【正文】 中心廣場酒店 12021中心廣場； 418間客房； 50間會議室 9000 100% 3 45 賽風(fēng)夢想家 6000 68008000 85% 4075 新五洲酒店 100余套 8600 50%以上 3541 數(shù)據(jù)來源： 上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部 說明： 總規(guī)模指酒店式公寓規(guī)模； 酒店市場概況 酒店式公寓物業(yè)市場細(xì)分 蘇州現(xiàn)有酒店式公寓類型表 酒店式公寓物業(yè) 蘇州現(xiàn)有狀況 典型項(xiàng)目 純酒店式公寓 √ 都市 E站、獅山?峰匯、摩登 99 產(chǎn)權(quán)式酒店 純產(chǎn)權(quán)酒店 √ 茉莉花國際大酒店、相皇國際 時權(quán)酒店 養(yǎng)老型酒店 時值度假型酒店 蘇州現(xiàn)有酒店式公寓類型比例圖 資料來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部 資料來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部 蘇州現(xiàn)有酒店式公寓項(xiàng)目較多，但大部分酒店式公寓實(shí)際上是精裝修小戶型產(chǎn)品，且多數(shù)為爛尾樓改造工程，如時代晶華等。 酒店市場概況 區(qū)域內(nèi)酒店概述 本地塊地處蘇州高新科技園區(qū)與木瀆的交界處，在該區(qū)域內(nèi)三星及以上酒店主要為：天平大酒店、中華園大酒店、金天地大酒店、凱悅大酒店以及如家快捷酒店等。 中華園大酒店 為四星級酒店，豪華標(biāo)準(zhǔn)間的掛牌價(jià)為 780元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 398元 /天（不含早餐）；商務(wù)套間的掛牌價(jià)為 980元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 495元 /天（不含早餐）。 蘇州寫字樓市場概況 寫字樓市場概況 蘇州市內(nèi)主要寫字樓項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 檔次 總規(guī)模（萬 M2） 租金 /售價(jià)（￥） 出租 /售率 面積分割 經(jīng)營方式 工業(yè)園區(qū) 星海國際廣場 乙級偏上 950010500 98% 92530 出售 世紀(jì)金融大廈 甲級 1100012500 115* 租售 80% 110730 租售 國際大廈 甲級 約 100* 100% 2001300 出租 星海大廈 乙級偏上 約 8000 55 售 100% 70% 2001100 租售 新屹大廈 丙級 2530* 租 50% 100200 租售 高新區(qū) 金河國際大廈 甲級 10000 70% 761300 出售 國際經(jīng)貿(mào)大廈 乙級 70* 85% 110120 出租 金獅大廈 乙級 約 80100 95% 120280 出租 華福大廈 丙級 45* 100% 100180 出租 中心城區(qū) 光大銀行大廈 乙級偏下 高層 售 6500 售 100% 150300 租售 三香廣場 丙級 7800 未開盤 40500 出售 蘇州商務(wù)大廈 乙級偏下 7000 100% 100200 出售 華亭大廈 丙級 6500 售 100% 150180 租售 萬盛大廈 丙級 40元 90% 100130 出租 蘇州國際會議展覽中心 甲級 65* 90% 120 出租 石路地區(qū) 協(xié)和金盛大廈 丙級 70008600 售 100% 租 95% 40130 租售 八面風(fēng)商廈 丙級偏下 30 空關(guān) 未定 未定 寫字樓市場概況 蘇州市寫字樓分布特征 蘇州現(xiàn)有寫字樓物業(yè)分布情況圖 資料來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部 蘇州現(xiàn)有寫字樓主要集中于工業(yè)園區(qū)、新區(qū)、石路地區(qū)、中心城區(qū)（主要為三香路周邊）等四個區(qū)域，每個區(qū)域各自有不同的特點(diǎn)； 其中，新區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較為集中，主要在獅山路一帶，具備相當(dāng)?shù)纳虅?wù)辦公氛圍，其寫字樓檔次相對較高，租金也較高，租戶質(zhì)量較好，該區(qū)域集中了蘇州 25%的寫字樓物業(yè)。金盛廣場 蘇州現(xiàn)有酒店式公寓類型表 蘇州現(xiàn)有酒店式公寓類型表 資料來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部 資料來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部 蘇州現(xiàn)有寫字樓中出售型商住樓最多，約占寫字樓總量的 50%左右，出租型純寫字樓其次約占寫字樓總量的 31%，雖然檔次差別較大，但租金相差不大，從側(cè)面說明目前蘇州寫字樓租賃市場還是相當(dāng)活躍，有很多企業(yè)有改變辦公條件的愿望但出于該類辦公物業(yè)供應(yīng)量不足而不能實(shí)現(xiàn)。 