【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。超越集團彰德府文化商業(yè)步行街項目整體 定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本報告的技術思路 項目開發(fā)背景 客戶目標和問題 界定核心問題 市場潛力研判 區(qū)域與項目研判 項目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 2 項目位于城市中心區(qū)，在“ 12里又 18步”的古城內，為最大規(guī)模的舊城改造項目，核心商圈的邊緣 項目基本資料 ?占地面積 ：總占地為 101畝，其中廣場 44畝， 商業(yè)開發(fā) 57畝 ?總建筑面積 ：擬規(guī)劃 10余萬㎡ ?土地性質 ：商業(yè)性質和公共綠地 項目背景 市政府 安陽站 殷墟保護區(qū) 袁林 傳統核心商圈 1kM 2kM 解放大道 彰德路 東風路 3 地塊現為凈地開發(fā)，內部有兩條規(guī)劃市政路，南北緊鄰城市主干道，臨街面長達 740米，通達性良好 ?文峰大道是安陽城市的主干道，貫穿城市東西，是城市東西向主要干道。 ?文峰大道在核心商圈分為南北兩條支線，為 逆時針單行線 。 項目東側為規(guī)劃中的廣場項目，目前還是一片荒地 規(guī)劃中市政廣場 項目西側為正在營業(yè)的中環(huán)百貨 彰德路 東風路 本項目地塊 規(guī)劃廣場 370米 125米 文峰北街 文峰南街 地塊已平整，等待施工 項目背景 4 巴黎 服裝 廣場 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 規(guī)劃中 廣場項目 本項目 臨時停車位多達 300余個，可進入性很好，但未來交通壓力較大 文峰北街 —— 四車道 中環(huán)百貨與項目地塊之間的通道 文峰南街 —— 四車道，兩邊設停車道，可放臵 160個車位 文峰大道，雙向六車道，是貫穿城市東西的主干道 地塊解析 公交站點： 項目地塊設有 2個公交站點，10余條線路，輻射市區(qū)各角落。 地塊內有兩條市政路：縣胡同、三道街 5 周邊商業(yè)氛圍濃郁，以服飾、餐飲和休閑為主，明顯出現北熱南冷的局面；隨著巴黎服裝廣場的開業(yè)，中環(huán)百貨的拍賣改造，地塊的商業(yè)價值將進一步提升 巴黎服裝廣場中環(huán)百貨文峰北街文峰南街巴黎服裝廣場中環(huán)百貨文峰北街文峰南街居民區(qū) 居民區(qū) 本項目 規(guī)劃中廣場項目 文峰南街上的街鋪檔次較低 文峰北街分布了特色餐飲，檔次較高，以金獅麟為代表 中環(huán)百貨 文峰北街上明清四合院特色街 地塊解析 ?作為老城核心區(qū)最后一塊商業(yè)旺地，隨著中環(huán)百貨在鄭州的拍賣， 9月份巴黎服裝廣場的開業(yè)，未來將改變文峰南北路西熱東冷的局面，地塊的價值進一步提升。 6 歷史人文資源非常豐富，內有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項目 規(guī)劃中 廣場項目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 7 歷史人文資源非常豐富，內有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項目 規(guī)劃中 廣場項目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 8 由于位于古城保護區(qū)，項目在限高、平面布局、風格上、文物都有一定的限制條件 項目地塊中保留建筑蕭曹廟 本項目 規(guī)劃中東廣場 文峰塔 ?限高 ：項目建筑層數設為三層， 15米 。 ?平面布局 ：保留 中軸線 的通透性，能夠從地塊東邊看到文峰塔。 ?風格 ：保留 老城明清風格和地方特色，如采用坡屋頂，與周圍環(huán)境相協調。 ?項目地塊中的 古建筑 （蕭曹廟、袁氏小宅）予以 保留 ，謝家大院可進行遷址保護。 