【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樂(lè)園藍(lán)色港灣項(xiàng)目 2萬(wàn) M2的兒童城華潤(rùn)五彩城的史奴比兒童主題樂(lè)園（東北第一家）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消減 2層服飾類配比，而增加兒童類及餐飲類業(yè)態(tài)的比例?！?商業(yè)項(xiàng)目 體驗(yàn)式商業(yè)? 體驗(yàn)式農(nóng)場(chǎng)： 代表性項(xiàng)目， 目前有三種模式，? 一： K11體驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)? 上海 K11購(gòu)物中心 3樓的美食區(qū)域內(nèi)，有一個(gè)近 300平方米的 “都市農(nóng)莊 ”。 將室內(nèi)生態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)種植區(qū)被分割成一塊塊田地，種植著辣椒、甜菜、番茄等蔬菜。這些新鮮蔬菜不僅可觀賞，也供給一些餐廳。每逢周末， “都市農(nóng)莊 ”還會(huì)舉辦各種互動(dòng)種植活動(dòng)，讓大人孩子體驗(yàn)從一顆種子開(kāi)始到蔬菜滿園的樂(lè)趣。? 二、 萬(wàn)達(dá)版都市農(nóng)場(chǎng)? 　　 2023年 10月 18日，鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將把整個(gè)廣場(chǎng)打造成為一個(gè)超大型、現(xiàn)實(shí)版的 “開(kāi)心農(nóng)場(chǎng) ”，分為：種植區(qū)、采摘區(qū)、認(rèn)養(yǎng)區(qū)、欣賞區(qū)。種植上百種蔬菜、瓜果供顧客采摘、欣賞。作為一個(gè)完整的食物鏈，僅有農(nóng)場(chǎng)是不夠的，中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造性地將 “開(kāi)心牧場(chǎng) ”的概念引入現(xiàn)場(chǎng)。? 　 萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將 “農(nóng)場(chǎng)進(jìn)入購(gòu)物中心 ”持續(xù)兩個(gè)月，反響好 的話將 會(huì)復(fù)制到其他萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。? 三、 朝陽(yáng)大悅城版都市農(nóng)場(chǎng)? 2023年 10月 20日至 11月 10日，朝陽(yáng)大悅城在一層展廳開(kāi)設(shè) “豬小哼的幸福生活 ”的都市農(nóng)場(chǎng)展覽，通過(guò)微博、微信參與互動(dòng)，曬照片，贏獎(jiǎng)品。商業(yè)項(xiàng)目 O2O模式? O2O即 Online To Offline，也即將線下商務(wù)的機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺(tái)。這樣線下服務(wù)就可以用線上來(lái)攬客，消費(fèi)者可以用線上來(lái)篩選服務(wù)，還有成交可以在線結(jié)算，到線下實(shí)體店進(jìn)行體驗(yàn)。? O2O模式是在 2023年沃爾瑪公司提出的 SitetoStore的 B2C戰(zhàn)略，即 通過(guò) B2C完成訂單的匯總及在線支付，顧客到 4000多家連鎖店取貨，該模式就是 O2O的模型。? 那么中國(guó) O2O模式的發(fā)展現(xiàn)狀大概是：攜程、美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)為 國(guó)最早的O2O模式。但他們僅注重信息流的傳，資金流和服務(wù)流一般線下實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在即所謂的團(tuán)購(gòu)模式 ，線上同時(shí)實(shí)現(xiàn)信息流與資金流，線下實(shí)現(xiàn)商業(yè)流與 服務(wù)流，團(tuán)購(gòu)就是中國(guó) 020市場(chǎng)的極小縮影。? O2O模式在今年被推倒商業(yè)的巔峰，馬云與海爾的合作，馬云在武穴的項(xiàng)目（總建筑面積 25萬(wàn)平方米，其中倉(cāng)儲(chǔ)物流面積 10萬(wàn)平方米，交易大樓、體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中心、數(shù)據(jù)交換中心、金融服務(wù)中心和實(shí)體店等 15萬(wàn)平方米），萬(wàn)達(dá)5店的試水。商業(yè)項(xiàng)目 BNC智能商場(chǎng)? BNC智能商場(chǎng) :?BNC就是 就是 Business Name Consumer（也即 BNC = Business Name Consumer）　智能商城 BNC具有 B2C、 C2C、 O2O等模式的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)解決了以上模式解決不了的弊端，做到了快速免費(fèi)的推廣企業(yè)和產(chǎn)品，每個(gè)人擁有自己姓名的商城，從而最大限度的挖掘出每個(gè)個(gè)人的資源和潛力。?　智能商城是一個(gè)集高端云技術(shù)和獨(dú)特裂變技術(shù)為一體的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；這是一個(gè)超越所有傳統(tǒng)商業(yè)模式和電子商務(wù)模式的新型商務(wù)模式；這是一個(gè)真正符合廣大消費(fèi)者零起步創(chuàng)業(yè)的舞臺(tái)。它終將走遍中國(guó)，走向世界，引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)潮流?！∩虡I(yè)項(xiàng)目的思考 11. 大量開(kāi)發(fā)商的涌入：目前商業(yè)地產(chǎn)主流企業(yè)： 萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧、龍湖、越秀、凱德、太古、寶龍、世貿(mào)、保利、富力 、高德、綠地、深國(guó)投等 、晟昊（旅游地產(chǎn)）、 及新介入的一些本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及外資企業(yè)。2. 