【文章內(nèi)容簡介】 ：專屬的特色風(fēng)格： 昭示性外立面、格調(diào)大堂 精致的視覺感受： 現(xiàn)代感或文化裝修風(fēng)格 舒適的溫馨體驗(yàn)： 時尚豪華的衛(wèi)生間 、 頂級視聽體驗(yàn)和高速電腦網(wǎng)絡(luò) 獨(dú)具個性的家私、創(chuàng)意藝術(shù)布草（枕頭、床單、窗簾、毛巾、牙刷等）、風(fēng)情浪漫露臺、概念餐廳、大面積客房本酒店定位u 建議核心出發(fā)點(diǎn)： 匹配項(xiàng)目整體風(fēng)格，外立面純粹統(tǒng)一；u 起到整體項(xiàng)目形象拔高作用；u 寫字樓和商務(wù)公寓的高級配套，促進(jìn)其出租；u 公司資產(chǎn)和上市評估資產(chǎn)形象：國際現(xiàn)代風(fēng)格核心客戶定位：政務(wù)區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)中高端商務(wù) 客；項(xiàng)目和周邊寫字樓商務(wù)客重要客戶：國際外資外籍客戶產(chǎn)品定位：合肥首席國際現(xiàn)代商務(wù)特色酒店酒店核心亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)：產(chǎn)品亮點(diǎn)：昭示性現(xiàn)代感極強(qiáng)外立面（統(tǒng)一整體項(xiàng)目風(fēng)格并為、昭示性現(xiàn)代感極強(qiáng)外立面（統(tǒng)一整體項(xiàng)目風(fēng)格并為整體風(fēng)格代表）；整體風(fēng)格代表）；國際感極強(qiáng)大堂（現(xiàn)代化簡潔藝術(shù)裝修、外籍門童、國際感極強(qiáng)大堂（現(xiàn)代化簡潔藝術(shù)裝修、外籍門童）；）；風(fēng)格各異裝修大面積客房（多國異國風(fēng)情裝修風(fēng)格、風(fēng)格各異裝修大面積客房（多國異國風(fēng)情裝修風(fēng)格））時尚豪華的衛(wèi)生間、時尚豪華的衛(wèi)生間 液晶式家庭影院、液晶式家庭影院概念主題中西餐廳、概念主題中西餐廳高品質(zhì)布草、高品質(zhì)布草高級經(jīng)理餐廳、高級經(jīng)理餐廳客房面積配比建議u 深圳木棉花的戶型一般分為標(biāo)準(zhǔn)房、豪華房、套房總統(tǒng)套房四大類u 一般標(biāo)準(zhǔn)房的套內(nèi)面積在 30—35 平米左右，總數(shù)較大，一般會占總房數(shù)的 70％以上；u 豪華套房及商務(wù)套房面積一般在 50—60 平米左右，會占到總房數(shù)的 20％左右；u 總統(tǒng)套房面積一般在 250平米以上，占總數(shù)量小于 1％本各戶型配比關(guān)系戶型 套數(shù)套內(nèi)面積建筑面積 套數(shù)比商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房 220 38 8360 %商務(wù)豪華房 47 65 3055 %商務(wù)套房 30 130 3900 %總統(tǒng)套房 3 180 540 %合計 300 　 15855 %把餐廳和會議室分?jǐn)偘词褂寐?55%計算，實(shí)際建筑面為15855/=28827，約為 3萬方。按 3萬方計算。u每間客房都擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送、繼承等；u業(yè)主可隨時邀請親朋好友入住享用，其他時間則交給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；u酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，投資者可以收取固定的投資收益和一定的利潤分成，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。酒店經(jīng)營模式，建議全部持有經(jīng)營，如果公司有回現(xiàn)要求可由基金收購或抵押貸款，作為持有性物業(yè)，有助于上市時資產(chǎn)評估u區(qū)位：位于深圳東部大梅沙海濱度假風(fēng)景區(qū)。u規(guī)模：占地面積 11750m2，建筑面積 21900m2，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成u銷售情況銷售率： 2023年開始銷售，開盤當(dāng)月銷售 60％，余下40％不再出售，由酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售價格：客房價格每平方米達(dá) 1． 6萬元左右，出售 40年產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營情況2023年 4月 23試營業(yè)，入住率初期達(dá)到 70％，后期經(jīng)營出現(xiàn)問題，業(yè)主租金收益無法實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)銷售失敗案例后續(xù)經(jīng)營建議品牌輸入方式管理經(jīng)營，利用外資品牌的同時提升自己管理能力 u 自建酒店要購置土地和進(jìn)行建設(shè)，需要投入大量資金，這部分費(fèi)用上升為最大成本，再加上酒店建成后的運(yùn)營成本，這對投資人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求提高，并且增加了酒店運(yùn)營工作的壓力u 所以一般來說，絕大多數(shù)國際酒店集團(tuán)都不會采用自建酒店這一方式進(jìn)行擴(kuò)張國際酒店集團(tuán)常用擴(kuò)張方式委托管理特許聯(lián)號輸出品牌及管理經(jīng)營團(tuán)隊，缺點(diǎn)：運(yùn)營費(fèi)用高，形成對品牌公司管理依賴；優(yōu)點(diǎn)：管理水準(zhǔn)高輸出品牌但不輸出人員，只監(jiān)督指導(dǎo)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)點(diǎn)：成本低，可培養(yǎng)人才；經(jīng)濟(jì)測算 :酒店投資成本裝修、設(shè)計等較其它物業(yè)要高，本酒店含土地成本 /平方米，總投資 22460萬元酒店收入與運(yùn)營成本測算：租住率和運(yùn)營成本皆有動態(tài)演變過程 項(xiàng) 目 年份客房滿租總收入（萬元）入住率（ %）客房收入占 80％ （萬元）餐廳、會議等其他收入占 20％（萬元）總收入（萬元）運(yùn)營成本占總收入比例運(yùn)營成本（萬元）建設(shè)第 1年 　 　 　 　 建設(shè)第 2年 　 　 　 　 營業(yè)第 1年 % % 營業(yè)第 2年 % % 營業(yè)第 3年 % % 說 明： 本酒店客房 總 數(shù) 約為 300間 ； 酒店 總 收入從第 5年開始以 5%速度增 長 ，運(yùn)營 成本從第 5年起均占當(dāng)年 總 收入地 20%； 總 收入中客房收入占 80%，商 務(wù) 等其他收入占 20%； 建 設(shè) 期 2年， 經(jīng)營 期 設(shè)為 20年， 計 算期共 22年。不計算建設(shè)期靜態(tài)回收期 ，動態(tài)回收期 ，內(nèi)部收益率 %，靜態(tài)年利潤率 %，凈現(xiàn)值 酒店現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）序號 項(xiàng)目 年份 建設(shè)第 1年 建設(shè)第 2年 營業(yè)第 1年 營業(yè)第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 第 11年一 現(xiàn)金流入 1 經(jīng)營總收入 0 0 2 回收流動資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 回收殘值 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二 現(xiàn)金流出 1 固定資產(chǎn)投資 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　2 流動資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 運(yùn)營成本 　 　 4 營業(yè)稅及附加 　 　 三 凈現(xiàn)金流量 (12) 四 累計凈現(xiàn)金流 量 五 折現(xiàn)系數(shù) (i=6%) 六 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 量 七 累計折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量 敏感性分析：對本酒店項(xiàng)目贏利能力影響的三個主要因素中，運(yùn)營成本的變動影響最大，其次是入住率的變動。而且數(shù)據(jù)表明當(dāng)入住率和平均房價同時下降 10%時，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，這說明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。敏感性分析　 入住率下 降 10%，房價下降 10%全部投資 基準(zhǔn)方案 入住率變動 平均房價變動 運(yùn)營成本變動% % % % % % % % % % % %財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % % % % % % % % %財務(wù)內(nèi)部收益率% % % % % % % % % % % % % %財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % % % % % % % % % %總投資年利潤率% % % % % % % % % % % % % %總投資年利潤率升降幅度 % % % % % % % % % % % % %動態(tài)回收期（年） 動態(tài)回收期升降幅度 % % % % % % % % % % % % %寫字樓專項(xiàng)研究酒店專項(xiàng)研究商業(yè)專項(xiàng)研究住宅專項(xiàng)研究商務(wù)公寓專項(xiàng)研究目前橫向比較之下，合肥寫字樓市場發(fā)展水平相對較低，寫字樓隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在上升空間很大，處于市場化發(fā)展期三產(chǎn) GDP總量 (億元 )寫字樓整體容量1200 大800～ 1200 中等800 較低一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月 )商品房均價 (百元 /平米 )R=R 寫字樓相對發(fā)展水平3 高2～ 3 中等1～ 2 較低合肥寫字樓進(jìn)入市場化階段，價值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，預(yù)測新型領(lǐng)袖項(xiàng)目未來三至五年內(nèi)將出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2023年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈202304年寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 —2023寫字樓市場化發(fā)展期財富廣場三期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場中環(huán)國際廣場新都會 環(huán)球廣場圣大國際廣場新城國際綠地藍(lán)海 /銀海逐漸被市場淘汰 部分進(jìn)入租賃市場，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象個別開發(fā)商進(jìn)入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應(yīng)量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。