所有建筑高度不能超過 H15m 地塊解析 9 項目屬性總結：四線城市 城市中心 強勢人文資源 核心商圈邊緣 10萬㎡ 大型商業(yè)項目 地塊解析 455444政策支持地勢地貌區(qū)域環(huán)境商業(yè)潛力人文資源區(qū)位交通4地塊解析盤點 臨街面和可進入性良好 ， 區(qū)位優(yōu)勢明顯 豐富的歷史遺跡和古城資源 老城核心商圈最后一塊的商業(yè)寶地 ， 商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ? 處于老城區(qū)核心商圈邊緣 ， 人氣有一定減弱 ， 同時有中環(huán)百貨失敗的案例 東西有一定落差 ， 歷史古跡需保留 政府全力支持 ， 要求項目盡快動工 10 超越集團是安陽最大的民營企業(yè)之一，工業(yè)是集團支柱，房地產為機會性介入 企業(yè)背景 超越集團構成 工業(yè)：煤電機電產業(yè) 房地產：超越城市廣場和本項目 文化：安陽市殷商文物交流中心 農業(yè)：規(guī)劃建設農業(yè)生態(tài)園 數字超越 —— ?1988年 成立。 ?安陽市最早的私營企業(yè)。 ?由 1家 文化企業(yè)發(fā)展成為規(guī)模較大的綜合性民營企業(yè)集團，涉及房地產、農業(yè)、文化、工業(yè)等領域。 ?資產 10多億元 。 ?員工 2023余名 。 ?具有房地產開發(fā)的初步經驗 ：開發(fā)了光華小區(qū)、世紀花園、超越城市廣場 A 區(qū) 30余萬平方米的商住樓。 ?商業(yè)開發(fā) ：經營團隊有豐富的 零售商業(yè)運營經歷。 房地產 —— 市民： 超越集團？還不錯吧，但在安陽，貞元名氣更大，貞元房地產做的很火，公司有實力吧！ 業(yè)內人士： 超越企業(yè)文化形象不錯，但主營業(yè)務不清晰（給老百姓的感覺），展示宣傳不夠（比如，超越城市廣場的商鋪包裝很不到位， 感覺公司沒實力 。） 訪談 —— 11 2023年 5月強勢介入本項目，有望成為集團在地產領域進一步探索的中堅項目 2023年５月 6月 7月 9月 2023年初 1 億元掛牌公開拍得 世聯工商介入 2023年底 深國投曾有接觸 ， 但終未拿下 新確定設計院 土建施工 開業(yè)運營 初步規(guī)劃意象出圖修改 2023年 5月 工程奠基開挖 1億元拿下該項目 ， 短期回報不是公司近期目標 ， 資金投入有保證 。 通過該項目成功運作 ， 根據政策變化 ， 超越集團希望適時 參與老城區(qū)其他商業(yè)改造項目 。 通過與政府的努力爭取 ， 東廣場 44畝納入規(guī)劃并出資承建 ， 相應獲取 相關附屬設施的使用權 ， 如地下室 、 地上商業(yè)設施等 。 已經列入 市政府重點規(guī)劃項目 ， 政策支持到位 。 開發(fā)背景 11月 外聘市調 初步定位 最新版本規(guī)劃指標 —— ?用地面積： 46619平米，商業(yè)可利用 42284平米 ?規(guī)劃建筑面積：地上64645平米 ?地下空間：擬滿鋪一層 ?總建筑面積約 12 本報告的技術思路 項目開發(fā)背景 客戶目標和問題 界定核心問題 市場潛力研判 項目區(qū)域研判 項目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 13 客戶的期望和疑惑：承載了集團太多的夢想，關鍵在于如何做才能夠實現 客戶思考 ?本項目是集團幾年來房地產發(fā)展的夢想，要做就要做安陽最好的商業(yè)項目， 30年不落伍。 ?做本項目，就要把本項目的文化底蘊充分發(fā)揮出來，將 歷史文化、商業(yè)進行充分的整合 。 ?在 不影響商業(yè)價值 的情況下，為老安陽的歷史文化名城爭光添彩。 ?整體而言，想將項目作成明清建筑物的博覽會，能形成明清建筑風格的匯集地。 ?商業(yè)功能上，要體現超前的綜合性的安排。 ?公司考慮本項目持有，主要是想通過 年租金收益變成融資工具 。 ?計劃將本項目包裝上市，為企業(yè)融資創(chuàng)造路徑。 ?建筑風格方面以明清風格為主，將老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。 ?如何設計、布局停車場？如何將停車場同其它建筑功能部分結合好？ ?如何做好多層商業(yè)的問題？ ?本項目是否需要做餐飲一條街？ ?公司考慮的收益不是賣房子的收益，而是 租金收益， 然后是開發(fā)投資現金流。還有一個是土地增值稅問題。 ?綠化同園林園藝密切的結合？ 