【文章內(nèi)容簡介】 準(zhǔn)，統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一賣場管理。讓投資商家演商業(yè)傳奇，大作千萬人生意！步行街轉(zhuǎn)型休閑商業(yè)街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動(dòng)的舊城改造項(xiàng)目之一，即銀川步行街后又一個(gè)集九位一體時(shí)尚商業(yè)新街區(qū)。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業(yè)步行街所需的地段優(yōu)勢、文化底蘊(yùn)、全新模式，并由實(shí)力雄厚的商業(yè)季候傾力打造，前景十分廣闊。銀川城市擴(kuò)張與舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供歷史機(jī)遇，鼓樓尚街項(xiàng)目占據(jù)的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，使得整個(gè)項(xiàng)目具有了非常大的商業(yè)投資潛力。一種商業(yè)、一種風(fēng)格、一種時(shí)尚就在鼓樓尚街。隨著時(shí)代科技的日新月異，大型綜合商場的商業(yè)模式也在不斷的發(fā)生著變化。在繼傳統(tǒng)門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業(yè)，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進(jìn)的商業(yè)模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規(guī)模，更新?lián)Q代的建筑硬件，完善的業(yè)態(tài)組合，為銀川及周邊地區(qū)市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業(yè)，它能夠滿足市民購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費(fèi)需求而誕生的，強(qiáng)調(diào)休閑中購物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購物、休閑、體驗(yàn)、娛樂、飲食、商務(wù)為一體。在銀川市各業(yè)態(tài)間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的聚合體。它的出現(xiàn)承載了銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)的使命，它必將推動(dòng)銀川商業(yè)的升級換代。銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業(yè)的全新升級，正是因?yàn)楣臉巧薪值牡乩韮?yōu)勢?！肮臉巧薪帧钡靥幇倌瓿墒焐倘?nèi)，坐擁近300萬消費(fèi)人群，地段優(yōu)勢無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經(jīng)過，大型百貨、大型超市、高檔社區(qū)、酒店及商務(wù)辦公林立，商業(yè)氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場，700余地下停車位，新華商圈獨(dú)一無二，讓消費(fèi)者不再為停車發(fā)愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財(cái)富價(jià)值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。房地產(chǎn)投資分析呂瑤 12011248875 2011級經(jīng)管系房產(chǎn)(2)班第三篇：項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析－、項(xiàng)目現(xiàn)狀（略）二、項(xiàng)目定量分析：1核心商圈百貨類商業(yè)定量匯總：核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)總體量為42300平方米，共有商戶529戶；核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本一致；一層多設(shè)超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；四層以上為皮鞋、運(yùn)動(dòng)、文體等雜類；百貨類商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積都在30平方米以上；總結(jié)：核心商圈內(nèi)市場類商業(yè)總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；區(qū)城市場類商業(yè)整體低擋、落后、無規(guī)則和明確的功能分區(qū)；硬件也跟不上；區(qū)城市場類商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)鋪位一般都為20平方米本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業(yè)物業(yè)，因此中低檔市場定位不太適宜；目前市場類商業(yè)業(yè)戶對單鋪位面積需求較大，但同時(shí)能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項(xiàng)目做市場很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化； 地下商業(yè)普遍不被認(rèn)可；如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業(yè)資源，同時(shí)招商較容易；3核心商圈商業(yè)定量總會(huì)總結(jié)：核心商圈百貨類和市場類商業(yè)總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數(shù)值未包含臨街和商圈外商業(yè)，如全部計(jì)算內(nèi)，人均商業(yè)面積已超過1平方米?？