【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資產(chǎn)抵押證券 ?目前 ， 銀行 信貸是 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資金的主要來(lái)源； ?受人民幣升值預(yù)期的影響 ， 外商直接投資商業(yè) ?地產(chǎn)增加； ?房地產(chǎn)信托是商業(yè)地產(chǎn)資金的有效補(bǔ)充； ?資本市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)公司獲取資金的重要渠道 。 ?REITS、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金以及資產(chǎn)抵押證券等手段在我國(guó)尚未成為正式的融資渠道 ， 但肯定是今后發(fā)展的方向 。 2023年以來(lái) ， 房地產(chǎn)信托已經(jīng)初具規(guī)模 。 ? 融資模式 可供選擇的融資工具 股權(quán)融資 債權(quán)融資 創(chuàng)新型融資 公開(kāi)發(fā)行上市前 公開(kāi)發(fā)行上市后 ?境內(nèi)首次公開(kāi)發(fā)行上市 （ A股 ） ?境外首次公開(kāi)發(fā)行上市 （ 紅籌股 ） ?引入戰(zhàn)略投資者 ?產(chǎn)業(yè)投資基金 ?公募 /定向增發(fā) ?配股 ?股本認(rèn)股權(quán)證 ?開(kāi)發(fā)貸款 ?預(yù)收款 ?企業(yè)債 ?短期融資券 ?可轉(zhuǎn)換債 ?分離交易的可轉(zhuǎn)換債 ?可交換債 （ 試點(diǎn)中 ） ?上市公司債 ?房地產(chǎn)信托 ?資產(chǎn)證券化 （ ABS） ?資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù) （ ABCP） ?REITS ? 融資模式 銀行貸款占比較高，但融資成本偏高，強(qiáng)大持續(xù)的融資能力將是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。 ?當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全 ， 形成以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局 ， 銀行信貸資金仍商業(yè)地產(chǎn)資金的主要來(lái)源；資本市場(chǎng)融資 、 房地產(chǎn)信托和利用外資成為房地產(chǎn)企業(yè)從銀行信貸以外獲取資金的重要渠道； ?自 2023年中期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施新一輪金融調(diào)控措施以來(lái) ， 銀行信貸收緊 ， 由于缺乏相應(yīng)的融資渠道進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ) ， 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金短缺困難； ?人民幣升值背景下 ， 外商直接投資商業(yè)地產(chǎn)明顯增加 ， 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外資的限制政策 ， 在為國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)提供了更多的機(jī)會(huì)同時(shí)也使得企業(yè)的資金來(lái)源渠道更加受限 ， 因此 ， 資本運(yùn)作 ， 金融創(chuàng)新勢(shì)在必行； ?從長(zhǎng)期來(lái)看 ， 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際融資渠道單一的局面將迫使商業(yè)地產(chǎn)必須不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新 ， 以商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)性換來(lái)今天的現(xiàn)金流 ， 其中包括上市 、 REITs、 CMBS等創(chuàng)新型金融產(chǎn)品 。 將形成以銀行信貸資金為主 ，資本市場(chǎng)融資 、 房地產(chǎn)信托 、 房地產(chǎn)業(yè)投資基金 、 REITS、 資產(chǎn)抵押證券以及利用外資等其他方式并存的多元化立體的融資體系 。 融資分析小結(jié) ? 融資模式 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（ 1） —— 只售不租 ?模式核心 ?直接銷售 ， 回籠資金快 ?邊建邊售 ， 售完走人 ， 商業(yè)價(jià)值喪失殆盡 ?此種模式采用一般為臨街商鋪 、 較小體量的商業(yè) ?整體銷售模式類似住宅項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商 可以快速回收投資 ，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn) ， 減輕資金壓力 ， 并且無(wú)需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn) ，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán) 。 劣勢(shì) 由于 產(chǎn)權(quán)被分割出售后 ，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散 ， 開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理 ， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂 ， 呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ， 導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果 ， 商鋪的價(jià)值也大大縮水 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 ?運(yùn)作特點(diǎn)： ?這種模式由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育 ， 營(yíng)造商業(yè)氛圍 ， 并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ， 通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值； ?前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要 ， 特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)； ?投入大 、 資金回收周期長(zhǎng) ， 對(duì)資金能力要求高 。 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（ 2） —— 一體化開(kāi)發(fā)，只租不售 優(yōu)勢(shì) 如果經(jīng)營(yíng)得好的話 ， 有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值 ，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 ， 使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌 ， 開(kāi)發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。 