【正文】 222 3,710 32,942 12,351 3,704 33,342 －租金售價假設(shè) 商業(yè)樓層 開業(yè)租金水平（元 /月 /平米，使用面積） B1 360 1層 600 2層 450 3層 360 4層 288 5層 216 6層 130 7層 110 整體平均 314 物業(yè)管理費 50 ?置力廣場首層租金在 1117元 /天 /平米（使用面積），五洲商業(yè)廣場首層租金在 13元 /天 /平米（使用面積）。 ?建議商業(yè)車位按照每萬平米 65個車位的標(biāo)準(zhǔn)配置； ?寫字樓按照每萬平米 50個車位的標(biāo)準(zhǔn)配置，基本達(dá)到一戶一個車位； ?酒店式公寓由于較多為過渡型居住和租賃居住，需要車位少，按照 67戶配置一個車位，約 350平米配置一個車位； ?酒店和服務(wù)式公寓由于主要為中短期租賃居住，車位需要少，整體配置 120個車位。2023615 沈陽國際城項目 －參數(shù)假設(shè) 方案一 方案二 方案三 序號 項 目 面積 (平米 ) 面積 (平米 ) 面積 (平米 ) 一 總建筑面積 239,944 240,052 239,986 1 地上 181,208 181,208 181,208 商業(yè) 101,208 106,208 108,208 高檔寫字樓 45,000 酒店式公寓 35,000 loft寫字樓 30,000 30,000 四星級酒店 25,000 28,000 服務(wù)式公寓 20,000 經(jīng)濟(jì)型酒店 15,000 2 地下 58,736 58,844 58,778 商業(yè) 18,000 18,000 18,000 商業(yè)地下車庫 23,842 24,842 25,242 寫字樓公寓地下車庫 9,750 loft寫字樓車庫 4,500 4,500 酒店車庫 3,600 3,600 設(shè)備用房 7,144 7,902 7,436 二 租售面積 1 出租面積 商業(yè)（使用面積） 65,564 68,314 69,414 高檔寫字樓（使用面積） 32,400 商業(yè)車位（個） 795 828 841 寫字樓公寓車庫（個） 325 四星級酒店客房 （間） 278 311 服務(wù)式公寓（建筑面積） 20,000 酒店服務(wù)式公寓車庫 （個） 120 經(jīng)濟(jì)型酒店 （間） 300 四星、經(jīng)濟(jì)型酒店車位（個） 120 2 銷售面積 公寓 （建筑面積） 35,000 loft寫字樓（建筑面積） 30,000 30,000 loft寫字樓車庫 （個） 150 150 ?假設(shè)商業(yè)使用率為 55％； ?假設(shè)寫字樓使用率為 72％； ?假設(shè)四星級酒店每個客房及其分?jǐn)偯娣e為 90平米； ?假設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店每個客房及其分?jǐn)偯娣e為 50平米； ?假設(shè)每個車位及其分?jǐn)偯娣e為 30平米； ?假設(shè)商業(yè)首層層高為 米， 25層為 5米， 67層為 米，共 7層； ?假設(shè)高檔寫字樓層高為 ，共 30層； ?假設(shè) loft寫字樓層高為 6米，共 19層； ?假設(shè)四星級酒店層高為 ，共 19層； ?假設(shè)服務(wù)式公寓層高為 ，共 13層； ?經(jīng)濟(jì)型酒店層高為 ，共13層； －車位配比 ?從區(qū)域車位配置看，以商業(yè)為主的項目基本在每萬平米車位配置在 ，由于車位配置低，導(dǎo)致車位數(shù)量不夠。 ?本項目未來想成為消費者逛太原街的第一站必須要有更充足的車位；車位配置著眼于未來，既提供充足車位，又減少投資，增加收益。 ?由于本項目屬于綜合體，各物業(yè)客戶對車位使用的時間有所錯位，各物業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)配置的車位還可相互調(diào)劑。 ?根據(jù)營業(yè)額和扣點套算，卓展服裝服飾首層租金在 1525元 /天 /平米。 ?根據(jù)各樓層租金與首層的租金大致比例關(guān)系，以及各樓層的業(yè)態(tài)安排各樓層的租金如右表。租金水平在 34元 /天 /平米之間。 －租金售價假設(shè) ?