【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：專(zhuān)屬的特色風(fēng)格： 昭示性外立面、格調(diào)大堂 精致的視覺(jué)感受： 現(xiàn)代感或文化裝修風(fēng)格 舒適的溫馨體驗(yàn)： 時(shí)尚豪華的衛(wèi)生間 、 頂級(jí)視聽(tīng)體驗(yàn)和高速電腦網(wǎng)絡(luò) 獨(dú)具個(gè)性的家私、創(chuàng)意藝術(shù)布草（枕頭、床單、窗簾、毛巾、牙刷等）、風(fēng)情浪漫露臺(tái)、概念餐廳、大面積客房本酒店定位u 建議核心出發(fā)點(diǎn)： 匹配項(xiàng)目整體風(fēng)格，外立面純粹統(tǒng)一；u 起到整體項(xiàng)目形象拔高作用；u 寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓的高級(jí)配套，促進(jìn)其出租；u 公司資產(chǎn)和上市評(píng)估資產(chǎn)形象：國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格核心客戶(hù)定位：政務(wù)區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)中高端商務(wù) 客；項(xiàng)目和周邊寫(xiě)字樓商務(wù)客重要客戶(hù)：國(guó)際外資外籍客戶(hù)產(chǎn)品定位：合肥首席國(guó)際現(xiàn)代商務(wù)特色酒店酒店核心亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)：產(chǎn)品亮點(diǎn)：昭示性現(xiàn)代感極強(qiáng)外立面（統(tǒng)一整體項(xiàng)目風(fēng)格并為、昭示性現(xiàn)代感極強(qiáng)外立面（統(tǒng)一整體項(xiàng)目風(fēng)格并為整體風(fēng)格代表）；整體風(fēng)格代表）；國(guó)際感極強(qiáng)大堂（現(xiàn)代化簡(jiǎn)潔藝術(shù)裝修、外籍門(mén)童、國(guó)際感極強(qiáng)大堂（現(xiàn)代化簡(jiǎn)潔藝術(shù)裝修、外籍門(mén)童）；）；風(fēng)格各異裝修大面積客房（多國(guó)異國(guó)風(fēng)情裝修風(fēng)格、風(fēng)格各異裝修大面積客房（多國(guó)異國(guó)風(fēng)情裝修風(fēng)格））時(shí)尚豪華的衛(wèi)生間、時(shí)尚豪華的衛(wèi)生間 液晶式家庭影院、液晶式家庭影院概念主題中西餐廳、概念主題中西餐廳高品質(zhì)布草、高品質(zhì)布草高級(jí)經(jīng)理餐廳、高級(jí)經(jīng)理餐廳客房面積配比建議u 深圳木棉花的戶(hù)型一般分為標(biāo)準(zhǔn)房、豪華房、套房總統(tǒng)套房四大類(lèi)u 一般標(biāo)準(zhǔn)房的套內(nèi)面積在 30—35 平米左右，總數(shù)較大，一般會(huì)占總房數(shù)的 70％以上；u 豪華套房及商務(wù)套房面積一般在 50—60 平米左右，會(huì)占到總房數(shù)的 20％左右；u 總統(tǒng)套房面積一般在 250平米以上，占總數(shù)量小于 1％本各戶(hù)型配比關(guān)系戶(hù)型 套數(shù)套內(nèi)面積建筑面積 套數(shù)比商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房 220 38 8360 %商務(wù)豪華房 47 65 3055 %商務(wù)套房 30 130 3900 %總統(tǒng)套房 3 180 540 %合計(jì) 300 　 15855 %把餐廳和會(huì)議室分?jǐn)偘词褂寐?55%計(jì)算，實(shí)際建筑面為15855/=28827，約為 3萬(wàn)方。按 3萬(wàn)方計(jì)算。u每間客房都擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等；u業(yè)主可隨時(shí)邀請(qǐng)親朋好友入住享用，其他時(shí)間則交給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；u酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者可以收取固定的投資收益和一定的利潤(rùn)分成，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。酒店經(jīng)營(yíng)模式，建議全部持有經(jīng)營(yíng)，如果公司有回現(xiàn)要求可由基金收購(gòu)或抵押貸款，作為持有性物業(yè)，有助于上市時(shí)資產(chǎn)評(píng)估u區(qū)位：位于深圳東部大梅沙海濱度假風(fēng)景區(qū)。u規(guī)模：占地面積 11750m2，建筑面積 21900m2，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成u銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率： 2023年開(kāi)始銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售 60％，余下40％不再出售，由酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理銷(xiāo)售價(jià)格：客房?jī)r(jià)格每平方米達(dá) 1． 