劣勢(shì) 只租不售的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高 ， 資金壓力較大 ， 同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式 ， 往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家 ， 雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定 ，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低 ， 但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí) ， 大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式 ， 雖然能提高預(yù)期的租金收益 ， 但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱 ， 往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗 。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 金源 Mall ? 金源集團(tuán)首先建造 120萬(wàn) M2的世紀(jì)城一 、 二期； ? 通過(guò)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 、 5000元每平方米的低價(jià) 、 大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點(diǎn) ， 2023年以 36． 63億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首 。 1 繼 成功投資開(kāi)發(fā)京西最大商品房項(xiàng)目 “ 世紀(jì)城 ” 后 ， 再次重拳出擊 ， 投資 38億 ， 打造世界最大的商業(yè)單體： 68萬(wàn) M2金源時(shí)代購(gòu)物中心 。 2 與此同時(shí) ， 金源集團(tuán)開(kāi)展了183萬(wàn) M2世紀(jì)城三期的建設(shè) ，三期開(kāi)盤就已經(jīng)達(dá)到均價(jià) 6300元 。 3 金源模式總結(jié)： ?首先 建造中檔次的大型住宅區(qū) ，采用低價(jià)銷售 ， 快速回籠資金； ?然后 再建設(shè)高檔次的 Shopping Mall， 提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍； ?同時(shí) 推出大型的綜合住宅區(qū) ， 再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠； ?利用 回籠的現(xiàn)金以及造成的影響 ， 迅速在全國(guó)其他地方復(fù)制該模式 ， 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張 。 典型案例 世紀(jì)金源 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 綜觀金源模式，其最大的特點(diǎn)在于“做快大盤” 快速銷售、快速回籠資金、快速在全國(guó)擴(kuò)展復(fù)制。 低價(jià)快速銷售 120萬(wàn) M2的世紀(jì)城住宅區(qū) ， 在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá) 80億 。 借勢(shì)迅速推出 68 M2的 MALL和 183萬(wàn) M2的住宅區(qū) 。 低價(jià)快速引進(jìn)商家 ， 提升地段整體價(jià)值 。 1 2 3 ?金源 集團(tuán)迅速在全國(guó)將設(shè) 4 家 左 右 的 Shopping Mall； ?在 全國(guó)將建設(shè) 6至 8家左右的五星級(jí)酒店 。 通過(guò)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 一體化開(kāi)發(fā)模式可以帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，只適用于有準(zhǔn)備的企業(yè)。 適用 自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠 獲得大塊土地開(kāi)發(fā)權(quán) ， 能夠從后續(xù)的開(kāi)發(fā)中取得收益； 擁有 完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的 規(guī)劃 。 不適用 自有資金不雄厚的企業(yè) ， 希望通過(guò)項(xiàng)目短期內(nèi)獲得資金回報(bào)； 僅 取得小塊土地的開(kāi)發(fā)權(quán) ， 不能從周圍地段的升值取得收益彌補(bǔ)前期損失； 沒(méi)有 統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系 。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（ 3） —— 主力店招商，租售結(jié)合 租 售結(jié)合的模式 ， 就是租一部分售一部分 ， 開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店 ， 再銷售一小部分商鋪 。 優(yōu)勢(shì) 分析 ?開(kāi)發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán) ， 出售的只是小部分 ， 往往將高樓層整體出租給品牌商家 ，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體 ， 發(fā)揮他們的品牌效應(yīng) ， 將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū) ， 分割后出售 ， 即 “ 主力店＋輔營(yíng)區(qū) ” 的模式 ， 主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值； ?該模式還可以有效開(kāi)發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾 ， 這種模式具備較高的靈活性和可控性 。 經(jīng)營(yíng) 要點(diǎn) ?以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店 、 次主力店 ， 盡管他們的租金一般都很低 ， 但這些大品牌的進(jìn)駐 ， 將聚集人氣 ， 帶旺該商場(chǎng) ， 總的來(lái)說(shuō)還是得大于失； ?通過(guò)主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值 ， 同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位 ， 真正利用主力店的人流 。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 典型案 —— 上海大拇指廣場(chǎng) 上海大拇指廣場(chǎng)租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式 ， 2萬(wàn)平方米由主力店家樂(lè)福長(zhǎng)期租賃 ， 剩余 4萬(wàn)平方米商鋪采取銷售策略 ， 將所有權(quán)出售給投資者 ， 但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理 ， 實(shí)行所有權(quán) 、 經(jīng)營(yíng)權(quán) 、 管理權(quán)三權(quán)分離 ， 既通過(guò)銷售回籠資金 ， 又通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性 。 家樂(lè)福 、 星巴克 、 肯德基等入駐 ， 使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功 。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 租售結(jié)合模式有著良好的發(fā)展前景，該模式有如下的特點(diǎn) : 收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低 ? 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)特點(diǎn)之外，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。 