【正文】 （第二次選房成交客戶）積分卡 傳統(tǒng) VIP卡優(yōu)惠模式 認(rèn)卡不認(rèn)人整個(gè)銷售期均可優(yōu)惠 必須卡主使用權(quán)利隨選房結(jié)束而消失蓄客模式 獎(jiǎng)勵(lì)看積分，參加活動(dòng)、推薦購買均可獲積分老帶新：項(xiàng)目 業(yè)主 非業(yè)主1 、送物管等直接針對(duì)老業(yè)主的方式（渠道單一）2 、老帶新：項(xiàng)目 — 業(yè)主 — 業(yè)主管理維護(hù)模式 磁卡式，與電腦終端連接，形成客戶資料庫 僅通過填寫單據(jù)和電子表格記錄數(shù)據(jù)，缺乏數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析費(fèi)用控制模式 積分卡產(chǎn)生的費(fèi)用已經(jīng)、計(jì)入均價(jià)，不影響最后實(shí)收均價(jià)積分卡分?jǐn)?shù)是銷售完成后產(chǎn)生的費(fèi)用，可控制送物業(yè)管理費(fèi)用 費(fèi)用由發(fā)展商后期墊付，這種形式具有很大偶然性并且費(fèi)用支出時(shí)間過長，發(fā)展商在費(fèi)用、時(shí)間上很難控制。深圳人未來生活在哪里 2023 2023173。 福田與關(guān)外接壤 15號(hào)檢查站已規(guī)劃，隨著新干道的開通啟用，將在三年內(nèi)徹底解決梅林關(guān)交通瓶頸問題地鐵 4號(hào)線、輕軌 11號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，將實(shí)質(zhì)性拉近與關(guān)內(nèi)的距離。? 計(jì)劃分 3期 2年開發(fā)，先期開發(fā) 142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 ?一期 2023年 10月動(dòng)工 ,預(yù)計(jì) 2023年 5月開始銷售深圳步入軸向連綿發(fā)展的離心增長階段，龍坂片區(qū)是未來 5年內(nèi)最具潛力的發(fā)展片區(qū)；未來想象空間巨大中部生活服務(wù)發(fā)展軸：特區(qū)居住、生活配套和第三產(chǎn)業(yè)功能的拓展區(qū)第二圈層中部，是深圳城市空間軸向發(fā)展后轉(zhuǎn)入梯度同步建設(shè)的起步區(qū)域地理中心：與深圳市區(qū)各個(gè)方位的間距都比較合適，天然的中央?yún)^(qū)位有利于幅射面的擴(kuò)展高新園區(qū)及物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了高素質(zhì)、大批量的白領(lǐng)階層。這個(gè)階層將成為未來十年整個(gè)市場的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；他們神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認(rèn)同—— 他們有魅力，在業(yè)界資源眾多；—— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性等精神的完全張揚(yáng)；—— 他們被冠以很多標(biāo)簽： “ 知富階層 ” 、 “ 移民新貴 ” 、 “ 迅速崛起的中產(chǎn)階級(jí) ” 、 “ 新銳 ” 、 “BOBOS” ，而他們將自己定義為具有中國特色的 “ 精英份子 ” ；—— 他們不等同于 “ 飄一代 ” ，他們也不小資；—— 他們不自覺地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開社交；在四季花城和萬科城，萬科人與他們所擁有的物業(yè)共同成長一個(gè)階層的誕生：萬科層—— 在這個(gè)正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，深圳速度更替?“ 文化立市 ” ，他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)；—— 他們是城市的中堅(jiān)力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光；具有中國特色的現(xiàn)代住宅建筑形式的萬科第五園能否成為萬科層追捧的標(biāo)簽物業(yè)？我們需要事實(shí)在在的理由。項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述萬科城 四季花城及其它萬科項(xiàng)目老業(yè)主為主老業(yè)主重視生活品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、圈子。項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述熙園 私企老板（潮州籍居多） 外地公務(wù)員 豐富的閱歷、獨(dú)立自我但不張揚(yáng)、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、豪華汽車、高級(jí)宴請(qǐng)、高爾夫或各種俱樂部會(huì)員證、瑞士名表 目前供職一家日本外資企業(yè)的經(jīng)理，工作忙碌，很注重風(fēng)水，對(duì)孩子的教育及生活質(zhì)量也很注重；比較重視物業(yè)所處的地段，交通以及社區(qū)配套項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 235平米 TH年齡： 在依山居還有兩套別墅熙圓典型客戶姓名： 祁生 波托菲諾典型客戶業(yè)主姓名： 馬先生年齡： 38家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家職業(yè)： 中小型房地產(chǎn)公司老總，妻子全職在家?guī)Ш⒆訉W(xué)歷： 研究生購買房號(hào)： 臨湖 TOHO280平方， 家庭結(jié)構(gòu)： 一家兩口職業(yè)： 在香港、深圳都有公司，深圳西麗有廠購買房號(hào)： 疊加 TH330平米， 350萬交通工具： 沃爾沃其他描述： 置業(yè)三次?！?