【正文】 戴德梁行高層領(lǐng)導(dǎo)； 媒體 將戴德梁行為萬科東第提供服務(wù)的消息公布； 樹立朝陽萬科公司品牌形象； 借助戴德梁行品牌加強在客戶心中萬科東第的投資價值。 活動相片 ?雕光引進成功塑造項目高端項目的服務(wù)品質(zhì)，贏得較好的客戶口碑。 —— 雕刻時光入駐 活動時間 活動名稱 活動地點 活動參與人員 活動目的 活動內(nèi)容 活動效果評估 雕刻時光 入駐 萬科 ?東第大堂 從當(dāng)日起所有 到訪客戶 烘托項目高端形象；延長客戶逗留時間，方便銷售代表逼定； 增加業(yè)主回訪，用以刺激老業(yè)主再購及介紹朋友購買。 —— 周末幸運轉(zhuǎn)輪活動 活動時間 活動名稱 活動地點 活動參與人員 活動目的 活動內(nèi)容 活動效果評估 、1 22 229 周末幸運有獎活動 萬科 ?東第銷售中心 當(dāng)日成交客戶 對到訪、約訪客戶 進行逼定 到訪客戶當(dāng)日如果成交，便可獲得轉(zhuǎn)盤抽獎機會，獎為5000－ 18000直接折房款 6日內(nèi)共成交 11套，占當(dāng)月銷售套數(shù)的 26％ 活動相片 ?10月份客戶活動主要針對周意向客戶，活動效果業(yè)績突出。 —— 巴西燒烤節(jié) 活動時間 活動名稱 活動地點 活動參與人員 活動目的 活動內(nèi)容 活動效果評估 萬科 ?東第巴西燒烤節(jié) 萬科 ?東第示范區(qū) 前期積累的意向客戶；成交客戶；當(dāng)日到訪客戶 維護老業(yè)主以促進再夠； 對意向客戶進行逼定 邀請客戶品嘗餐點 客戶來訪 17組，當(dāng)天成交 3套，十一期間共成交 6套 活動相片 ?活動主要面對國慶期間意向客戶，當(dāng)日成交業(yè)績明顯。 年度項目營銷推廣部分。 新品推薦首映禮 開盤 巴西燒烤美食節(jié) 、 12 2 229周末幸運有獎活動 雕刻時光入駐 萬科、戴德梁行簽約儀式 、 1 12 26， 、16日周末業(yè)主大抽獎 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 長期活動 短期活動 年度項目營銷推廣部分。 進入 1011月強銷期，延續(xù)北青報廣、 DM新浪投放，同時加入財經(jīng)時報 進入12月銷售淡季，推廣逐漸停止，來電來訪劇減 一、年度項目銷售總結(jié) 二、年度市場總結(jié) 三、年度項目營銷推廣總結(jié) 四、成交客戶總結(jié) 結(jié)構(gòu)。 按周來電來訪量分析圖0501001502002503004. 3 4. 94. 17 235. 1 5. 75. 15 5. 215. 29 6. 46. 12 6. 186. 26 7. 27. 10 7. 167. 24 7. 308. 7 8. 138. 21 8. 279. 4 9. 109. 18 9. 2410. 2 10. 810. 16 10. 2210. 30 11. 511. 13 11. 1911. 27 12. 312. 11 12. 1712. 25 12. 31來電量 來訪量春季樓市圖 新浪、搜房等網(wǎng)站信息 圍檔 戶外廣告牌 北青報廣 高端物業(yè)主 DM 金葵花卡 DM 財經(jīng)時報報廣 示范區(qū)尚未開放的項目初期階段，推廣渠道單一，且采用網(wǎng)站、圍檔等溫和的推廣方式，僅用以吸引和維持客戶的長期關(guān)注。 招行金葵花卡客戶： 為了擴大客戶來訪渠道與資源，項目與招行金葵花合作，向金葵花卡客戶發(fā)放雜志夾帶，并通知優(yōu)惠信息。 北青報廣 來電量（組） 來訪量（組） 成交量（套） 8月 119 12 0 9月 47 16 7 10月 28 2 2 11月 27 3 1 12月 7 2 1 時間 版式 發(fā)布主題 8月 31日 整版 東區(qū)國家公園，叁佰仕家 9月 6日 雙通欄 開盤信息告知 9月 21日 半版 “萬科東第 開盤熱銷” 10月 26日 半版 “在富人區(qū)做高薪房東” 11月 2日 半版 “朝陽公園南 享陽光華宅 做高薪房東” 北青報報廣吸引來電量分析0501001502002508 . 