巴登項目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位終稿(已修改)
2025-03-13 12:35 本頁面
【正文】 巴登 巴登項目商業(yè)地塊 開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位 謹呈：天津市濱海大地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 1 本項目信德所做的工作 工作內(nèi)容 ? 客戶溝通 ? 地塊考察 ? 政府部門訪談 ? 收集基礎(chǔ)資料 ? 典型項目調(diào)研 ? 專業(yè)人士訪談 ? 客戶訪談 第一階段 市場調(diào)研 第二階段 報告撰寫 公司評審 第三階段 中期溝通 ? 確定研究思路 ? 撰寫項目主體報告 ? 公司評審 ? 修改調(diào)整 工作內(nèi)容 工作內(nèi)容 ? 匯報 ? 反饋調(diào)整 2 本次報告解決的核心問題 本次報告重點解決項目的 發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位 兩大核心問題 。 3 報告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 4 市場回顧 大港商業(yè)市場特點： 以勝利街為核心，形成百貨、服裝、精品、日常生活用品等業(yè)態(tài)的城區(qū)核心商圈。 以永明路為核心，形成娛樂、餐飲、休閑娛樂、美容健身等業(yè)態(tài)城區(qū)功能輔助商圈。 大港現(xiàn)營業(yè)商業(yè)普遍存在服務(wù)水平低、銷售價格高、貨物更新速度慢等問題。 大港缺乏針對不同客群的集休閑、購物、娛樂為一體的綜合商業(yè)。 5 報告內(nèi)容 市場定位 市場回顧 發(fā)展方向 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略 6 新加坡 Vivo City (怡豐城） 基本狀況 商業(yè)面積 104萬㎡，地上三層，地下二層，另建 7層的停車場，租戶 300個 產(chǎn)品組合 一樓主要是主力百貨店 “詩家董 ” （ Tangs）及國際時裝店、面海餐飲區(qū)。 二樓主要是針對于青少年、小孩與家庭，租戶為電器店、玩具店、 快餐館、茶餐廳等，并設(shè)有中央廣場與戶外庭園、噴泉水流。 三樓完全為休閑及餐飲空間，設(shè)有空中屋頂、戶外劇院、奧林匹克泳池外和食閣 “大食代 ”。 位于購物中心頂層的親水露天活動廣場增加休閑氛圍。 主力店分析 三家主力店分別為 vivomart 大賣場、嘉華影院和高檔百貨店詩家董。 成功要點 ?Vivocity 充分利用了水岸景觀增加消費者的自然感受并增加商業(yè)價值。 ?內(nèi)部裝修營造出流動的海洋風格，與建筑外觀及商業(yè)定位完美配合。 定位 新加坡最大型一站式購物、 lifestyle center。 案例借鑒 7 北京盈港 Solana 基本狀況 占地面積 13萬㎡綜合性商業(yè)，地上 2層， 6萬㎡；地下 2層， 9萬㎡停車位 1300個，地下 800個。 產(chǎn)品組合 盈港平面布局主要由東西主力店、品牌街、時尚 Mall、亮馬金街和湖畔吧街構(gòu)成。 主力店分析 5000㎡國際名品主題店、 ㎡青年運動主題店。 成功要點 ?在東西兩端設(shè)有兩家分別以經(jīng)營國際名品和青年運動用品為主題的主力店，帶動兩端人流。 ?開放式的商業(yè)街區(qū)式商業(yè)為消費者創(chuàng)造盡可能多的與自然接觸機會和活動空間。 ?2023米的水岸條件提供了城市中難得的景觀條件，成為項目的突出的獨特亮點。 定位 中國首家 lifestyle center。 案例借鑒 8 案例對項目開發(fā)的啟示 項目成功的要點 ?有利的地段，有良好的景觀配套； ?商業(yè)組合上加重娛樂、餐飲的面積比重； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計力求創(chuàng)新，力求產(chǎn)品設(shè)計于商業(yè)文化相互融合。 ?定位明確； ?強大的招商能力，以及主力店的引入。 模式、業(yè)態(tài)的選擇 ?以城市休閑為商業(yè)聚集人氣，以購物實現(xiàn)項目價值； ?以豐富的業(yè)態(tài)結(jié)合良好自然景觀營造完全開放式的購物空間。 9 天津嘉貿(mào)購物中心：天津河西區(qū)最具代表性的商業(yè)項目，處于河西區(qū)主導地位。 基本狀況 “天津灣嘉茂購物中心 ”緊臨河西區(qū)中環(huán)線，北連光華橋，西接南北大街，東臨臺兒莊路，南接海河。經(jīng)營面積約 6萬平方米，由地上一層至四層構(gòu)成，包含 180余個商家。 產(chǎn)品組合 產(chǎn)權(quán)商鋪 +主力店柜臺，購物中心柱距為 * 客戶分析 投資客占 25%，以出租為主，自營占 75% 成功要點 ?平面布局合理，將各功能很好互動，形成人氣互補。 ?通過娛樂性、互動性強的主力店有效拉動人氣，拉升人氣消費。 ?設(shè)置中島，避免單一的人流動線，無法有效將人氣轉(zhuǎn)化為消費缺點，從而有效減少租金減少動線。 經(jīng)營現(xiàn)狀 天津河西核心商業(yè)區(qū)，租金較高，經(jīng)營良好，游樂城、主題餐飲、品牌服裝等 開業(yè)兩個月。游樂城的銷售額突破百萬， 案例借鑒 10 業(yè)態(tài)組合情況： ?精品店占 32%；餐飲娛樂占%；超市占 %；花車占 %。 ?主力店：超市、電影、電玩 ?1層著名品牌珠寶、化妝品、私人護理品、化妝品以及國際著名快餐、咖啡； ?2層少女淑女裝、飾品、化妝品、精品皮包、皮具； ?3層運動休閑裝、運動器械和特色餐飲； ?4層主題餐飲、星美影城、大型游戲城。 案例借鑒 B1 L1 L2 L3 L4 合計 層面積 14475 14399 14399 14399 57670 商業(yè)面積 8492 10326 10711 10261 39790 精品店 % % % % % 餐飲娛樂 % % % % % 超市 % % % % % 花車 % 5． 81% % % % 層高 6 衛(wèi)生間 1 1 2 2 2 主力店描述 停車場 超市 超市 電影電玩 物業(yè)類型：購物中心 11 北京企圖同樂灣：北京城區(qū)唯一個沒有主力店支撐，以中小店為主打的商業(yè)，成為中關(guān)村核心配套。 基本狀況 北京同樂灣位于四通橋和白頤路交匯處東南角，友誼賓館東門正對面，屬雙安商圈核心位置，周邊眾多購物中心和寫字樓。 產(chǎn)品組合 獨立商鋪 +產(chǎn)權(quán)商鋪 客戶分析 投資客占 80%，以出租為主，自營占 20% 成功要點 ?地段，位于雙安商圈核心位置，周邊眾多購物中心及寫字樓。 ?通過扮演市場填補者，
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