萬 600萬 —800 萬別墅04年深圳別墅供應(yīng) 177套； TOHO供應(yīng) 486套；（數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）04年深圳高端物業(yè)的供應(yīng)統(tǒng)計(jì)總價(jià)區(qū)間（萬元）大平面市場供應(yīng) 1437套 聯(lián)排別墅供應(yīng) 373套 獨(dú)棟供應(yīng)177套500300500180250（數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）04年總價(jià)區(qū)間在 250300萬元的高層物業(yè)供應(yīng)量150套； 300萬元以下 TOHO的供應(yīng)量為 113套，存在供應(yīng)斷層此區(qū)間的高層供應(yīng)來自紅樹灣和天鵝堡；TOHO供應(yīng)來自萬科城和東海岸250300總價(jià)富裕階層的頂級(jí)豪宅250350萬元的供應(yīng)斷層50250萬元草根階層的過渡居所350600萬元9904年的市場供應(yīng)（數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）50萬元以下白領(lǐng)階層的城市住宅地產(chǎn)商們低估了深圳白領(lǐng)成長的速度相當(dāng)一部分白領(lǐng)階層迅速成長，其收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主流產(chǎn)品的增長幅度財(cái)富層面價(jià)值層面舊式 轉(zhuǎn)型 新式高中低深圳并不缺乏對(duì)豪宅的嘗試，它們層出不窮地刷新著富裕階層的視野沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物[典型案例：天琴灣 ]懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。— 萬 200萬 —800 萬TH項(xiàng) 目 套數(shù) 面 積 區(qū) 間 單 價(jià)區(qū) 間 總 價(jià)區(qū) 間觀瀾 高 爾 夫大宅 81 430900 2萬 1000萬 —3000 萬17英里 2 258 650萬 —700 萬西 麗 山莊 71 300500 2萬 600萬 —1000 萬波托菲 諾 23 260360 均價(jià) 3萬 780萬 —1000 萬總計(jì) 177套 1萬 173。390 1萬 173。2023年萬科城后續(xù)各期 30萬 對(duì)于關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者，住進(jìn) “ 小鎮(zhèn) ” 成一統(tǒng)，關(guān)外啥樣我不管，關(guān)外置業(yè)也只是距離問題了，實(shí)際心理認(rèn)同的和行為的仍是關(guān)內(nèi)生活。這種模式對(duì)于非價(jià)格第一敏感的二次置業(yè)者，卻沒有產(chǎn)生同樣的效應(yīng)。萬科第五園策劃報(bào)告 174。20231028萬科的實(shí)踐萬科的實(shí)踐與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是世聯(lián)地產(chǎn)基于對(duì)萬科的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？必須明確的 3個(gè)前提關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：論據(jù)不足100120140160可支配收入與住宅銷售價(jià)格增長比較（中國）定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價(jià)格定基指數(shù)商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度19982023年，我國城鎮(zhèn)居民住房的 “房價(jià)收入比 ”呈現(xiàn)下降態(tài)勢（深圳： 2023年房價(jià)收入比為 ）宏觀調(diào)控措施對(duì)市場產(chǎn)生了顯著影響數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動(dòng)在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速同比明顯減緩對(duì)于 10月份實(shí)施的價(jià)格型貨幣手段 —— 基準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無法觀察其帶來的效應(yīng)億元03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/60－ 1000100020233000400050006000 2023年 6月央行 121號(hào)文件出臺(tái)2023年 9月存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 1個(gè)點(diǎn)2023年 3月央行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年我國房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性與其占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占 GDP的 %2023 2023 2023 2023 202