2 8 9 . 39 . 4 9 . 1 09 . 1 1 9 . 1 79 . 1 8 9 . 2 49 . 2 5 1 0 . 11 0 . 2 1 0 . 81 0 . 9 1 0 . 1 51 0 . 1 6 1 0 . 2 21 0 . 2 3 1 0 . 2 91 0 . 3 0 1 1 . 51 1 . 6 1 1 . 1 21 1 . 1 3 1 1 . 1 91 1 . 2 0 1 1 . 2 61 1 . 2 7 1 2 . 31 2 . 4 1 2 . 1 01 2 . 1 1 1 2 . 1 71 2 . 1 8 1 2 . 2 41 2 . 2 5 1 2 . 3 1北京青年報報廣吸引來電 總來電量?成交客戶中，來源渠道為北青報廣的為 11組，占總認(rèn)購量的 6%； ?北青報廣能在投放后三天內(nèi)帶來大量來電，平均每次有效來電 46組； 8月 31日投放效果 9月6日投放效果 9月21日投放效果 10月26日投放效果 11月2日投放效果 年度項目營銷推廣部分。 —— 廣告牌 選擇原因 推廣內(nèi)容 效果評估 朝陽北路與機場每日人流量巨大，為了項目立勢，提高來電來訪量，所以長時間投放； 廣告牌位臵 來電量（組） 來訪量（組） 成交量（套） 朝陽北路 84 70 4 機場 10 3 1 廣告牌位臵 發(fā)布時間 發(fā)布內(nèi)容 朝陽北路 58月 第一階段：項目名稱、標(biāo)志、電話號碼告知 8－ 9月 第二階段：“萬科東第 九月公開” 911月 第三階段：“東三角中心 資產(chǎn)向心力”，“做富人區(qū)高薪房東” 11－ 12月 第四階段：“朝陽公園南 享陽光華宅 做高薪房東” 機場 “東三角中心 資產(chǎn)向心力”，“做富人區(qū)高薪房東” ?成交客戶中，來源渠道為朝陽北路廣告牌的為 4組，占總認(rèn)購量的 2%，來源為機場廣告牌的為 1套，占總認(rèn)購量的 1％； 年度項目營銷推廣部分。 —— 新浪 選擇原因 推廣內(nèi)容 效果評估 因為新浪網(wǎng)首頁文字鏈一直為項目帶來穩(wěn)定的來電和來訪量，是本項目最主要的廣告渠道之一，所以每月持續(xù)使用。 一、年度項目銷售總結(jié) 二、年度市場總結(jié) 三、年度項目營銷推廣總結(jié) 四、成交客戶總結(jié) 結(jié)構(gòu)。 ? 結(jié)合外圍圍檔，沿街面長，昭示性好。 －圣誕 包裝 ?11月 20日完成示范區(qū)圣誕包裝，時間上先于同區(qū)域所有競品樓盤，氛圍的營造為銷售做好鋪墊。 ?指示系統(tǒng)，從車庫到園林，關(guān)鍵位臵放臵指示牌，提升指引性，方便客戶達到目的地。 ?示范區(qū)內(nèi)部，為保證項目品質(zhì)和客戶指引，關(guān)鍵位臵設(shè)臵圍檔。 年度項目現(xiàn)場展示部分。 年度市場部分。 年度市場部分。 年度市場部分。 —— 泛海國際居住區(qū) 房型 面積區(qū)間 上市 戶型配比 銷售 未售 銷售率 銷售均價 一居 50－ 120 12 1% 5 7 42% 14285 兩居 120140 10 1% 2 8 20% 13717 140160 206 15% 117 89 57% 160180 2 0% 0 2 0% 200以上 1 0% 1 0 100% 三居 160180 44 3% 35 9 80% 14666 180200 444 33% 226 218 51% 200以上 75 6% 33 42 44% 四居 200以上 551 41% 119 432 22% 15654 合計 1345 100% 538 807 40% 14783 泛海國際按月銷售情況714562698520613421135551406114557 14538157920501001502002502 0 0 6 7 2 0 0 6 8 2 0 0 6 9 2 0 0 6 1 0 2 0 0 6 1 1 2 0 0 6 1 2套數(shù)120231250013000135001400014500150001550016000價格銷售套數(shù) 銷售均價( ￥/ m 2 )?06年度泛海國際均價提升 18％，月增幅 3%，月均銷售 89套； ?