新城國際，綠地藍(lán)海 /銀海的出現(xiàn)標(biāo)志合肥寫字樓將進(jìn)入市場化成熟期， 出現(xiàn)區(qū)域?yàn)檎?wù)區(qū)根據(jù)十一五規(guī)劃合肥經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速增長通道，三產(chǎn)對中高檔寫字樓的需求推升作用將逐漸顯現(xiàn)u 全力推進(jìn) 跨越式發(fā)展 ，國民生產(chǎn)總值年均增長 %；實(shí)施 “ 工業(yè)立市 ” 戰(zhàn)略，工業(yè)生產(chǎn)值年均增長 24～ 26%； 2023年非公有經(jīng)濟(jì)占 經(jīng)濟(jì)總量 70％以上 ；u 加快構(gòu)建區(qū)域性先進(jìn)制造業(yè)中心；發(fā)展壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；努力打造 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 ；積極發(fā)展建筑業(yè)。 摘自 《 合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（征求意見稿） 》“工業(yè)立市 ”、 “跨越式發(fā)展 ”、 “全面推進(jìn)科技創(chuàng)新型城市建設(shè) ”的戰(zhàn)略下，金融、物流、咨詢中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有望蓬勃發(fā)展，將推升寫字樓的需求，目前這一現(xiàn)象已初步出現(xiàn)。目前第三產(chǎn)業(yè)以商貿(mào)類、咨詢類等三產(chǎn)企業(yè)增長趨勢明顯，支撐了合肥寫字樓目前的發(fā)展咨詢 /法律 /會計；醫(yī)藥 /化工 /日用品，和商貿(mào)物流出現(xiàn)大幅上升布按照 %的 GDP年增長率，合肥第三產(chǎn)業(yè)總量將在三年左右達(dá)到二線城市的現(xiàn)有水平城市 06年第三產(chǎn)業(yè) GDP（億元）上海 北京 廣州 天津 深圳 成都 武漢 沈陽 南京 青島 青島興建的國際金融中心坐落于青島香港中路與福州路交匯處， 59層 ,249米， 10萬方；沈陽出現(xiàn)了 260米高的沈陽環(huán)球國際大廈、投資總額約為 。預(yù)計 2023年全部竣工封頂進(jìn)駐政務(wù)區(qū)企業(yè)看中前景和配套整層購買較多，企業(yè)實(shí)力雄厚，同時也吸引合肥金字塔本企業(yè)u 市場實(shí)現(xiàn)：u 新城國際客戶一期項(xiàng)目 70％為自住客戶， 30％為投資客戶，主力面積 120， 150， 170u 如： 23層：深圳設(shè)計院（ 170萬） 22層：華中藥業(yè) 21層－ 19層：華中電力 18層：萬國軸承 17層：萬源物資 14層：竇律師事務(wù)所 10層： SK寶盈 4層：北京航天客戶特征：國內(nèi) 500強(qiáng)或各地 100強(qiáng)企業(yè)綠地藍(lán)海：主力面積 50， 70， 100等60%為投資客，自用客戶主要包括 廣告公司，策劃代理公司， IT公司，律師事務(wù)所，審計事務(wù)所，會計事務(wù)所等中小型企業(yè)兩個盤核心驅(qū)動力：區(qū)域前景 /市政大配套按目前合肥大企業(yè)進(jìn)入速度和數(shù)量，政務(wù)區(qū)寫字樓完全可以支撐合肥未來 45年需求u 2023年全市工業(yè)投資為，比 2023年增長了 ，年均遞增%。按此增速未來三年工業(yè)投資新增達(dá) 500億元，按每投資 1億元新增1個企業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計算，未來合肥新增 500個中大型企業(yè)，其中 80%租購寫字樓，按平均 200平方需求計算，未來產(chǎn)生 80萬左右中高檔寫字樓需求123456 798項(xiàng)目 規(guī)模 進(jìn)度1 新城國際 占地 ，建面 13萬（寫字樓及公寓）預(yù)計 06年年底銷售寫字樓均價 6000左右2 國際商務(wù)中心 占地 ，建面 前期3 國際金融大廈 占地 ，建面 前期4 商務(wù)項(xiàng)目（名稱未知）占地 ，建面 前期 (置地代建 )5 商務(wù)辦公樓（名稱未知）占地 ，建面 13萬 前期6 安德大廈 建面 均價約 5000元 /平米7 上海綠地項(xiàng)目 綜合體，建面 20萬 在售8 東舜假日廣場 綜合體，建面 25萬以上 前期9 商業(yè)步行街 綜合體，建面 120萬以上 前期合計 約 180萬平米政務(wù)區(qū)未來供應(yīng)商業(yè) 180萬，其中寫字樓 120萬區(qū)域安高、華潤、華府駿園約 10萬寫字樓的量從官方統(tǒng)計消化數(shù)據(jù)看和需求預(yù)測結(jié)果一致，按 3萬 /座計算，合肥未來每年將平均消化 3座純寫字樓u 今年銷售較好代表寫字樓為新城國際、綠地藍(lán)海、置地廣場、財富廣場三期數(shù)據(jù)來源：合肥網(wǎng)上房地產(chǎn)，（不含住宅與寫字樓混合物業(yè)）從案例看，政務(wù)新區(qū)商務(wù)市場從啟動到成熟一般需要經(jīng)歷 3～ 5年時間，即合肥政務(wù)區(qū)將在 2023年左右商務(wù)氛圍才能成熟，本區(qū)域?qū)懽謽遣糯嬖跈C(jī)會規(guī)劃確定、政府搬遷199419962023202320231994年 《 青島市城市總體規(guī)劃 》 確定實(shí)施城市中心區(qū)轉(zhuǎn)移和區(qū)劃調(diào)整的方針。青島市政府在該時期由老