【正文】 英協(xié) V期 階段營(yíng)銷攻略 PAGE 061 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 商業(yè)的銷售節(jié)奏 商業(yè)體量較小，可以采用自然消化的方式 STEP2： 住宅部分 大小戶型合理搭配 同步提升銷售速和和產(chǎn)品品質(zhì) STEP1： 寫字樓、部分單身公寓 以單身公寓營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn) 為寫字樓銷售造勢(shì) 推 售 節(jié) 奏 由于目前處于項(xiàng)目初步溝通階段，我司對(duì)于推售節(jié)奏方面的設(shè)想以規(guī)劃方案 A為基礎(chǔ) 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 062 第一階段：營(yíng)銷籌備期 第二階段：市場(chǎng)預(yù)熱期 第三階段：內(nèi)部登記期 第四階段：公開發(fā)售期 第五階段：強(qiáng)銷持續(xù)期 第六階段：尾盤銷售期 PAGE 063 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 階段劃分 營(yíng)銷周期 攻略核心 攻略主題 第一階段 營(yíng)銷籌備期 版塊營(yíng)銷 展示項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源 ， 通過網(wǎng)絡(luò) 、 概念宣傳冊(cè) 、 專家論壇等建立起 高尚生活區(qū) 的形象高度； 市場(chǎng)預(yù)熱期 運(yùn)用概念營(yíng)銷戰(zhàn)略 ， 深化項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì) ， 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地段價(jià)值； 第二階段 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 文化優(yōu)勢(shì) 營(yíng)銷 借助項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境 ， 以體驗(yàn)營(yíng)銷的方式 ， 進(jìn)行英協(xié)文化周 系列主題活動(dòng) ， 逐步深化項(xiàng)目的 文化內(nèi)涵 。 不能為了人為地制造人氣，在即使市場(chǎng)實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場(chǎng)銷售價(jià)，而在實(shí)際銷售中，又隨意地給客戶還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。 公司董事 來自于鄭東新區(qū)各公司的出資人 、 合伙人 ， 以及鄭州和周邊城市的大型公司的董事以及 CBD各公司的高層 。該項(xiàng)目在充分理解與尊重自然的前提下設(shè)計(jì)出“山”與“水”完美結(jié)合的郊區(qū)中、低密度生態(tài)型新城、具有綜合高尚品質(zhì)與內(nèi)涵居住型新城區(qū)。 營(yíng)銷經(jīng)典 開盤銷售率 50%，入伙前實(shí)現(xiàn)銷售率 95% 銷售業(yè)績(jī) 高出同片區(qū)內(nèi)物業(yè)1000元 / ㎡ 歷史均價(jià) 國(guó)家康居示范小區(qū) 2023中國(guó)住交會(huì)亮點(diǎn)樓盤 河北省十大名盤 石家莊高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 地理位置 246680㎡ 圖片記憶 建筑規(guī)模 相關(guān)鏈接 PAGE 008 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 009 【譜寫鎮(zhèn)江第一盤光榮史】 鎮(zhèn)江恒美嘉園： 雖然項(xiàng)目具有北高南低、依山傍水的不凡氣勢(shì)，但在鎮(zhèn)江老城龐大市場(chǎng)的壓力下，如何實(shí)現(xiàn)確定項(xiàng)目地位的同時(shí)又保證銷售，成為發(fā)展商關(guān)注的問題，于是，鎮(zhèn)江新居住中心第一盤的提法瞬間觸動(dòng)市場(chǎng)。 凡策劃代理的項(xiàng)目，同致行顧問均從發(fā)展商和消費(fèi)者的利益出發(fā)，努力將策劃代理做到了最好，既為發(fā)展商節(jié)約了巨大銷售費(fèi)用，也獲得了銷售成功。同致行從命名入手，通過“格拉斯”風(fēng)情產(chǎn)品包裝策略與展會(huì)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷步驟，瞬間建立市場(chǎng)地位，成為 2023年龍華甚至關(guān)外住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)項(xiàng)目 。 鄭州人均消費(fèi)支出 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 20232023年房地 產(chǎn)投資額（億元）050100150投資額 2023 2023 2023 2023 2 0 0 5 年1 9 月? 鄭州房產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)， 05年 19月與去年同期相比增長(zhǎng) %， 市場(chǎng)前景看好 PAGE 023 鄭州房地產(chǎn)投資規(guī)模 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 20232023年房地 產(chǎn)預(yù)售規(guī)模（萬(wàn)㎡）0100200300400500600預(yù)售量 2023 2023 2023 2023 2 0 0 5 年1 1 1 月? 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐年增加，尤其是 2023年，增長(zhǎng)幅度高達(dá) %，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 PAGE 024 鄭州房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 20232023年房地 產(chǎn)銷售規(guī)模（萬(wàn)㎡）0100200300400500600銷售量 281 2023 2023 2023 2023 2 0 0 5 年1 1 1 月? 