以上沈陽代表性的高檔寫字樓項目租金報價在 13501600元 /年 /平米（使用面積），平均租金報價為 1470元 /年 /平米（使用面積）。 ?如果按照目前房價 5％的年均增長速度，則到項目寫字樓投入使用時，平均租金水平將達(dá)到 1450元年 /平米（使用面積）左右。 ?為加快招租進(jìn)度，建議投入使用初期租金水平采取屆時平均租金水平 1450元年 /平米（使用面積）。 寫字樓部分 總統(tǒng)大廈 城市廣場 華新大廈 海悅城市廣場 北方傳媒 平均租金 租金報價（元 /年 /平米，使用面積） 1350 1600 1500 1400 1500 1470 －租金售價假設(shè) ?區(qū)域及周邊代表性的高檔酒店式公寓目前售價在 80009500元，由于曼哈頓公寓依托于富麗華酒店，售價較高，其他普遍在 80008300元 /平米左右。 ?按照目前整體房價 5％的年增長率，到 2023年年底項目開盤時，整體平均售價將達(dá)到 9300元 /平米。 寫字樓部分 曼哈頓公寓 百利保大廈 騰龍國際公寓 銀河國際 華府天地 平均售價 售價（元 /平米，建筑面積） 9500 8200 8300 8000 8000 8400 －租金售價假設(shè) ?服務(wù)式公寓定價一方面要考慮其運營成本和管理費用，另一方面要考慮當(dāng)?shù)氐南M能力。初期定價在 1460元 /平方米 .年。 ?四星級酒店開業(yè)初期采取一定的價格折扣吸引折扣，房價與假日和商貿(mào)酒店相當(dāng)，每晚 380元 /平米左右。 專業(yè)服務(wù)式公寓運營商的目標(biāo)租金（以北京為例） 專業(yè)服務(wù)式公寓運營商目標(biāo)租金（以大連為例） 沈陽五星級酒店長包房 沈陽四星級酒店長包房 優(yōu)勢 專業(yè)管理 專業(yè)管理 服務(wù)好，檔次高，身份 體現(xiàn) 服務(wù)好，檔次高，身份體現(xiàn) 租金定價 1居 80平： 2023美金 /月 3居 170平： 3500美金 /月 合計： 25美金 /平方米 年 1600元 /平方米 年 14402400元 /平方米 雖然是寫字樓，除有更時尚、更具商務(wù)氛圍的立面外，其他配置標(biāo)準(zhǔn)基本與商務(wù)公寓相似。 ?由于層高較高，相當(dāng)于兩層，可以采取平層商務(wù)公寓 。初期售價為 12023元 /平米，后期售價為 13200元 /平米。 ?考慮到本項目為購物中心，主要通過延長客戶的逗留時間而增加消費者的消費水平。 ?對于商業(yè)等短期使用的車位，按照每小時 4元，每天 12小時的營業(yè)時間， 60％的價格折扣，則每月的停車費價格相當(dāng)于 864元 /個 /月。 ?從整體來看，三個方案的收益情況相差不大。 ?相比較而言，方案一會略由于其他兩個方案。 ?從整體來看，容積率 7時比容積率 8時，雖然投入低，但稅后利潤、凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率要低，回收期要更長。 ?在以下分析將主要針對上述的最優(yōu)方案進(jìn)行分析。在現(xiàn)房階段介入，開發(fā)商的實力雄厚、信譽好，要求的收益率可以降低到 10％ 15％ ?由于開發(fā)前期投資機構(gòu)要求的收益率高，項目的收益較難達(dá)到要求，建議投資機構(gòu)在開發(fā)后期將近開業(yè)階段介入。綜合投資機構(gòu)和開發(fā)商的收益率，建議投資機構(gòu)的收益率為12％，商業(yè)和相應(yīng)車庫售價為 14400元 /平米，寫字樓和相應(yīng)車庫售價為 6700元 /平米，開發(fā)商的收益率能達(dá)到 ％。 ?商業(yè)頂層為整個商業(yè)提供了餐飲、休閑娛樂配套，雖然租金收益低，但無這部分業(yè)態(tài)，商業(yè)難以獲得成功，這部分商業(yè)不可或缺，基本按照成本價銷售。但扶梯不建議設(shè)在出入口。 ?由于中部地塊面積較大，在中部地塊中間設(shè)置一個小型中庭，使人流得以聚集和疏散；并在中部設(shè)置一個次要出入口與此中庭相連。 ?各地塊間設(shè)置相對的出入口，以便各地塊的客流相互流動。 ?首層層高在 ，可以使進(jìn)入項目的消費者感覺寬敞明亮，同時減少地塊間步行街的壓抑感。 面寬進(jìn)深 ?貫通兩大中庭的通道設(shè)置要考慮兩側(cè)的店面進(jìn)深，避免進(jìn)深過大。 ?