【正文】 主力店 簽約 66 招商策略 ?坐招 +點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。 ?點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門(mén)拜訪、 DM單直投、重點(diǎn)商家突破 ?專(zhuān)業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)； ?行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)及各地商會(huì)； ?與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門(mén)建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。 招商模式 招商渠道 67 招商策略 租金策略 ?通用的招商價(jià)格策略 ：針對(duì)主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價(jià)格。 ?不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、位置差異、視覺(jué)效果差異、門(mén)面尺寸大小差異、交通動(dòng)線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格 ?保證金策略：建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。 ?租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚(yú)的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐門(mén)檻和經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)的好，項(xiàng)目才能良好發(fā)展。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 促銷(xiāo)策略 ? 針對(duì)商戶的等級(jí)、重要程度和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、贈(zèng)送廣告位等不同的促銷(xiāo)政策。 68 商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議 69 商業(yè)管理模式 業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會(huì) 物業(yè)管理公司 經(jīng)營(yíng)管理公司 商家經(jīng)營(yíng)者 政府管理部門(mén) 商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，投資者 產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者 公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理 大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理 招商，推廣、營(yíng)銷(xiāo)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式與參與主體 管理主體 專(zhuān)業(yè)公司管理 特點(diǎn) 管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)手段 盈利狀況 保證一定的利潤(rùn)水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營(yíng)興旺、升值快 設(shè)備管理特點(diǎn) 定期維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修 成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤(rùn)空間 商家 ?看重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益 ?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 ?可以承受較高的管理費(fèi)用 對(duì)商業(yè)的影響 ?營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ?提升商業(yè)價(jià)值 備注 香港模式，目前商業(yè)項(xiàng)目大多采用此種模式 70 類(lèi)型 所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營(yíng)屬性 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散 規(guī)模過(guò)大，一般難以經(jīng)營(yíng) 租售特點(diǎn) 只租不賣(mài)，或自行經(jīng)營(yíng) 租售混合或全部銷(xiāo)售 全部銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力 不要求 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 不要求 一般移交政府托管 開(kāi)發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營(yíng)管理 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 商鋪銷(xiāo)售收益 商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分成 商鋪銷(xiāo)售收益 資金回收特點(diǎn) 投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購(gòu)物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面 商業(yè)管理類(lèi)型及特點(diǎn) 71 大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商只提供支持服務(wù) 項(xiàng)目商業(yè)管理模式 控制但不參與： ?對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營(yíng)權(quán)），選擇符合項(xiàng)目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作 ?對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展無(wú)關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對(duì)其經(jīng)營(yíng)行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展 72 以物業(yè)管理部門(mén)為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)人員 項(xiàng)目商業(yè)管理機(jī)構(gòu) 總經(jīng)理 1人 運(yùn)營(yíng)經(jīng)理 1人（總經(jīng)理兼任） 運(yùn)營(yíng)主管 1人 （兼前期招商） 物業(yè) 經(jīng)理 1人 保安 8人 財(cái)務(wù) 經(jīng)理 1人 維修工程 人員 1人 出納 1人 保潔員 8人 共計(jì) 19人 73 ?承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。 ?相應(yīng)關(guān)系管理： 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各類(lèi)事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目商業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理 運(yùn)營(yíng)管理 ?安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。 ?消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。 ?車(chē)輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車(chē)輛停放，同時(shí)要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)車(chē)輛看管；設(shè)置不同車(chē)輛的專(zhuān)用停放場(chǎng)所。 ?環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。 ?房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。 ?整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。 物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 74 Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序 Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 75 公寓產(chǎn)品思考 本項(xiàng)目 小戶型公寓： ?5萬(wàn)平米， 1200套。 酒店式公寓： ?5萬(wàn)平米， 1100套。 酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓 ?酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價(jià)值，同時(shí)滿足周邊市場(chǎng)商戶的商務(wù)住宿需 ?LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈(zèng)送面積（買(mǎi)一送一），高性價(jià)比；針對(duì)區(qū)域過(guò)渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 . 建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對(duì)不同的消費(fèi)需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)可還需要解決以下問(wèn)題： ?層高 ?燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性） ?水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（有一定的靈活性） ?產(chǎn)權(quán)年限（營(yíng)銷(xiāo)中解決：總成本低或增值性強(qiáng)） 關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì) Loft認(rèn)知不足、對(duì)商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮 該部分物業(yè)有以下解決方向： ?再做一座酒店式公寓 ?取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模 ?變更土地屬性為住宅用地 ?做 Loft產(chǎn)品，解決市場(chǎng)疑慮及抗拒認(rèn)知 76 Thanks! 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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