土地價(jià)值評估 地理位臵概況 地塊位臵以及周邊商業(yè)概述 本地塊 食品批發(fā)市場 木瀆香港街： 華潤大賣場 鼎盛百貨 木瀆花苑街 賽格電子商城 麥德龍大賣場 凱悅大酒店 天平大酒店 中華園大酒店 如家快捷酒店 地理位臵概況 地塊位臵以及周邊商業(yè)概述 金楓路實(shí)地圖片 1 金楓路實(shí)地圖片 2 項(xiàng)目基地圖片 本案 項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展條件評估模型 指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值 分項(xiàng) 權(quán)重 代碼 指標(biāo) 代碼 分因素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0) 1 區(qū)位環(huán)境 1 城市商業(yè)中心 處于城市商業(yè)區(qū) 中心 處于城市商業(yè)區(qū)強(qiáng)勁 輻射圈內(nèi) 處于城市商業(yè)區(qū)輻 射圈邊緣地帶 80 2 商務(wù)中心 (或次中心 ) 處于中心 處于強(qiáng)勁輻射圈內(nèi) 處于輻射圈邊緣帶 90 3 大型居住區(qū) 〈 〈 〉 100 4 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 90 5 會展、旅游性設(shè)施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 85 6 大型交通樞紐 〈 〈 〉 95 2 人流程度 1 本區(qū)域內(nèi)夜間居住人數(shù) 量 10萬以上 5~10萬 2~5萬 2萬以下 80 2 本區(qū)域內(nèi)日間人群數(shù)量 20萬以上 10~20萬 3~10萬 3萬以下 85 3 人口流量 流量大，超過每 天 10萬 流量大，超過每天 5萬 流量大，超過每天 3萬 90 4 消費(fèi)者特征 收入高，購買力 強(qiáng) 收入較高，購買力較 強(qiáng) 一般 90 3 交通條件 1 交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范 圍 交通站點(diǎn)多，輻 射全市 交通站點(diǎn)較多，輻射 范圍較廣 交通站點(diǎn)較多，輻 射本區(qū)域 交通站點(diǎn)很少， 輻射范圍小 85 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 90 3 機(jī)動車可達(dá)性 道路從不堵塞， 道路質(zhì)量良好 只在高峰時期（ ≤ 小時 /天）堵塞，質(zhì)量良好 機(jī)動車進(jìn)出有一定困難 機(jī)動車的運(yùn)行非常困難 100 4 快速干道（出入口） 《 km 〈 1 km 1 km 95 土地價(jià)值評估 指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值 分項(xiàng) 權(quán)重 代碼 指標(biāo) 代碼 分因素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0) 4 周邊生活配套 1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 90 電信 〈 〈 〉 90 2 運(yùn)動中心 〈 1km 〈 2km 〉 2km 80 健身場所 〈 〈 〉 85 3 酒吧 〈 〈 〉 80 舞廳、 KTV 〈 〈 〉 85 桑拿 〈 〈 〉 85 5 城市規(guī)劃 1 區(qū)域功能定位（未來 35年） 屬于大型住宅區(qū)或商 業(yè)（務(wù)）區(qū) 城市次級住宅區(qū)或 商業(yè)（務(wù)）區(qū) 處于城市發(fā)展的方向 上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 95 5 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 （未來 35年） 有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市 政配套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無 90 3 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī) 劃 有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃 建設(shè) 有中等規(guī)模商業(yè)規(guī) 劃建設(shè) 有社區(qū)、街區(qū)生活配 套建設(shè) 無 100 4 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通 便捷 工業(yè)區(qū) 周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 100 5 環(huán)境改造 屬于未來城市重點(diǎn)改 造的地區(qū) 屬于拆遷或環(huán)境改 造的地區(qū) 周邊環(huán)境較差，沒 有改造的可能 100 6 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒有產(chǎn)業(yè) 95 5 2 區(qū)域人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 95 項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展條件評估模型 土地價(jià)值評估 指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值 分項(xiàng) 權(quán)重 代碼 指標(biāo) 代碼 分因素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0) 7 自然景觀 1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 2 公園 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 70 3 城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 70 4 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 60 5 山巒 可以觀看城市的景觀 (主要俯瞰指建筑群 )依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 不可以觀看城市的景觀 (主要俯