增量繼續(xù)上升： 增量繼續(xù)上升：根據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，在城鎮(zhèn)化的背景下，商業(yè)配套到 2023年一直會(huì)是上升的趨勢(shì)，每年平均有 350家購(gòu)物中心建成使用，一直持續(xù)到 2023年達(dá)到 1050家；（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)11月份全國(guó)有 25個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工， 22個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)） 存量調(diào)整加快：老一代的購(gòu)物中心受到新生代的購(gòu)物中心沖擊非常大，他們?cè)谧稣{(diào)整的時(shí)候，主動(dòng)性意愿明顯加強(qiáng)。商業(yè)項(xiàng)目的思考 23. 商業(yè)項(xiàng)目的飽和：很多城市因無(wú)節(jié)制的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目飽和現(xiàn)象，如沈陽(yáng) ，（人均飽和商業(yè)面積分析（國(guó)際慣例））4. 同質(zhì)化、同模化的競(jìng)爭(zhēng)，復(fù)制式的商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多：在 4線城市進(jìn)行模仿和復(fù)制，有成功和失敗的案例5. 電商對(duì)實(shí)體店鋪的沖擊（分水嶺時(shí)間為 2023年 12月 12日） 所以商業(yè)地產(chǎn)的春天即將過(guò)去， 在未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目中， 對(duì)開(kāi)發(fā)商和從業(yè)人員提出了更高的要求，且我們務(wù)必知曉： 我們的 項(xiàng)目定位是什么？利潤(rùn)點(diǎn)后投資回收方式是什么？主流業(yè)態(tài) 是什么 ？ 需要做些什么 ？ 怎么做 ？ 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么 ？這些都是需要我們?cè)陧?xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中審慎對(duì)待。與同住宅地產(chǎn)一樣，商業(yè)地產(chǎn)將面臨一輪新的洗牌，大型企業(yè) +渠道公司 +電商結(jié)合將更具競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 飽和指數(shù)人均飽和商業(yè)面積（國(guó)際慣例）： 一個(gè)城市的人均 GDP超過(guò) 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 ；低于 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人。人均商業(yè)面積 =城鎮(zhèn)人口 /為城鎮(zhèn)本地人口服務(wù)的商業(yè)面積?。┥倘Φ牧闶埏柡椭笖?shù)：一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要，飽和指數(shù)表面一個(gè)商圈鎖能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量飽和指數(shù)可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中： IRS— 飽和指數(shù) C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE – 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商圈內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為。 TRS =100000*25/144000= IRS 越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低，該數(shù)字越小則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高，在不同的商圈內(nèi)，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店 。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)項(xiàng)目類別的發(fā)展模式：商 業(yè)項(xiàng) 目：體 驗(yàn) 式商 業(yè)（體 驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)、體 驗(yàn) 休 閑、 娛樂(lè) ）新的 趨勢(shì) ：O2O模式、BNC智能商城倉(cāng)儲(chǔ) +體 驗(yàn) +網(wǎng) 絡(luò) +物流社區(qū)服 務(wù) 型商 業(yè) （及新農(nóng) 村、社區(qū)養(yǎng)老）旅游地 產(chǎn) +商業(yè) 地 產(chǎn) 的 組合商業(yè)地產(chǎn)新型趨勢(shì)分析實(shí) 體店 +網(wǎng) 絡(luò) 店：網(wǎng)站的建 設(shè) 及網(wǎng)站的功能和 賣 點(diǎn)實(shí) 體店 規(guī) 模分析：店 鋪 小型化（理由）實(shí) 體店 軟 硬件的 結(jié) 合：硬件舒適， 軟 件人性化、 顧 客上帝實(shí) 體店的 優(yōu)勢(shì) ： 實(shí) 體與 電 商的 競(jìng) 爭(zhēng)店運(yùn) 營(yíng) 和服 務(wù) 的升 級(jí) ： 購(gòu) 物 環(huán) 境更加舒適，服 務(wù) 更加 細(xì) 致經(jīng)營(yíng) 特色更加突出、市 場(chǎng) 更加 細(xì) 化、 專業(yè) 化（精）實(shí)體店的發(fā)展新業(yè)態(tài)比例的分析業(yè)態(tài)類別 所占比例兒童類（兒童教育）20~25%餐飲類 30~35%娛樂(lè)類 10~20%服務(wù) 5~10%零售 10~30%餐飲類30%未來(lái)的主流消 費(fèi) 群體兒童 類 群體青少年 類群體高消 費(fèi) 群體商業(yè)項(xiàng)目需要做到的三吸引：吸引投資 人吸引 商戶吸引 顧客商戶 關(guān)心的是什么怎么讓顧客時(shí)刻想著去逛商城怎么留住顧客怎么讓顧客主動(dòng)掏腰包 顧客進(jìn)入購(gòu)物中心顧客 最關(guān)注的是什么 商業(yè)項(xiàng)目中什么最重要：投資人的投資回報(bào)商業(yè)項(xiàng)目的三吸引商業(yè)項(xiàng)目提升的三要點(diǎn) 塑造購(gòu)物中心吸引力：公共