競爭產(chǎn)品為未售 120140平米兩居 8套， 160180平米三居 9套； 年度市場部分。 年度市場部分。 地面、墻面：諾貝爾、冠軍或同等檔次瓷磚。配高檔國際品牌廚房家電 (含灶具、抽油煙機、烤箱、垃圾處理器 ) 德國伯爵、拉丘娜或同等檔次組合櫥柜，配阿里斯頓、 SMEG 或同檔次灶具，意大利弗蘭卡拉絲不銹鋼或同檔次雙槽洗菜盆，高儀、摩恩或同等檔次系列品牌混水龍頭。 年度市場部分。 觀湖國際 泛海國際 陽光上東 華遠裘馬都 位臵 朝陽區(qū)朝陽公園東門對面 朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè) 朝陽區(qū)東四環(huán)宵云橋東南角 朝陽區(qū) 三元橋東京順路旁 開發(fā)商 國興嘉葉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京泛海信華臵業(yè)有限公司 首創(chuàng)臵業(yè)、陽光股份 北京新威房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī)模 ， 1600套 260萬平方米，一期 總占地面積 ，總建筑面積 72萬平米 占地面積： 建筑面積： 166834平方米 容積率 綠化率 30% 30% 37% 30% 主力戶型 82137平米一居、 107212平米兩居、 131311平米三居、 183293平米四居 141150平米兩居、 177206平米三居、 250平米四居 140平方米兩居、 180平方米三居、 270平方米四居 230平方米至 370平方米的三居、四居， 80平米和 100平米的一居、兩居 商業(yè)及會所 配套公建 （獨立健身中心、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)游泳池、近萬平方米的配套商業(yè)等） 多主題會所 － 7900平米獨立商業(yè)及會所 供水 24小時 24小時熱水 24小時熱水 － 采暖 地板供暖 地板采暖，小區(qū)集中供暖 市政集中供暖 － 車位 1： 1： 1: 1: 樓棟情況 一期 4棟，二期 9棟 27層、 25層板樓，兩梯兩戶 為 18個地塊 .一期 58地塊 ,二期 14地塊 (1號地塊為商貿(mào)中心 ).8號地塊4號樓為 18層板樓 ,兩梯兩戶 二期共 2483套 :二期方街二、三號 ,園街二、三號 ,角街一、二、三號 ,板式小高層為主 1724層 ,636戶 .規(guī)劃樓座為 10棟 .2樓座定位為 80平米和 100平米的酒店式服務(wù)公寓， 3至 9號樓座定位為230平方米至 370平方米的洲際公寓，10號樓座為服務(wù)于社區(qū)的獨立商業(yè)及會所，面積約為 7900平米 銷售動態(tài) 現(xiàn)為銷售尾盤階段，僅余 9號樓100套左右在售。 項目界定 ： 核心競品項目為：泛海國際、觀湖國際、陽光上東、華遠裘馬都 年度市場部分。 區(qū)域界定 ： －項目選擇說明 選定東城區(qū)、崇文區(qū)、朝陽區(qū)作為此次報告探討的東部區(qū)域； 1. 東部區(qū)域內(nèi)均價在 13000－ 17000元 /平米，兩居面積區(qū)域間在 100－ 140平米，三居在 140－ 180平米內(nèi)的在售公寓項目。 一、年度項目銷售總結(jié) 二、年度市場總結(jié) 三、年度項目營銷推廣總結(jié) 四、成交客戶總結(jié) 結(jié)構(gòu)。 ?戶型： 兩居銷售率為 87％，僅余 7套，而三居中 C戶型銷售率為 50％，略低于A戶型的 64%， D戶型的 63％。 ?整體： 本項目年度簽約 188套，簽約面積 ，合同金額 萬元，累計回款 ，均達到年度目標(biāo)，圓滿完成任務(wù)。 樓層 01 02 03 05 06 07 01 02 03 05 06 07 樓層21 2401 2402 2403 2405 24