參與老城區(qū)其他商業(yè)改造項(xiàng)目 。 通過與政府的努力爭(zhēng)取 ， 東廣場(chǎng) 44畝納入規(guī)劃并出資承建 ， 相應(yīng)獲取 相關(guān)附屬設(shè)施的使用權(quán) ， 如地下室 、 地上商業(yè)設(shè)施等 。 已經(jīng)列入 市政府重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目 ， 政策支持到位 。 開發(fā)背景 11月 外聘市調(diào) 初步定位 最新版本規(guī)劃指標(biāo) —— ?用地面積： 46619平米，商業(yè)可利用 42284平米 ?規(guī)劃建筑面積：地上64645平米 ?地下空間：擬滿鋪一層 ?總建筑面積約 12 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問題 界定核心問題 市場(chǎng)潛力研判 項(xiàng)目區(qū)域研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 13 客戶的期望和疑惑：承載了集團(tuán)太多的夢(mèng)想，關(guān)鍵在于如何做才能夠?qū)崿F(xiàn) 客戶思考 ?本項(xiàng)目是集團(tuán)幾年來房地產(chǎn)發(fā)展的夢(mèng)想，要做就要做安陽最好的商業(yè)項(xiàng)目， 30年不落伍。 ?做本項(xiàng)目，就要把本項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)充分發(fā)揮出來，將 歷史文化、商業(yè)進(jìn)行充分的整合 。 ?在 不影響商業(yè)價(jià)值 的情況下，為老安陽的歷史文化名城爭(zhēng)光添彩。 ?整體而言，想將項(xiàng)目作成明清建筑物的博覽會(huì)，能形成明清建筑風(fēng)格的匯集地。 ?商業(yè)功能上，要體現(xiàn)超前的綜合性的安排。 ?公司考慮本項(xiàng)目持有，主要是想通過 年租金收益變成融資工具 。 ?計(jì)劃將本項(xiàng)目包裝上市，為企業(yè)融資創(chuàng)造路徑。 ?建筑風(fēng)格方面以明清風(fēng)格為主，將老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。 ?如何設(shè)計(jì)、布局停車場(chǎng)？如何將停車場(chǎng)同其它建筑功能部分結(jié)合好？ ?如何做好多層商業(yè)的問題？ ?本項(xiàng)目是否需要做餐飲一條街？ ?公司考慮的收益不是賣房子的收益，而是 租金收益， 然后是開發(fā)投資現(xiàn)金流。還有一個(gè)是土地增值稅問題。 ?綠化同園林園藝密切的結(jié)合？ 客戶語錄 14 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問題 界定核心問題 市場(chǎng)潛力研判 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 15 本項(xiàng)目論證最根本的問題：要回歸商業(yè)的本質(zhì)問題 —— 本項(xiàng)目是否具有商業(yè)營(yíng)運(yùn)成功的基礎(chǔ)？項(xiàng)目規(guī)劃、古建筑結(jié)合問題、文化結(jié)合問題都屬于策略或戰(zhàn)術(shù)的細(xì)節(jié)性問題 .’ s View—— 本項(xiàng)目對(duì)于安陽意味著什么？安陽商業(yè)市場(chǎng)能否支持如此項(xiàng)目發(fā)展？ 市場(chǎng)潛力研判 如何準(zhǔn)確定位符合安陽消費(fèi)者需求？利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展？ 項(xiàng)目定位 街區(qū)如何規(guī)劃能符合定位？主力店規(guī)劃？?jī)?nèi)街規(guī)劃？商業(yè)空間如何與安陽的其他項(xiàng)目形成區(qū)隔？ 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目如何開發(fā)才能規(guī)避可能的風(fēng)險(xiǎn)？ 開發(fā)策略 該區(qū)域、該項(xiàng)目能否承擔(dān)這個(gè)角色？ 項(xiàng)目能否競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)？ 項(xiàng)目區(qū)域研判 商業(yè)與文化結(jié)合 商業(yè)與古建筑結(jié)合 商業(yè)如何與古建筑結(jié)合？何種方式是最符合項(xiàng)目多方參與主體的利益？ 商業(yè)如何與文化結(jié)合？何種方式是經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的共贏？ 16 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問題 界定核心問題 市場(chǎng)潛力研判 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 17 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬㎡體量商業(yè)在安陽能否存活？ —— 市場(chǎng)潛力研判 市場(chǎng)潛力研判 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 商業(yè)發(fā)展 18 中原城市群正在逐漸成為中西部地區(qū)新增長(zhǎng)極，安陽為中原經(jīng)濟(jì)群的邊緣城市 城市區(qū)位 城市數(shù)量 5個(gè)以上 城市人口 1000萬人以上 人口密度 300人 /平方公里以上 城市密度 /萬平方公里以上 城市化水平 20%以上 國(guó)內(nèi)城市群劃分標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 2023年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》，在中國(guó) 15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐漸成為中西部地區(qū)最具發(fā)展活力的經(jīng)濟(jì)隆起帶之一。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 中原城市群是以鄭州為中心 ， 含洛陽 、 開封 、 新鄉(xiāng) 、 焦作 、 許昌 、 平頂山 、 漯河 、濟(jì)源共９市在內(nèi)的城市密集區(qū) 。 安陽處于中原城市群外圍 ， 為經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)結(jié) （ 豫冀晉 ） 城市 19 “申遺”成功極大程度上提高了安陽的知名度，將為安陽經(jīng)濟(jì)帶來新的發(fā)展機(jī)遇 ?2023年 7月 13日，殷墟成功申報(bào)世界文化遺產(chǎn)，成功被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 ?申遺的成功極大地提高了安陽在中國(guó)、世界的知名度，必然會(huì)帶來大批的旅游人群，從而給安陽商業(yè)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)安陽經(jīng)濟(jì)更進(jìn)一步的發(fā)展。 城市大事件 殷墟門票收入 2023年以前 2023年 200萬 1000萬，增長(zhǎng) 4倍，2023年預(yù)計(jì)更多 +400% 20 陸地交通四通八達(dá)，奠定安陽豫北交通中心的地位，但距中樞機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)，外來旅游人群相對(duì)不便 城市交通 500km，高速公路 6小時(shí) 北京 鄭州 邯鄲 200km，高速公路 3小時(shí) ?京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速， 10 107國(guó)道貫穿南北。 ?周邊城市如邯鄲、濮陽等均在 。 邯鄲機(jī)場(chǎng) ，將對(duì)安陽經(jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用 距離安陽市區(qū)： 40KM，約40M 開通航線 —— 邯鄲 上海 (虹橋 ) 周三 /六 邯鄲 重慶 周一 /三 /五 /日 7619821 0 8 4 . 51 . 2 1 . 5 6 11 . 7 2 4 4040080012002023 年 2023 年 2023 年安陽接待旅游人口 萬人 國(guó)內(nèi) 國(guó)外 21 而十一五期間，安陽將努力通過一系列轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)打造豫北區(qū)域性中心城市的目標(biāo) 政府政策規(guī)劃