6萬(wàn)元左右，出售 40年產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營(yíng)情況2023年 4月 23試營(yíng)業(yè)，入住率初期達(dá)到 70％，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主租金收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售失敗案例后續(xù)經(jīng)營(yíng)建議品牌輸入方式管理經(jīng)營(yíng)，利用外資品牌的同時(shí)提升自己管理能力 u 自建酒店要購(gòu)置土地和進(jìn)行建設(shè)，需要投入大量資金，這部分費(fèi)用上升為最大成本，再加上酒店建成后的運(yùn)營(yíng)成本，這對(duì)投資人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求提高，并且增加了酒店運(yùn)營(yíng)工作的壓力u 所以一般來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)都不會(huì)采用自建酒店這一方式進(jìn)行擴(kuò)張國(guó)際酒店集團(tuán)常用擴(kuò)張方式委托管理特許聯(lián)號(hào)輸出品牌及管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，缺點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，形成對(duì)品牌公司管理依賴(lài)；優(yōu)點(diǎn)：管理水準(zhǔn)高輸出品牌但不輸出人員，只監(jiān)督指導(dǎo)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)點(diǎn)：成本低，可培養(yǎng)人才；經(jīng)濟(jì)測(cè)算 :酒店投資成本裝修、設(shè)計(jì)等較其它物業(yè)要高，本酒店含土地成本 /平方米，總投資 22460萬(wàn)元酒店收入與運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算：租住率和運(yùn)營(yíng)成本皆有動(dòng)態(tài)演變過(guò)程 項(xiàng) 目 年份客房滿(mǎn)租總收入（萬(wàn)元）入住率（ %）客房收入占 80％ （萬(wàn)元）餐廳、會(huì)議等其他收入占 20％（萬(wàn)元）總收入（萬(wàn)元）運(yùn)營(yíng)成本占總收入比例運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)元）建設(shè)第 1年 　 　 　 　 建設(shè)第 2年 　 　 　 　 營(yíng)業(yè)第 1年 % % 營(yíng)業(yè)第 2年 % % 營(yíng)業(yè)第 3年 % % 說(shuō) 明： 本酒店客房 總 數(shù) 約為 300間 ； 酒店 總 收入從第 5年開(kāi)始以 5%速度增 長(zhǎng) ，運(yùn)營(yíng) 成本從第 5年起均占當(dāng)年 總 收入地 20%； 總 收入中客房收入占 80%，商 務(wù) 等其他收入占 20%； 建 設(shè) 期 2年， 經(jīng)營(yíng) 期 設(shè)為 20年， 計(jì) 算期共 22年。不計(jì)算建設(shè)期靜態(tài)回收期 ，動(dòng)態(tài)回收期 ，內(nèi)部收益率 %，靜態(tài)年利潤(rùn)率 %，凈現(xiàn)值 酒店現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào) 項(xiàng)目 年份 建設(shè)第 1年 建設(shè)第 2年 營(yíng)業(yè)第 1年 營(yíng)業(yè)第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 第 11年一 現(xiàn)金流入 1 經(jīng)營(yíng)總收入 0 0 2 回收流動(dòng)資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 回收殘值 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二 現(xiàn)金流出 1 固定資產(chǎn)投資 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　2 流動(dòng)資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 運(yùn)營(yíng)成本 　 　 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 　 　 三 凈現(xiàn)金流量 (12) 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流 量 五 折現(xiàn)系數(shù) (i=6%) 六 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 量 七 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量 敏感性分析：對(duì)本酒店項(xiàng)目贏利能力影響的三個(gè)主要因素中，運(yùn)營(yíng)成本的變動(dòng)影響最大，其次是入住率的變動(dòng)。而且數(shù)據(jù)表明當(dāng)入住率和平均房?jī)r(jià)同時(shí)下降 10%時(shí)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，這說(shuō)明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。