【正文】 總建筑面積 住宅用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值 占地面積 容積率 總建筑面積 總指標(biāo) 數(shù)值 單位 占地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 其中： 占比 商業(yè)街 10000 ㎡ 8% 超市 /會(huì)所 20230 ㎡ 16% MALL 30000 ㎡ 24% 酒店式公寓 10000 ㎡ 8% LOFT公寓 10930 ㎡ 9% 住宅 42023 ㎡ 34% 住宅底商 ㎡ 2% 住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總： 23 項(xiàng)目建設(shè)期安排及測(cè)算假設(shè)說(shuō)明 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 施工安排 2023年 2023年 2023年 項(xiàng)目名稱 總計(jì)（平米） 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 商業(yè)街 超市 /會(huì)所 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計(jì) 占比 20% 20% 19% 41% ?假設(shè)項(xiàng)目由 2023年下半年開(kāi)始啟動(dòng)， 09年下半年 10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開(kāi)發(fā)， 10年進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)及銷售， 2023年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開(kāi)發(fā)； ?假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動(dòng)資金為銀行貸款； ?相關(guān)銷售價(jià)格及租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)及增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)。 項(xiàng)目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米） 嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街 餐飲 京廣南路 日用 大學(xué)南路 服裝 航海中路黃河科技大學(xué)對(duì)面 餐飲 3 2 0 0 8 上半年鄭州各區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格情況（元/ 平）8500800090007500110008000020234000600080001000012023金水區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 惠濟(jì)區(qū)?本項(xiàng)目商業(yè)出租價(jià)格取值： ，臨街商鋪 23元 /平米 .天； ， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天； ，租金約為 /平米 .天（ 2萬(wàn)平米，年租金 500萬(wàn)）。 住宅項(xiàng)目參考 售價(jià)（元 /平米） 升龍國(guó)際 5400 亞星城市山水 4700 橡樹(shù)玫瑰城 3900 仁恒上元 4100 橄欖城 一期 4370/二期 4250 公寓項(xiàng)目參考 售價(jià)（元 /平米） 升龍國(guó)際中心 5250 航海大廈 5250 時(shí)尚 FC社區(qū) 5500 本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價(jià)： 26 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米） MALL 3000 超市 /會(huì)所 20230 商業(yè)街 10000 酒店式公寓 10000 LOFT公寓 10930 住宅 42023 住宅底商 總計(jì) 20230 占比 84% 16% ?方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務(wù)會(huì)館持有出租； ?出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%； ?持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。 30 方案 1—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 31 方案 1—— 現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 () () () () 32 方案 1—— 現(xiàn)金流量圖 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 ()20230 15000 10000 5000 0500010000150002023025000300000 9 上半年 0 9 下半年 1 0 上半年 1 0 下半年 1 1 上半年 1 1 下半年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量33 方案 1—— 綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 開(kāi)發(fā)成本 萬(wàn)元 4 租售總收入 萬(wàn)元 5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7 所得稅 萬(wàn)元 8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 稅前投資利潤(rùn)率 77% 10 稅后投資利潤(rùn)率 52% 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 26% 12 動(dòng)態(tài)回收期 年 13 靜態(tài)回收期 年 34 ?方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%； ?出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）； ?持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。 1 銷售、租金收入 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會(huì)所租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) 25000 （每年遞增 5%) 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12) 38 方案 2—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用） 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 39 方案 2—— 現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 () () () () () () () ()