客戶語錄 14 本報告的技術思路 項目開發(fā)背景 客戶目標和問題 界定核心問題 市場潛力研判 區(qū)域與項目研判 項目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 15 本項目論證最根本的問題：要回歸商業(yè)的本質問題 —— 本項目是否具有商業(yè)營運成功的基礎？項目規(guī)劃、古建筑結合問題、文化結合問題都屬于策略或戰(zhàn)術的細節(jié)性問題 .’ s View—— 本項目對于安陽意味著什么？安陽商業(yè)市場能否支持如此項目發(fā)展？ 市場潛力研判 如何準確定位符合安陽消費者需求？利于項目的長期持續(xù)發(fā)展？ 項目定位 街區(qū)如何規(guī)劃能符合定位？主力店規(guī)劃？內街規(guī)劃？商業(yè)空間如何與安陽的其他項目形成區(qū)隔？ 項目規(guī)劃 項目如何開發(fā)才能規(guī)避可能的風險？ 開發(fā)策略 該區(qū)域、該項目能否承擔這個角色？ 項目能否競爭中占領優(yōu)勢？ 項目區(qū)域研判 商業(yè)與文化結合 商業(yè)與古建筑結合 商業(yè)如何與古建筑結合？何種方式是最符合項目多方參與主體的利益？ 商業(yè)如何與文化結合？何種方式是經濟效益與社會效益的共贏？ 16 本報告的技術思路 項目開發(fā)背景 客戶目標和問題 界定核心問題 市場潛力研判 區(qū)域與項目研判 項目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 17 城市背景 城市坐標 產業(yè)發(fā)展 消費潛力 城市經濟 Q1： 10萬㎡體量商業(yè)在安陽能否存活？ —— 市場潛力研判 市場潛力研判 城市背景 城市坐標 產業(yè)發(fā)展 消費潛力 商業(yè)發(fā)展 18 中原城市群正在逐漸成為中西部地區(qū)新增長極，安陽為中原經濟群的邊緣城市 城市區(qū)位 城市數量 5個以上 城市人口 1000萬人以上 人口密度 300人 /平方公里以上 城市密度 /萬平方公里以上 城市化水平 20%以上 國內城市群劃分標準 根據 2023年《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告 》，在中國 15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐漸成為中西部地區(qū)最具發(fā)展活力的經濟隆起帶之一。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 中原城市群是以鄭州為中心 ， 含洛陽 、 開封 、 新鄉(xiāng) 、 焦作 、 許昌 、 平頂山 、 漯河 、濟源共９市在內的城市密集區(qū) 。 安陽處于中原城市群外圍 ， 為經濟緊密聯結 （ 豫冀晉 ） 城市 19 “申遺”成功極大程度上提高了安陽的知名度，將為安陽經濟帶來新的發(fā)展機遇 ?2023年 7月 13日，殷墟成功申報世界文化遺產，成功被列入《世界遺產名錄》。 ?申遺的成功極大地提高了安陽在中國、世界的知名度，必然會帶來大批的旅游人群，從而給安陽商業(yè)和商貿經濟帶來新的發(fā)展機遇，促進安陽經濟更進一步的發(fā)展。 城市大事件 殷墟門票收入 2023年以前 2023年 200萬 1000萬，增長 4倍，2023年預計更多 +400% 20 陸地交通四通八達，奠定安陽豫北交通中心的地位，但距中樞機場較遠，外來旅游人群相對不便 城市交通 500km，高速公路 6小時 北京 鄭州 邯鄲 200km，高速公路 3小時 ?京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速， 10 107國道貫穿南北。 ?周邊城市如邯鄲、濮陽等均在 。 邯鄲機場 ，將對安陽經濟起到促進作用 距離安陽市區(qū)： 40KM，約40M 開通航線 —— 邯鄲 上海 (虹橋 ) 周三 /六 邯鄲 重慶 周一 /三 /五 /日 7619821 0 8 4 . 51 . 2 1 . 5 6 11 . 7 2 4 4040080012002023 年 2023 年 2023 年安陽接待旅游人口 萬人 國內 國外 21 而十一五期間，安陽將努力通過一系列轉變實現打造豫北區(qū)域性中心城市的目標 政府政策規(guī)劃