敏感性分析　 入住率下 降 10%，房?jī)r(jià)下降 10%全部投資 基準(zhǔn)方案 入住率變動(dòng) 平均房?jī)r(jià)變動(dòng) 運(yùn)營(yíng)成本變動(dòng)% % % % % % % % % % % %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % % % % % % % % %財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% % % % % % % % % % % % % %財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % % % % % % % % % %總投資年利潤(rùn)率% % % % % % % % % % % % % %總投資年利潤(rùn)率升降幅度 % % % % % % % % % % % % %動(dòng)態(tài)回收期（年） 動(dòng)態(tài)回收期升降幅度 % % % % % % % % % % % % %寫(xiě)字樓專(zhuān)項(xiàng)研究酒店專(zhuān)項(xiàng)研究商業(yè)專(zhuān)項(xiàng)研究住宅專(zhuān)項(xiàng)研究商務(wù)公寓專(zhuān)項(xiàng)研究目前橫向比較之下，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)較低，寫(xiě)字樓隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在上升空間很大，處于市場(chǎng)化發(fā)展期三產(chǎn) GDP總量 (億元 )寫(xiě)字樓整體容量1200 大800～ 1200 中等800 較低一線(xiàn)寫(xiě)字樓租金水平 (元 /平米 /月 )商品房均價(jià) (百元 /平米 )R=R 寫(xiě)字樓相對(duì)發(fā)展水平3 高2～ 3 中等1～ 2 較低合肥寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓逐漸沒(méi)落，預(yù)測(cè)新型領(lǐng)袖項(xiàng)目未來(lái)三至五年內(nèi)將出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2023年左右大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈202304年寫(xiě)字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 —2023寫(xiě)字樓市場(chǎng)化發(fā)展期財(cái)富廣場(chǎng)三期CBD中央廣場(chǎng)徽商國(guó)際大廈香港廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)新都會(huì) 環(huán)球廣場(chǎng)圣大國(guó)際廣場(chǎng)新城國(guó)際綠地藍(lán)海 /銀海逐漸被市場(chǎng)淘汰 部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫(xiě)字樓的形象個(gè)別開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開(kāi)始細(xì)分寫(xiě)字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶(hù)素質(zhì)等寫(xiě)字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒(méi)落，能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫(xiě)字樓尚未出現(xiàn)。新城國(guó)際，綠地藍(lán)海 /銀海的出現(xiàn)標(biāo)志合肥寫(xiě)字樓將進(jìn)入市場(chǎng)化成熟期， 出現(xiàn)區(qū)域?yàn)檎?wù)區(qū)根據(jù)十一五規(guī)劃合肥經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，三產(chǎn)對(duì)中高檔寫(xiě)字樓的需求推升作用將逐漸顯現(xiàn)u 全力推進(jìn) 跨越式發(fā)展 ，國(guó)民生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %；實(shí)施 “ 工業(yè)立市 ” 戰(zhàn)略，工業(yè)生產(chǎn)值年均增長(zhǎng) 24～ 26%； 2023年非公有經(jīng)濟(jì)占 經(jīng)濟(jì)總量 70％以上 ；u 加快構(gòu)建區(qū)域性先進(jìn)制造業(yè)中心；發(fā)展壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；努力打造 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 ；積極發(fā)展建筑業(yè)。 摘自 《 合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿） 》“工業(yè)立市 ”、 “跨越式發(fā)展 ”、 “全面推進(jìn)科技創(chuàng)新型城市建設(shè) ”的戰(zhàn)略下，金融、物流、咨詢(xún)中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有望蓬勃發(fā)展，將推升寫(xiě)字樓的需求，目前這一現(xiàn)象已初步出現(xiàn)。