旗艦店的面積在 6002023平米，由于考慮跨層，以帶動上部和下部的商業(yè)氣氛；旗艦店首層的面積在 300600平米。 ?可以在與旗艦區(qū)相鄰處設(shè)置一些 100200平米的店鋪，增加旗艦區(qū)面積組合的靈活性。 ?進(jìn)深和面寬比控制在 ，最好不要超過 3。 業(yè)態(tài)安排 ?考慮到本項目主要以時尚為主，在緊鄰主入口處布置 fast fashion的旗艦店，通過跨層將人流向上輸送，以帶動整個項目的時尚氣氛。 ?在東南角和東北角相對人流更少區(qū)域，設(shè)置一些銀行、咖啡、精品冷飲和西餐，作為項目和該層的配套服務(wù)，增強消費的目的性。 ?首層和二層外立面可以考慮讓旗艦店和部分國際名品店設(shè)置 logo展示空間，凸現(xiàn)項目的時尚和高檔氛圍。 ?在主入口預(yù)留一定的活動舉辦空間，并且可在主入口上方設(shè)置大屏幕電子顯示屏，作為時尚資訊傳播源或者成為室內(nèi)中庭活動的轉(zhuǎn)播窗口。 ?利用一層南北兩端向上延續(xù)的中庭，使更多人流上到二層； ?由于二層較狹長，在兩端設(shè)置主中庭有利于各個方向充分分享人流，避免中間設(shè)置主中庭造成兩端的人流死角。并且在項目西北角開口與天橋相連。 ?可以考慮地下一層設(shè)置直達(dá)二層的扶梯，增加二層的人流。 面寬進(jìn)深 ?可以考慮設(shè)置兩條弧形通道連接各個中庭，增加店鋪的展示面，避免店鋪進(jìn)深過大。與其相鄰處設(shè)置一些 100200平米的店鋪，增加組合的靈活性。 ?進(jìn)深和面寬比控制在 ，最好不要超過 3。 ?將時尚品牌店設(shè)置在旗艦店之間，以使二層能享有更多人流，而且也是一層國際名品店的延續(xù)，有利于提升二層的檔次。目的性餐飲設(shè)置在高樓層。 －商業(yè)－摩登前沿 過街天橋 ?通過過街天橋打造新的首層； ?通過封閉的環(huán)境，提供冷暖氣和連接扶梯，增加消費者使用過街天橋的吸引力； ?還可通過過街天橋與萬達(dá)廣場等周邊項目相連，共享人流。 ?靠近中庭處，安排 80200平米的時尚品牌店； ?在兩端和中間靠近中庭區(qū)域，安排優(yōu)衣庫、 esprit、艾格、 belle等較活躍品牌的大型概念店或綜合店，再次提升人流。 ?在中間設(shè)置一些休憩功能的餐飲設(shè)施，包括西式簡餐、咖啡和水果撈等，面積在 100400平米。 ?在南北兩端安排班尼路、美斯特邦威、佐丹奴、博西尼綜合館，使街的概念引入購物中心；面積在20234000平米。 ?南北兩端中庭向中間延伸處設(shè)置運動、戶外用品店以及韓國、日本、臺灣、香港等亞洲時尚潮流的品牌，面積在 80300平米左右。 ?由于太原街一直缺乏與中街類似的街的概念，利用本項目地塊較狹長的特點，在設(shè)計和內(nèi)部裝修上突出街的概念，使消費者具有逛街的感覺，同時為中高收入人群創(chuàng)造一個隨意消費的空間。 ?籠式足球場可以考慮三對三的小型場地，場地規(guī)格為 10m 16m 3m，包含外圍規(guī)格為 。 －商業(yè)－青春活力 ?結(jié)合東北熱愛足球和耐克鐵籠蝎斗廣告的反響，在運動用品層設(shè)置一個籠式足球場。 －商業(yè)－青春活力 時尚綜合館 班尼路 /美斯特邦威 /佐丹奴 /博西尼 /361。 ?在南北兩端的中庭面積比四層的有所減小，成為人流聚集疏散的場所； ?在兩個中庭附近設(shè)置兒童早教中心、大型玩具銷售店和兒童游樂中心等主力店，充分吸引下部人流和目的性人流到此樓層； ?兒童早教中心的面積 4002023 平米，大型玩具銷售店的面積在 6001000平米，兒童游樂中心面積在5001000平米，成為沈陽乃至東北最大的旗艦店。 ?在溜冰場附近可以設(shè)置孕嬰、兒童用品店，兒童攝影店和兒童主題餐廳，面積在 80150平米左右。 ?以五層溜冰場的上部挑空區(qū)為中心，在南北兩端安排電影院、 KTV、電玩城等主力娛樂店，帶動整個樓層的休閑娛樂氣氛； ?在中間挑空區(qū)的南側(cè)由于臨近 KTV/迪廳，可以考慮安排一個音樂主題主題餐廳或者音樂主題吧，形成互動。 ?考慮到這部分店的營業(yè)時間較晚，晚于下部樓層的打烊時間，可以考慮在地塊南側(cè)設(shè)置部分直達(dá)的觀光電梯。層高 9米左右，包含六層和七層。 ?音樂主題吧或主題餐廳的面積為 8001800平米。 ?該層層高可以略低，大約在 ?？梢酝ㄟ^扶梯和觀光梯上到該樓層。 ?南端布置健身 /瑜伽館和 spa中心，為