【正文】 主力店 簽約 66 招商策略 ?坐招 +點滲透式策略相結合，做到有效招商。 ?點滲透式策略主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點商家突破 ?專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺； ?行業(yè)協(xié)會、政府機構及各地商會； ?與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關系，達成資源共享的互贏格局。 招商模式 招商渠道 67 招商策略 租金策略 ?通用的招商價格策略 ：針對主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價格。 ?不同因素差異的招商價格策略：本項目應根據(jù)各商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動線差異等因素制定各商鋪的具體租金價格 ?保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。 ?租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對本項目的經(jīng)營商戶應采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應該降低經(jīng)營商戶的進駐門檻和經(jīng)營成本，促進經(jīng)營商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營，只有經(jīng)營商戶經(jīng)營的好，項目才能良好發(fā)展。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 促銷策略 ? 針對商戶的等級、重要程度和經(jīng)營業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費和管理費、老帶新優(yōu)惠、活動期間簽約優(yōu)惠、營銷推廣費用、贈送廣告位等不同的促銷政策。 68 商業(yè)招商與運營模式建議 69 商業(yè)管理模式 業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會 物業(yè)管理公司 經(jīng)營管理公司 商家經(jīng)營者 政府管理部門 商業(yè)設施產(chǎn)權所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者 產(chǎn)權所有者，或是租賃者 公共設施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理 大型商業(yè)設施管理，相關公共設施的管理 招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理 一般商業(yè)設施經(jīng)營管理模式與參與主體 管理主體 專業(yè)公司管理 特點 管理費用高，經(jīng)濟手段 盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設備管理特點 定期維護設備，預防性維護與維修 成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間 商家 ?看重商業(yè)經(jīng)營的利益 ?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 ?可以承受較高的管理費用 對商業(yè)的影響 ?營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境 ?提升商業(yè)價值 備注 香港模式，目前商業(yè)項目大多采用此種模式 70 類型 所有權經(jīng)營權統(tǒng)一 經(jīng)營權局部統(tǒng)一 所有權分散，經(jīng)營權分散 產(chǎn)權屬性 產(chǎn)權單一 產(chǎn)權分散 產(chǎn)權分散 經(jīng)營屬性 所有權與經(jīng)營權統(tǒng)一 所有權與經(jīng)營權局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權分散，經(jīng)營權分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售 開發(fā)商要求 很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責 負責商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤點 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益 資金回收特點 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面 商業(yè)管理類型及特點 71 大物業(yè)、大管理、大服務模式，引進主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務 項目商業(yè)管理模式 控制但不參與： ?對項目商業(yè)發(fā)展有關鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權（最低要持有經(jīng)營權），選擇符合項目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨立經(jīng)營，開發(fā)商只負責物業(yè)管理支持和相關協(xié)調(diào)工作 ?對項目商業(yè)發(fā)展無關鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展 72 以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員 項目商業(yè)管理機構 總經(jīng)理 1人 運營經(jīng)理 1人（總經(jīng)理兼任） 運營主管 1人 （兼前期招商） 物業(yè) 經(jīng)理 1人 保安 8人 財務 經(jīng)理 1人 維修工程 人員 1人 出納 1人 保潔員 8人 共計 19人 73 ?承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。 ?相應關系管理： 對商業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的各類事件、關系進行管理協(xié)調(diào)。 項目商業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理 運營管理 ?安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。 ?消防管理： 制定消防預案，建立消防團隊，應變突發(fā)情況。 ?車輛管理： 負責指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負責車輛看管；設置不同車輛的專用停放場所。 ?環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。 ?房屋及附屬設備設施管理： 供電設備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設備定時、定期查巡。 ?整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識別系統(tǒng)。 物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理 74 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 75 公寓產(chǎn)品思考 本項目 小戶型公寓： ?5萬平米， 1200套。 酒店式公寓： ?5萬平米， 1100套。 酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓 ?酒店式公寓，按照經(jīng)濟型酒店的建筑標準；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務住宿需 ?LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務接待需求 . 建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費需求，形成差異化競爭。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強市場認可還需要解決以下問題： ?層高 ?燃氣、暖氣入戶（有一定的靈活性） ?水電收費標準（有一定的靈活性） ?產(chǎn)權年限（營銷中解決：總成本低或增值性強） 關于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮 該部分物業(yè)有以下解決方向： ?再做一座酒店式公寓 ?取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模 ?變更土地屬性為住宅用地 ?做 Loft產(chǎn)品，解決市場疑慮及抗拒認知 76 Thanks! 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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