目前第三產(chǎn)業(yè)以商貿(mào)類(lèi)、咨詢(xún)類(lèi)等三產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，支撐了合肥寫(xiě)字樓目前的發(fā)展咨詢(xún) /法律 /會(huì)計(jì)；醫(yī)藥 /化工 /日用品，和商貿(mào)物流出現(xiàn)大幅上升布按照 %的 GDP年增長(zhǎng)率，合肥第三產(chǎn)業(yè)總量將在三年左右達(dá)到二線(xiàn)城市的現(xiàn)有水平城市 06年第三產(chǎn)業(yè) GDP（億元）上海 北京 廣州 天津 深圳 成都 武漢 沈陽(yáng) 南京 青島 青島興建的國(guó)際金融中心坐落于青島香港中路與福州路交匯處， 59層 ,249米， 10萬(wàn)方；沈陽(yáng)出現(xiàn)了 260米高的沈陽(yáng)環(huán)球國(guó)際大廈、投資總額約為 。預(yù)計(jì) 2023年全部竣工封頂進(jìn)駐政務(wù)區(qū)企業(yè)看中前景和配套整層購(gòu)買(mǎi)較多，企業(yè)實(shí)力雄厚，同時(shí)也吸引合肥金字塔本企業(yè)u 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：u 新城國(guó)際客戶(hù)一期項(xiàng)目 70％為自住客戶(hù)， 30％為投資客戶(hù)，主力面積 120， 150， 170u 如： 23層：深圳設(shè)計(jì)院（ 170萬(wàn)） 22層：華中藥業(yè) 21層－ 19層：華中電力 18層：萬(wàn)國(guó)軸承 17層：萬(wàn)源物資 14層：竇律師事務(wù)所 10層： SK寶盈 4層：北京航天客戶(hù)特征：國(guó)內(nèi) 500強(qiáng)或各地 100強(qiáng)企業(yè)綠地藍(lán)海：主力面積 50， 70， 100等60%為投資客，自用客戶(hù)主要包括 廣告公司，策劃代理公司， IT公司，律師事務(wù)所，審計(jì)事務(wù)所，會(huì)計(jì)事務(wù)所等中小型企業(yè)兩個(gè)盤(pán)核心驅(qū)動(dòng)力：區(qū)域前景 /市政大配套按目前合肥大企業(yè)進(jìn)入速度和數(shù)量，政務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓完全可以支撐合肥未來(lái) 45年需求u 2023年全市工業(yè)投資為，比 2023年增長(zhǎng)了 ，年均遞增%。按此增速未來(lái)三年工業(yè)投資新增達(dá) 500億元，按每投資 1億元新增1個(gè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算，未來(lái)合肥新增 500個(gè)中大型企業(yè)，其中 80%租購(gòu)寫(xiě)字樓，按平均 200平方需求計(jì)算，未來(lái)產(chǎn)生 80萬(wàn)左右中高檔寫(xiě)字樓需求123456 798項(xiàng)目 規(guī)模 進(jìn)度1 新城國(guó)際 占地 ，建面 13萬(wàn)（寫(xiě)字樓及公寓）預(yù)計(jì) 06年年底銷(xiāo)售寫(xiě)字樓均價(jià) 6000左右2 國(guó)際商務(wù)中心 占地 ，建面 前期3 國(guó)際金融大廈 占地 ，建面 前期4 商務(wù)項(xiàng)目（名稱(chēng)未知）占地 ，建面 前期 (置地代建 )5 商務(wù)辦公樓（名稱(chēng)未知）占地 ，建面 13萬(wàn) 前期6 安德大廈 建面 均價(jià)約 5000元 /平米7 上海綠地項(xiàng)目 綜合體，建面 20萬(wàn) 在售8 東舜假日廣場(chǎng) 綜合體，建面 25萬(wàn)以上 前期9 商業(yè)步行街 綜合體，建面 120萬(wàn)以上 前期合計(jì) 約 180萬(wàn)平米政務(wù)區(qū)未來(lái)供應(yīng)商業(yè) 180萬(wàn)，其中寫(xiě)字樓 120萬(wàn)區(qū)域安高、華潤(rùn)、華府駿園約 10萬(wàn)寫(xiě)字樓的量從官方統(tǒng)計(jì)消化數(shù)據(jù)看和需求預(yù)測(cè)結(jié)果一致，按 3萬(wàn) /座計(jì)算，合肥未來(lái)每年將平均消化 3座純寫(xiě)字樓u 今年銷(xiāo)售較好代表寫(xiě)字樓為新城國(guó)際、綠地藍(lán)海、置地廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)三期數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥網(wǎng)上房地產(chǎn)，（不含住宅與寫(xiě)字樓混合物業(yè)）從案例看，政務(wù)新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)從啟動(dòng)到成熟一般需要經(jīng)歷 3～ 5年時(shí)間，即合肥政務(wù)區(qū)將在 2023年左右商務(wù)氛圍才能成熟，本區(qū)域?qū)懽謽遣糯嬖跈C(jī)會(huì)規(guī)劃確定、政府搬遷199419962023202320231994年 《 青島市城市總體規(guī)劃 》 確定實(shí)施城市中心區(qū)轉(zhuǎn)移和區(qū)劃調(diào)整的方針。青島市政府在該時(shí)期由老