【正文】 價 值商 業(yè) 地 產(chǎn) 三大功能零售 購 物 類餐 飲 、休 閑 、娛樂類商 務(wù)辦 公、酒店 類做什么為誰 服務(wù) 如何 組 合商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃客 戶群體定位市 場前景分析政策環(huán) 境分析方案比較 及確認(rèn)投資回收評估開發(fā)計劃市場推廣綜合比較開發(fā)策略商業(yè)項目規(guī)劃目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項 目 設(shè)計 思考商 業(yè)項 目的管理思考商業(yè)項目 前期規(guī)劃一、前期階段需要考慮如下：建筑高度、層高、容積率、建筑退線、綠化率、地形高度、地下深度等方面進行測算，同時還需結(jié)合市政條件（如市政提供容量、路由、污排水接駁口高度）、地貌情況等進行綜合考慮。 如何更能夠吸引租戶和顧客：體驗制勝、社交化消費成主力店、互聯(lián)網(wǎng)思維改造商場。 TRS =100000*25/144000= IRS 越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低，該數(shù)字越小則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高，在不同的商圈內(nèi)，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 。商業(yè)地產(chǎn)項目 飽和指數(shù)人均飽和商業(yè)面積（國際慣例）： 一個城市的人均 GDP超過 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 ；低于 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人。商業(yè)項目的思考 23. 商業(yè)項目的飽和：很多城市因無節(jié)制的開發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)項目飽和現(xiàn)象，如沈陽 ，（人均飽和商業(yè)面積分析（國際慣例））4. 同質(zhì)化、同?；母偁?，復(fù)制式的商業(yè)項目越來越多：在 4線城市進行模仿和復(fù)制，有成功和失敗的案例5. 電商對實體店鋪的沖擊（分水嶺時間為 2023年 12月 12日） 所以商業(yè)地產(chǎn)的春天即將過去， 在未來的商業(yè)項目中， 對開發(fā)商和從業(yè)人員提出了更高的要求，且我們務(wù)必知曉： 我們的 項目定位是什么？利潤點后投資回收方式是什么？主流業(yè)態(tài) 是什么 ？ 需要做些什么 ？ 怎么做 ？ 我們的核心競爭力是什么 ？這些都是需要我們在項目的建設(shè)過程中審慎對待?！∩虡I(yè)項目的思考 11. 大量開發(fā)商的涌入：目前商業(yè)地產(chǎn)主流企業(yè)： 萬達、華潤、中糧、龍湖、越秀、凱德、太古、寶龍、世貿(mào)、保利、富力 、高德、綠地、深國投等 、晟昊（旅游地產(chǎn)）、 及新介入的一些本地地產(chǎn)開發(fā)商及外資企業(yè)。?　智能商城是一個集高端云技術(shù)和獨特裂變技術(shù)為一體的網(wǎng)絡(luò)平臺；這是一個超越所有傳統(tǒng)商業(yè)模式和電子商務(wù)模式的新型商務(wù)模式；這是一個真正符合廣大消費者零起步創(chuàng)業(yè)的舞臺。? O2O模式在今年被推倒商業(yè)的巔峰，馬云與海爾的合作，馬云在武穴的項目（總建筑面積 25萬平方米，其中倉儲物流面積 10萬平方米，交易大樓、體驗中心、培訓(xùn)中心、數(shù)據(jù)交換中心、金融服務(wù)中心和實體店等 15萬平方米），萬達5店的試水?，F(xiàn)在即所謂的團購模式 ? 那么中國 O2O模式的發(fā)展現(xiàn)狀大概是：攜程、美團、大眾點評網(wǎng)為 國最早的O2O模式。這樣線下服務(wù)就可以用線上來攬客，消費者可以用線上來篩選服務(wù)，還有成交可以在線結(jié)算，到線下實體店進行體驗。? 三、 朝陽大悅城版都市農(nóng)場? 2023年 10月 20日至 11月 10日，朝陽大悅城在一層展廳開設(shè) “豬小哼的幸福生活 ”的都市農(nóng)場展覽，通過微博、微信參與互動，曬照片，贏獎品。? 種植上百種蔬菜、瓜果供顧客采摘、欣賞。? 二、 萬達版都市農(nóng)場? 這些新鮮蔬菜不僅可觀賞，也供給一些餐廳。…….商業(yè)項目 體驗式商業(yè)? 體驗式農(nóng)場： 代表性項目， 目前有三種模式，? 一： K11體驗農(nóng)場? 上海 K11購物中心 3樓的美食區(qū)域內(nèi)，有一個近 300平方米的 “都市農(nóng)莊 ”。集客能力 強 ；有效 縮短新 項 目市場 培育期；消 費 滯留 時間長； 對 其他業(yè)態(tài) 消 費帶動顯 著。如 :電影院、冰場、健身會館、電玩城、 KTV、美容美體、兒童體驗、兒童游藝等都屬于體驗式商業(yè)的范疇 。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、觀光電梯為主；通訊由電話、電視、網(wǎng)絡(luò)等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。 特征四：高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。 商業(yè)項目 城市綜合體 3 城市綜合體的四大典型特征 特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。 特征二：通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的 “ 通道樹型 ” （ Access Tree）體系。商業(yè)項目 城市綜合體 2 城市綜合體的四大典型特征 特征一：超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。 城市綜合體與多功能建筑的差別 多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。 城市綜合體的概念 ：是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。主題公園匯集全球最新頂尖電影娛樂科技，設(shè)有 10個電影科技 娛樂項目 ，有4D影院、 5D影院、 6D影院、互動影院、仿真影院、黑暗騎乘、室內(nèi)過山車等。另外，位于漢街中部的 萬達廣場將匯聚眾多國內(nèi)外時尚品牌，規(guī)劃建設(shè)一個 4萬平方米的國際名品百貨店，匯聚全球頂級奢侈品牌。長度：總長 1500米，堪稱全球最長步行街? 正式開街日期： 2023年 9月 30日? 特色：武漢中央文化區(qū)一期 商業(yè)項目 步行街 2? 武漢：漢街步行街? 全球最長步行街武漢，全稱：武漢中央文化區(qū)一期 商業(yè)項目 步行街 3? 新興的代表項目有：武漢：光谷步行街、武漢：漢街步行街? 武漢：光谷步行街? 全長 1350米的 武漢 世界城光谷步行街，整個世界城項目由九大組團串起，復(fù)合了 五星級酒店 、高檔寫字樓、步行街以及 高檔住宅 的 “ 四位一體 ” 的大型城市中心 建筑群。? 商業(yè)步行街的形成有兩種形式：? 一利用原有的商業(yè)街道進行改造和升級；? 一種是新型的造城行為。商業(yè)項目 步行街 1? 理念：商業(yè)步行街具有旅游、城市文化、城市商業(yè)、城市景觀和資源整合、主題化、趣味化等特色。? 目前奧特萊斯作為一種熱潮，很多城市都在大面積的建設(shè)，導(dǎo)致各店的品質(zhì)參差不齊，經(jīng)營效果也不太理想。其后在在國內(nèi)市場迅速發(fā)展，其原因是名牌 +低折扣的經(jīng)營模式得到了消費者的青睞。雖然這種業(yè)態(tài)在美國已有 100年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從 1970年左右開始的。 Outlets最早就是 “ 工廠直銷店 ” 專門處理工廠尾貨。英文原意是 “ 出口、出路、排出口