【正文】 態(tài) ， 其余為空鋪閑臵 ? 會所體量較大 ， 主要是以金融郵政和具有對外服務(wù)的餐飲為主 ， 金融郵政為 2023㎡；大型高檔餐飲為 3000㎡ 。 2023初 銷售 6000㎡ 2023 13000㎡會所街區(qū)營業(yè) 碧海灣 200套 先行開發(fā)高檔住宅，并借助高品質(zhì)主力店，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，然后高價(jià)銷售小區(qū)街鋪，在放量交房前夕，集中商業(yè)開業(yè)，計(jì)劃以集中商業(yè)的成功運(yùn)營帶動已售街區(qū) 案例研究 未來海岸 開發(fā)模式 37 ? 因?yàn)榘⒘_海商業(yè)街位于社區(qū)內(nèi)部 ， 所以目前形成的商業(yè)業(yè)種主要是以 服務(wù)社區(qū)居民功能為主的 。 ? 隨著 05年二期的交樓入住 ，商鋪開始出租 ， 2023年以來租金一直是 4050元 /㎡ ， 但是會存在業(yè)主自行制定不科學(xué)的租金遞增率現(xiàn)象 ， 影響商戶的穩(wěn)定經(jīng)營 。 案例研究 四季花城 開發(fā)模式 33 四季花城只有主出入口面向城市主干道，是出入的主要通道，小區(qū)相對封閉，商鋪主要集中在一期，其社區(qū)的封閉性決定了其商業(yè)是社區(qū)配套商業(yè) 小區(qū)入口 四季花城一期商業(yè)街 城東兒童商業(yè)街 主要交通干道 一期商業(yè)75%二期商業(yè)25%?商業(yè)主要集中在一期，占總商業(yè)面積 75% ?小區(qū)僅一面面對城市主干道，是一個(gè) 6車道城市快速路，因此小區(qū)相對封閉，小區(qū)的一期商業(yè)街在小區(qū)的中心部位， 四季花城商業(yè)主要是為了滿足本小區(qū)業(yè)主消費(fèi)，其商業(yè)是一個(gè)典型的社區(qū)商業(yè)。 ? 四季花城 17期已經(jīng)都入伙 ， 并且入住率達(dá)到了 95%， 入住人口約 ， 社區(qū)商業(yè)的條件已經(jīng)成熟 。 —— 歐萊斯整體櫥柜馬經(jīng)理 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營 31 萬科城風(fēng)情步行街案例總結(jié)與借鑒 銷售模式 不返租的帶租約銷售 評價(jià) : 帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對應(yīng)高溢價(jià)的火爆銷售就可以看出 業(yè)態(tài)組合 以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局 評價(jià) : 業(yè)態(tài)布局中有滿足社區(qū)消費(fèi)者的超市 ﹑ 小百貨和社區(qū)配套類商戶，及為小區(qū)入伙階段服務(wù)的建材家裝類商戶，還有針對周邊工業(yè)區(qū)消費(fèi)者的餐飲業(yè)態(tài)。 —— 巴蜀滋味軒劉老板 ? 與之前想象的差距太大 ， 小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住 ， 生意很差房東又不肯降房租 ， 所以做完這個(gè)月就不做了 ， 他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪?zhàn)幼饨o地產(chǎn)中介了 。 餐飲商家經(jīng)營成功，租金穩(wěn)中有升 建材家裝區(qū)經(jīng)過調(diào)整，租金降低，但無空臵 社區(qū)配套租金整體下滑，且有 10%空臵 華潤萬家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4048㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時(shí)尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 有所調(diào)整 有所調(diào)整 ① 有所調(diào)整 ③ 有所調(diào)整 ② 有所調(diào)整 ④ 有所調(diào)整 保持原狀 保持原狀 開業(yè)時(shí) 現(xiàn)在 50 40 60 70 80 90 餐飲 社區(qū)配套 建材家裝 租金 元 /㎡ 時(shí)間 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營 30 萬科城城商家都認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營成功，小區(qū)的較低的入住率對其他商家影響很大 ? 萬科風(fēng)情步行街做餐飲的很火 ， 其他的生意不怎么好做 ， 去年關(guān)了好多家了 ， 服裝的生意更不好做 ， 社區(qū)沒有什么人住阿 ， 將樂些租金也沒用 ， 一直在虧 ， 所以我準(zhǔn)備轉(zhuǎn)鋪了 。 100%的招商率 51開業(yè) 持有,8 4 1 9 . 2 3, 3 8 % 銷售,1 3 5 8 0 . 77 , 6 2 %案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 28 ? 萬科城商業(yè)總面積 22023㎡ ? 共有三個(gè)主力店： 華潤萬家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂軒 1600㎡ ? 萬科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大比例 。 