【正文】 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 29方案 1—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】30方案 1——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () 31方案 1——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】32方案 1——綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 77% 　10 稅后投資利潤(rùn)率 52% 　11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 26% 　12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年33p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 84%，出租 16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米26方案 1—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬(wàn) /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ 超市 /會(huì)所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營(yíng)銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 27方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案 1】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排超市 /會(huì)所 　 合計(jì) 28方案 1—— 租售總收入約為 【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬(wàn)元） 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 　 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 同時(shí)由于本項(xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元 /平米；?本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：252。本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金：24價(jià)格預(yù)測(cè) —— 公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米）酒店式公寓 4800LOFT公寓 5500住宅 4200說(shuō)明：?本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值：252。23價(jià)格預(yù)測(cè) —— 商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米） 租金（元 /天 .平米）MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000超市 /會(huì)所 說(shuō)明：?本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值： /平米； (集中商業(yè) )價(jià)格為 25萬(wàn)元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象216。超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)216?；鼗\資金，盡量早開發(fā)216。超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來(lái)內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考14商業(yè)形象定位聚集聚集 都市都市 活力活力 ………… 展現(xiàn)展現(xiàn) 國(guó)際國(guó)際 時(shí)尚時(shí)尚 ………… 共享共享 便捷便捷 生活生活 …………Lifestyle Center鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場(chǎng)15?一個(gè)整合購(gòu)物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港16?一個(gè)全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時(shí)活力四射的 全天候國(guó)際商業(yè)城17Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務(wù)會(huì)館商務(wù)會(huì)館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。q業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：216。超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來(lái)增建兩層的空間；216。q專業(yè)市場(chǎng)方向： 在準(zhǔn)確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場(chǎng)招商及后期運(yùn)營(yíng)要求相對(duì)不高；但本項(xiàng)目存在以下困難：① 項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成市場(chǎng)壟斷地位； ② 項(xiàng)目物流倉(cāng)儲(chǔ)及交通配套不足，目標(biāo)市場(chǎng)向全省、全國(guó)拓展有一定阻礙； ③專業(yè)市場(chǎng)形象對(duì)區(qū)域居住價(jià)值有一定負(fù)面影響。Lifestyle Center本項(xiàng)目發(fā)展方向建議方向 1：Living Mall 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向 2：品牌折扣店(OUTLETS) 大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考專業(yè)市場(chǎng) 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向 3：12本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)發(fā)展方向的彈性qOutlets方向： Outlets市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個(gè)鄭州以及中原城市圈，市場(chǎng)需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)營(yíng)能力要求相對(duì)不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富， Outlets的渠道建設(shè)相對(duì)困難，將成為工作的重中之重。社區(qū)商業(yè)?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；?周邊 500米居民的日常消費(fèi)。鄰里中心?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。休閑空間和氛圍要求：252。業(yè)態(tài)組合252。店面聲譽(yù)252。時(shí)間快捷252。合理的的價(jià)格252。良好的購(gòu)物環(huán)境252。豐富的產(chǎn)品品類252。q 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的