偨Y(jié):核心商圈內(nèi)有效商業(yè)供應(yīng)建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； 商圈正常臨街門市使用面積租金在12元╱天╱平方米，供銷大樓門市達(dá)5元╱天╱平方米。╱天╱平方米；三、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時(shí)本案地處河?xùn)|至河西中央大橋把頭位置，是河?xùn)|消費(fèi)者來河西的必經(jīng)之路，同時(shí)項(xiàng)目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優(yōu)勢明顯；本案商業(yè)處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強(qiáng)，利于項(xiàng)目形象樹立和傳播；隨著海拉爾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商戶或消費(fèi)者對于現(xiàn)代化的商業(yè)大廈需求將進(jìn)一步提升，而本案正處于新的更新?lián)Q代環(huán)節(jié)，因此有望成為新的商業(yè)格局代表；本案屬新入市商業(yè)項(xiàng)目，建筑規(guī)劃、布局和硬件設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)商圈市場，具有吸引商戶入駐的明顯優(yōu)勢；本案自開發(fā)有住宅項(xiàng)目，入住后能為本案提供直接的消費(fèi)群體； 本案地段唯一，不可復(fù)制，具有良好的升值潛力；商戶投資人信心潛力大，如買了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風(fēng)買了金龍地下街的商鋪；如本案為中高檔定位，投資者認(rèn)同度較高，虛擬產(chǎn)權(quán)回報(bào)的方式能被投資者認(rèn)同和接受； 海拉爾旅游發(fā)展較好，本項(xiàng)目建立酒店迎合了消費(fèi)需求；項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目；本項(xiàng)目的開發(fā)商有多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目成立的商業(yè)團(tuán)隊(duì)有多年的管理商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉商戶的切實(shí)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；劣勢項(xiàng)目對面的商業(yè)步行街項(xiàng)目將有十二萬平米的商業(yè)供應(yīng)，與本案基本在同一時(shí)段入市，對本案的銷售有著直接影響；就這樣一個(gè)總體經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏低、人口較少的三線城市來說，人均商業(yè)面積超過1萬平方米，商業(yè)供應(yīng)明顯飽和，因此運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的難度較大；06年項(xiàng)目區(qū)域金龍地下商城的成功銷售吸收了區(qū)域商戶相當(dāng)數(shù)額資金，有可能造成本項(xiàng)目入市時(shí)，商戶無空余資金，因此本案的資金回籠在短期內(nèi)很難達(dá)到預(yù)期要求；區(qū)域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承擔(dān)不了，面積小了鋪位數(shù)較多，銷售周期拉長；主商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業(yè)體量過大，短期內(nèi)很難消化，對項(xiàng)目招商都不利；項(xiàng)目雖處商圈，但位于商業(yè)商圈邊緣相對孤立，難以借其他商業(yè)項(xiàng)目的人氣與其他主要商場市場形成人流互動(dòng)；該區(qū)域樓層差明顯，商戶不認(rèn)可地下商業(yè)和高層商業(yè)（金龍地下屬特殊范疇，其順應(yīng)政府政策規(guī)劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場市場形成區(qū)域人流互動(dòng)，地段不可復(fù)制），所以目前市場都無地下商業(yè)，高層也都以家具面積；機(jī)會(huì)海拉爾房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展和提升階段，大形勢比較走好；海拉爾“十一五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展三角地核心商圈商業(yè)，為本案入市提供了合適的時(shí)機(jī)； 海拉爾區(qū)大力進(jìn)行招商引資，隨著對外貿(mào)易的良好開展，海拉爾的經(jīng)濟(jì)水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項(xiàng)目帶來足夠的消費(fèi)支撐；目前區(qū)域市場類商業(yè)布局混亂且硬件設(shè)施老化，存在商業(yè)隱患并缺乏管理，區(qū)域商戶需要進(jìn)行資源重組和調(diào)整，如能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目進(jìn)行合理的商業(yè)定位，引入先進(jìn)的商業(yè)管理手段，必然會(huì)增加商業(yè)成功機(jī)會(huì)；目前區(qū)域內(nèi)部分商戶屬租賃二房東檔口經(jīng)營，潛在消費(fèi)需求大； 目前區(qū)域中高檔市場類商業(yè)供應(yīng)量小，對本案來說提供了機(jī)會(huì)；現(xiàn)有市場由于洛城時(shí)間較長，在某些硬件和軟件上已經(jīng)跟不上消費(fèi)訴求，因此核心商圈目前破切需要一個(gè)符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的市場類商業(yè)