2023 2023 2023 2023 2023 商鋪 發(fā)售 第一次發(fā)售 20231001 售價(jià)： 12023元 /㎡ 第二次發(fā)售 2023501 售價(jià)： 18000元 / ㎡ 商鋪 招商 30%的招商率，主力店確定 90%的招商率 0500010000150002023030% 100%?帶租約銷售的策略在萬科城商鋪的銷售中取得了成功，商鋪 100%銷售。 ? 商鋪的招商工作在2023年底開始進(jìn)行了 ， 其先于商鋪的一期發(fā)售 。 ? 商鋪并沒有在一期業(yè)主入伙前開業(yè) ， 而是追求完全招商成功后再開業(yè) ， 但時(shí)間間隔 4個(gè)月并不是很長 。 ? 20230501萬科城二期住宅發(fā)售 ， 第二部分商鋪同時(shí)發(fā)售 。 23 參考：不同業(yè)態(tài)租金與承租面積間關(guān)系 最高 最低 其次 最小 零售商鋪： 化妝品 、 服裝 、 珠寶 、 皮具 、 鞋 、鐘表 、 眼鏡 、 通信 最大 特色品牌店： 電器 、 音像 、 美容中心 、家居用品 、 運(yùn)動用品 、 健身中心 租 金 面積 大型主力店： 百貨公司 、 超市 、 電影院 次主力店： 美食廣場 、 大型中式酒樓 、 娛樂中心 24 案例研究 研究問題 —— “遠(yuǎn)郊大盤社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式” 案例選取原則 遠(yuǎn)郊 大盤 社區(qū)商業(yè) 已經(jīng)銷售或者開業(yè)運(yùn)營 深圳萬科城 深圳四季花城 廈門未來海岸 廈門大學(xué)康城 …… 案例研究的目的：成功獲利模式和商業(yè)業(yè)態(tài)演變 25 萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰華為基地 ﹑ 新天下基地等多家高新技術(shù)企業(yè) 區(qū)位：萬科城位于深圳北部坂田崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰工業(yè)區(qū)中的多家知名企業(yè)：華為基地，新天下基地，富士康基地。 21 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營運(yùn) 22 社區(qū)商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)選擇一般服務(wù)社區(qū)需要和輻射周邊為方向 生活類 輻射類 零售、便利、中介服務(wù)等，面積需求靈活，租金高。 20 關(guān)于物業(yè)稅，如果征收，對持有商業(yè)物業(yè)影響很小 國家或地區(qū) 課稅標(biāo)準(zhǔn) 稅率 香港 計(jì)征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值 ， 由香港差餉物業(yè)估價(jià)署評定 差餉稅每年調(diào)整 ， 近年在 5%左右 澳門 與香港類似 ， 對房地產(chǎn)出租所得進(jìn)行征稅 ， 采取累進(jìn)稅率 稅率分別為 16%， 17%和 20% 美國 稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例 ， 政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅 各州規(guī)定不一 ， 從 20%到 100%不等 荷蘭 荷蘭中央政府征收的凈值稅 ，課稅對象包括個(gè)人住宅和營業(yè)用房 對營業(yè)用房有減免規(guī)定 ， 在 蘭盾以下的房屋金額免稅 ， 超過 萬荷蘭盾以上的減征 40%的稅款 加拿大 根據(jù)自己居住 、 自住加出租 、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)征收 ，對擁有二套住宅的人不僅 100%收稅 ， 還以高稅率征收 以土地和房屋的評估總值的 ～15% 港澳地區(qū)和國外物業(yè)稅征收情況 ? 從港澳地區(qū)和國外物業(yè)稅征收情況看 ， 各地均對持有型物業(yè)課稅 ， 但對稅率不高 ， 對商業(yè)用房部分還有減免 。 銷售價(jià)值 商鋪?zhàn)≌蹆r(jià)比接近 3倍 按照商業(yè)住宅的正常售價(jià)比值，在 2附近比較合理，炒作提升了溢價(jià)空間能到 50%，在廈門商鋪更為投資者追捧，比外埠的溢價(jià)空間要高。 項(xiàng)目名稱 所在地 社區(qū)規(guī)模 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)處置策略 金地格林小鎮(zhèn) 北京 建面 30萬平，797戶 8000平米 2023年，亦莊遠(yuǎn)郊，與住宅同時(shí)發(fā)售 金地梅隴鎮(zhèn) 深圳 建面 42萬平米，4400多戶 一期商鋪 4800平米商業(yè)街 2023年 10月，晚于住宅 5個(gè)月銷售 中海國際社區(qū) 成都 成都郊區(qū)大盤1968畝 街區(qū)、集中商業(yè) 暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷售 萬科城 深圳 建筑面積約 10萬，758戶 2023年，持有 40%，其他與住宅同期發(fā)售 萬科第五園 深圳 建筑面積約 25萬，2500戶 約 1萬平，街區(qū) 2023年，暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷售 萬科東海岸 深圳 總建面 5800平，街區(qū) 萬科四季花城 深圳 建筑面積約 54萬，4700戶 約 1萬平 1999年，與住宅同期發(fā)售 國內(nèi)部分地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè) 案例總結(jié) 17 案例研究：大部分選擇銷售街鋪回籠資金，而持有主力