近年來鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，尤其是 202 2023年， 市場(chǎng)需求旺盛，銷售急劇放量 ? 值得注意的是，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響， 2023年市場(chǎng)供需逐 漸趨向穩(wěn)定，走上健康發(fā)展道路 PAGE 025 鄭州房地產(chǎn)銷售規(guī)模 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 鄭州房地產(chǎn)銷售價(jià)格 20232023年房地 產(chǎn)銷售價(jià)格（元/㎡）01000202330004000均價(jià) 2357 2291 2318 2639 29492023 2023 2023 2023 2 0 0 5 年1 1 0 月? 0103年，鄭州市商品房銷售價(jià)格保持穩(wěn)定，均價(jià)基本上維持在 2300元 /㎡左右 ? 進(jìn)入 04年，價(jià)格開始快速上漲，雖歷經(jīng)國(guó)家宏觀調(diào)控，但依舊穩(wěn) 定增長(zhǎng)， 05年 11月更是再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到 3312元 /㎡ PAGE 026 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 鄭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)投資將得到控制，投資增幅將有所放緩 房?jī)r(jià)增幅趨緩，但價(jià)格不會(huì)下降 非住宅市場(chǎng)更趨于活躍 ，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整，小戶型更受青睞 PAGE 027 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 英協(xié) V期 項(xiàng)目分析 PAGE 028 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 029 ? 兩大片區(qū)結(jié)合帶，東成西就，新老城區(qū)交匯處，在城市化的進(jìn)程 中，擁有無與倫比的優(yōu)勢(shì)。 1 2 4 5 3 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 042 英協(xié) V期 產(chǎn)品定位 PAGE 043 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 產(chǎn) 品 定 位 歐式古典建筑風(fēng)格 與前期開發(fā)物業(yè)建筑風(fēng)格保持一致 立面細(xì)節(jié)裝飾 立面豐富富有層次感 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 產(chǎn) 品 定 位 多層次立體景觀營(yíng)造 群樓頂部營(yíng)造立體景觀帶 中心景觀帶 充分利用現(xiàn)有中心綠化帶 空中景觀帶 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 產(chǎn) 品 定 位 二房參考 同致行產(chǎn)品創(chuàng)新提示 一房參考 （ 43㎡左右） 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 044 產(chǎn) 品 定 位 同致行產(chǎn)品創(chuàng)新提示 三房參考 四房參考 （ 140㎡左右） （ 115㎡左右） 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 045 英協(xié) V期 價(jià)格定位 PAGE 046 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 平開高走，預(yù)留以及逐漸提高價(jià)格空間 （ 1）免價(jià)格下調(diào)?！苩n/p 我司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行分項(xiàng)打分，結(jié)果為： 品質(zhì) Q： 72分（滿分 100分） 交通 T： 72分（滿分 100分） 競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)值 C： （ 上兩項(xiàng)均取值 60分合格分，價(jià)格取鄭州 110月份商品房均價(jià) 3000元 /㎡，用上面公式計(jì)算 ） 那么用該模型便可評(píng)估出本項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力的合理價(jià)位： P（ 價(jià)格） = ∑qn 普通服務(wù)： 為客戶提供停車地方、配備保安。 CS服務(wù)： 客戶進(jìn)門前已經(jīng)在門前等候、專業(yè)接待言語(yǔ)、親和力。 CS服務(wù)： 潤(rùn)物細(xì)無聲的服務(wù)、無干擾的享受空間。 CS服務(wù)： 專業(yè)說辭突出項(xiàng)目賣點(diǎn)、專業(yè)語(yǔ)速與聲調(diào)、背景音樂、現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 CS服務(wù)： 溝通交流、專業(yè)禮儀服務(wù)、解除緊張情緒。 CS服務(wù)： 聆聽客戶意見、了解客戶需求、專業(yè)禮儀服務(wù)。 CS服務(wù)： 酒吧式的情景洽談區(qū)、星級(jí)服務(wù)、 CRM系統(tǒng)、高檔西餐廳。 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 PAGE 076 同致行代理 [英協(xié) V期 ]的信心 PAGE 077 謹(jǐn)呈 英協(xié) （ 河南 ） 房地產(chǎn)有限公司 總經(jīng)理（梁懷江） 銷售經(jīng)理（ 1） 策劃執(zhí)行（ 2） 住宅事業(yè)部 /總監(jiān) 銷售代表（ 8） 策劃經(jīng)理（ 1） 信心之一：團(tuán)隊(duì)陣營(yíng)體系 隊(duì)長(zhǎng) 董事長(zhǎng) 總裁 /技術(shù)委員會(huì) 總參部 勤務(wù)（ 2） 戰(zhàn)略 技術(shù) 兵陣 后勤 同致行代理 [英協(xié)項(xiàng)目 ]營(yíng)銷推廣 的信心 PAGE 078 總經(jīng)理 /總經(jīng)辦（三審） 副總經(jīng)理（廖宇） 策劃執(zhí)行自審 策劃經(jīng)理初審 銷售經(jīng)理 住宅事業(yè)部二審