【正文】 附加（萬元） 營業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12)（萬元） ?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 中心景觀 主景觀帶 點式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔負商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點式景觀 公寓景觀帶 48 三大主題服務(wù)區(qū)： 生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系 生活商業(yè)區(qū)： ?板塊功能： 核心主力商業(yè) Mall（ Outlets/Living Mall/零售式專業(yè)市場）、大型綜合超市等； ?商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨立建筑 12層作為大型綜合超市。 15米 6米 平面動線與垂直交通 54 人流動線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 平面動線與垂直交通 垂直交通： ?保證大型賣場區(qū)進入的便利性，但不宜過多，以增加消費者的逗留時間； ?選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。 ?截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 ?房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理 74 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 75 公寓產(chǎn)品思考 本項目 小戶型公寓： ?5萬平米， 1200套。 68 商業(yè)招商與運營模式建議 69 商業(yè)管理模式 業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會 物業(yè)管理公司 經(jīng)營管理公司 商家經(jīng)營者 政府管理部門 商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者 產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者 公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理 大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理 招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理 一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體 管理主體 專業(yè)公司管理 特點 管理費用高，經(jīng)濟手段 盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設(shè)備管理特點 定期維護設(shè)備，預防性維護與維修 成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間 商家 ?看重商業(yè)經(jīng)營的利益 ?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 ?可以承受較高的管理費用 對商業(yè)的影響 ?營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境 ?提升商業(yè)價值 備注 香港模式，目前商業(yè)項目大多采用此種模式 70 類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售 開發(fā)商要求 很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責 負責商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤點 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益 資金回收特點 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面 商業(yè)管理類型及特點 71 大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務(wù) 項目商業(yè)管理模式 控制但不參與： ?對項目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營權(quán)），選擇符合項目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨立經(jīng)營，開發(fā)商只負責物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作 ?對項目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展 72 以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員 項目商業(yè)管理機構(gòu) 總經(jīng)理 1人 運營經(jīng)理 1人（總經(jīng)理兼任） 運營主管 1人 （兼前期招商） 物業(yè) 經(jīng)理 1人 保安 8人 財務(wù) 經(jīng)理 1人 維修工程 人員 1人 出納 1人 保潔員 8人 共計 19人 73 ?承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。 ?截止到 2023年 12月，完成 Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。 次入口 次入口 50 50 50 40 主入口 扶梯 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 55 通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價值，聚集人氣 中庭設(shè)計實現(xiàn)以下目標： ?豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍 ?形成交通樞紐，組織空間秩序 ?營造綠色景觀，形成舒適空間 ?宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象 ?沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間 休憩空間 景觀中庭 中庭 56 綠植、雕塑、小品 —— 結(jié)點設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強人在商場中的駐留性 內(nèi)部景觀 57 地面鋪裝 —— 動線指引性明確的地面鋪裝及標志，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感 ?地面鋪裝是在設(shè)計中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會給人意向不到的效果。 生活商業(yè)區(qū) 休閑娛樂 服務(wù)區(qū) 餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)服務(wù)體系 49 商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系 Mall 特色餐飲街 超市 /商務(wù)會所 ?建筑形式與建筑風格： 與橄欖城整體新德式風格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時尚感 ?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象 ?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪自由組合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售 ?建筑風格： 體現(xiàn)國際化，時尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風格 ?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標導視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感 ?廣告、標識： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導示，營造商業(yè)氛圍 ?建筑風格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標志性和檔次感 ?建筑形式： 商務(wù)會所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主 ?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會館的空間劃分 ?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求 ?平面動線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 ?建筑形式： 地上 23層，高低錯落，活躍現(xiàn)代的時尚商業(yè)街區(qū) 50 利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式風格相協(xié)調(diào) ?建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右； ?建筑形態(tài)： Mall呈 “Ｌ”形 ，其上為 2棟公寓。 方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主 租售比例及租售計劃，銷售 60%，出租 40% 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 2】 出售 5000平米 出租 25000平米 出售 5000平米 出租 5000平米 全部出租20230平米 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米） MALL 5000 25000 超市 /會所 20230 商業(yè)街 5000 5000 酒店式公寓 10000 LOFT公寓 10930 住宅 42023 住宅底商 總計 50000 占比 60% 40% 全部出售 住宅 42023平米 底商 35 方案 2—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務(wù)及銷售費用） 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 2】 序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注 一 地價 地價成本按 207萬 /畝計算 二 前期工程費 ~ 三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本 １ 商業(yè)街 地上 23層 ２ 超市 /會所 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會所） ３ MALL 地上 4層 4 酒店式公寓 建安 1500+裝修 1000元 /平米 5 LOFT公寓 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 24層 7 住宅底商 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 ~ 五 園林景觀 按照綠化率 40%計算 六 管理費用 （二 +三 +四 +五） *3% 七 不可預見費 （二 +三 +四 +五 +六） *3% 八 財務(wù)費用 銀行借款利息 九 營銷費用 銷售收入的 3% 十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 36 方案 2—— 項目銷售 /出租計劃表 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 2】 項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷 售 安 排 商業(yè)街