房地產項目運作全過程培訓課件-文庫吧在線文庫
【正文】 各項目推售時間軸 波托菲諾別墅 2期 15套別墅 東方花園 8套別墅 星河丹堤一期 197套 townhouse， 7套別墅 京基御景東方 939套 ,118— 231平方米 第五園 townhouse 190240 月亮灣項目 約 85套 townhouse， 15套別墅 3C戰(zhàn)略與市場環(huán)境 ? 不同的市場環(huán)境導致不同的思考方式導出戰(zhàn)略 ? 例如： a. 發(fā)育不完善的初級市場 —— 項目先導，以項目條件為優(yōu)先，以市場細分和產品領先引導市場， 獲取占位優(yōu)勢 b. 完全競爭市場而供求關系相對平衡 —— 客戶先導，以滿足客戶需求的產品 獲取高收益 c. 完全競爭市場供大于求競爭激烈的市場 —— 競爭先導，以有利的 d. 競爭策略使自己 立于不敗之地 之三、 市場競爭戰(zhàn)略工具（競爭先導） 識別競爭者 分析競爭者 選擇競爭者 之四、 市場競爭戰(zhàn)略模型 市場領先者戰(zhàn)略 ?擴大總市場 ?保護市場份額 ?擴大市場份額 市場追隨者戰(zhàn)略 ?仿制者（ counterfeiter） ：完全復制 ?緊跟者（ cloner）：緊跟著模仿領先者的產品、分銷和廣告，等等。 產 品 系 列 品類 主力細分客戶 客戶描述 客戶細分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 金 色 家 園 商務住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高 商務人士 投資 頂級商務人士 投資 改善居住，配套齊全 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 40% 4045歲 改善 小太陽 40% 3539歲 改善 中年之家 10% 4550歲 空巢 首次臵業(yè)，低總價 青年之家 85% 2535歲 首次 青年持家 15% 2530歲 首次 城 市 花 園 城郊改善居住環(huán)境 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 20% 4045歲 改善 小太陽 30% 3539歲 改善 小小太陽 30% 3035歲 改善 中年之家 5% 4550歲 空巢 青年持家 5% 3035歲 改善 產 品 系 列 品類 主力細分客戶 客戶描述 客戶細分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 四 季 花 園 郊區(qū)首次臵業(yè)，低價 青年之家 50% 2535歲 首次 小小太陽 20% 2530歲 首次 青年持家 10% 2530歲 首次 三代（孩子） 10% 2530歲 首次 老年一代 10% 45歲以上 空巢 郊區(qū)享受型，改善居住為主 三代（孩子） 50% 3545歲 改善 后小太陽 50% 3545歲 改善 高 檔 稀 缺 城市郊區(qū)，資源稀缺 高 城市稀缺地段 ，占有稀缺資源 同一經濟水平范圍內，客戶需求具有相同趨向，因此萬科剔出經濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個方面分析，對應產品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。 景觀設計專題 商業(yè)街建議 會所建議 開發(fā)商需要推進的工作 需要協(xié)調的公司 ?建筑設計院（總規(guī)方案階段和施工圖單位） ?景觀設計公司 ?精裝修公司 ?專家評審委員 ?營銷代理公司 ?廣告公司 ?施工建設公司 ?監(jiān)理公司 ?廣告公司 ?物業(yè)公司 需要辦理的證件 ?國有土地使用證（國土資源局） ?建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局） ?建設工程規(guī)劃許可證（建設管理局） ?建設工程施工許可證（建設管理局） ?商品房預售許可證（房地產管理局） 需要完成的方案 ?建筑設計方案圖集 ?施工方案圖集 產品設計階段工作推進 ?項目前期產品設計是一個反復論證、不斷研討的過程，通常情況下，時間在 26個月之間，有的項目會更長。 既是機會又是威脅，既是優(yōu)勢又是劣勢 SWOT分析 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 優(yōu)勢 S 機會 O 威脅 T 劣勢 W 戰(zhàn)略方向的決策模型 項目屬性 客戶需求 案例借鑒 競爭 同類型項目借鑒 在市場中的地位 邏輯推導論證 邏輯組合論證 戰(zhàn)略與定位 ?戰(zhàn)略形成 ?競爭定位 ?客戶定位 ?產品定位 ?形象定位 ?價格定位 五個 定位 物業(yè)發(fā)展建議體系 一個 體系 Part1. 地塊價值分析 Part2. 規(guī)劃布局設計 Part3. 建筑單體設計 Part4. 園林景觀設計 Part5. 項目配套 Part6. 技術應用 Part7. 項目分期 物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點 需要說明的是： ?我們給出的不是具體的設計方案， ?我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的產品特征和驅動客戶購買的因素） 原則：
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