租售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)手法，不利于長(zhǎng)期的發(fā)展，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高 ? 租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的問(wèn)題。但是對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成了極大的障礙，從長(zhǎng)期來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)較大。 產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式在不斷更新?lián)Q代 ? 最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪又推出了商鋪銀行的概念。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 優(yōu)點(diǎn) ?目前發(fā)展前景良好； ?投資 回報(bào)率高 ?對(duì) 自有資金要求較低； ?對(duì) 地段要求相對(duì)較低； ?資金 回籠迅速 ， 現(xiàn)金流 順暢 缺點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高； ?業(yè)主 越來(lái)越理性 ， 存在招商風(fēng)險(xiǎn)； ?對(duì) 如何處理好開(kāi)放商 、 業(yè)主 、 經(jīng)營(yíng)商的關(guān)系要求很高； ?對(duì) 后期經(jīng)營(yíng)管理要求非常高 。 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言， 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn) ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（ 4） —— 訂單模式 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 結(jié)合實(shí)際 在選址等方面不可照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn) ， 必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行 準(zhǔn)確選址 地段是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功因素 ， 選擇地段需結(jié)合客戶需求 、 商業(yè)氛圍 、 租金要求 、 交通狀況 、 周邊人口 、 城市規(guī)劃等各個(gè)方面來(lái)綜合考慮 1 2 規(guī)劃為本 有了好的地段還必須進(jìn)行好的規(guī)劃才能做好一個(gè)項(xiàng)目 。 在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求 、 交通優(yōu)先 、 路路相通 、 提高任期 、 小店優(yōu)先 3 主力店入住 購(gòu)物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號(hào)召力的品牌主力店：人氣的保證 、 永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證 4 以租為主 以租為主 ， 統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格 。 有利于物業(yè)的長(zhǎng)久升值 。 5 經(jīng)營(yíng)管理 良好的經(jīng)營(yíng)管理是維護(hù)地段升值的保障因素 。 良好的經(jīng)營(yíng)管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金 ， 更可在長(zhǎng)期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行 6 訂單地產(chǎn)模式 六大運(yùn)作要素 商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)模式的比較分析 名稱 定位 規(guī)劃 資金 招商 經(jīng)營(yíng) 出租模式 購(gòu)物中心 要求很高 對(duì)于業(yè)態(tài)組合，業(yè)種的豐富度和品牌要求極高 對(duì)自有資金要求極高；采用只租不售的方式，經(jīng)營(yíng)回收期長(zhǎng) 引進(jìn)有品質(zhì)的主力店是兲鍵；各店鋪之間形成有序的競(jìng)爭(zhēng)是必要條件 要求形成一套完善的管理體系，一般由專業(yè)的公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值 出售模式 小商品城 要求一般，但呈上升趨勢(shì) 對(duì)業(yè)態(tài)組合、業(yè)種等有一定要求 由于規(guī)模較小相對(duì)資金要求較低，從長(zhǎng)期看，主要以租為主，對(duì)自有資金要求不斷提高 隨著投資者越來(lái)越理性，對(duì)于招商的要求越來(lái)越大，由注重營(yíng)銷創(chuàng)新向注重品質(zhì)創(chuàng)新轉(zhuǎn)化 對(duì)經(jīng)營(yíng)的要求日趨提高 訂單模式 采用訂單方式，在協(xié)議開(kāi)始 已經(jīng)確定定位 對(duì)如何發(fā)揮協(xié)議伙伴之間的組合要求極高 由于有主力店投資，很大程度上減少了自有資金的壓力 在開(kāi)業(yè)前已經(jīng)確認(rèn)了主力店，主要是協(xié)調(diào)好主力店與其他店鋪的兲系 要求有一套完善的管理體系，對(duì)專業(yè)人才的要求提高 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，并且商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造勢(shì)在必行。 針對(duì)三種熱點(diǎn)模式，其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如下 ? 一體化 開(kāi)發(fā)將配合購(gòu)物中心發(fā)展成為開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式； ? 購(gòu)物中心將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)； ? 某些一線旅游城市與二線城市將成為新開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； ? 市郊購(gòu)物中心將成為發(fā)展重點(diǎn)； ? 購(gòu)物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大； ? 根據(jù)消費(fèi)者的需求 ， 業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富； ? 將形成完善的經(jīng)營(yíng)體系和管理流程 。 ? 訂單 地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展形式； ? 對(duì)主力店的品質(zhì)和業(yè)態(tài)組合要求將進(jìn)一步提高； ? 與合作伙伴的配合將進(jìn)一步加深； ? 對(duì)管理和規(guī)劃的要求將更加提升； ? 對(duì)復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)的要求日益增加 。 ? 小商品 市場(chǎng)將面臨大規(guī)模的升級(jí)和改造； ? 受到連鎖經(jīng)營(yíng)和專業(yè)專賣店的沖擊和擠壓越來(lái)越激烈； ? 綜合和零售市場(chǎng)減少 、 專業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)增加； ? 食品和服裝攤位減少 、 五金電料類 、 家具類 、 金屬材料類 、建筑及裝飾材料類的攤位則在逐年上升； ? 由粗放型管理向規(guī)范化管理轉(zhuǎn)變 ? 出售比重不斷下降 ， 長(zhǎng)期