萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)分析ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-01 18:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 廣場(chǎng)成功的四大商業(yè)要素是什么？ 政策優(yōu)勢(shì) 選址優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 商戶優(yōu)勢(shì) 13 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)哪些問(wèn)題？ 商業(yè)定位上： ? 建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差。 ? 業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂(lè)。 ? 業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無(wú)法互動(dòng)。 ? 沒(méi)有解決好目的性消費(fèi)（超市、建材）與非目的性消費(fèi)（精品店）的人群組合。 ? 主力店占到 70%以上，租金過(guò)低，影響收益。 規(guī)劃設(shè)計(jì)上： ? 在建筑形式上主力店之間、主力店與獨(dú)立街鋪之間沒(méi)有形成較好的互動(dòng)。 ? 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動(dòng)線不好。 14 商業(yè)銷售上： ? 獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格過(guò)高，散鋪投資收益預(yù)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 ? 過(guò)分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)上： ? 過(guò)分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，而忽視經(jīng)營(yíng)。 ? 沃爾瑪們和其他商鋪的競(jìng)爭(zhēng)不公平，因?yàn)榭土鞯淖钃酰ㄟ@是最主要的）、收費(fèi)的偏高、管理部門的不同、缺乏統(tǒng)一的促銷策略都導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)危機(jī)。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)哪些問(wèn)題？ 15 萬(wàn)達(dá)有哪些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)？ 解決資金 找到人才 只租不售 做好商業(yè)定位 搞好規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)好商業(yè) 1 2 3 4 5 6 16 商業(yè)地產(chǎn)最需要的是資金，而且是 低成本、能長(zhǎng)期使用的資金。 這是因?yàn)椋? ?商業(yè)地產(chǎn)的資金回報(bào)期很長(zhǎng)。 ? 銀行長(zhǎng)期貸款的利息與商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率持平，因此無(wú)法支撐商業(yè)地產(chǎn)。 ? 全世界購(gòu)物中心發(fā)展比較好的國(guó)家，都使用房地產(chǎn)信托基金，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險(xiǎn)基金這種求穩(wěn)而對(duì)回報(bào)率要求不高的資金。 商業(yè)地產(chǎn)最需要的是低成本、能長(zhǎng)期使用的資金 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界的房地產(chǎn)公司，只有 2%左右在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例就更少，少于 1%。 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之一 17 2022年，澳大利亞的麥格里銀行成為萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略投資者 1 以 5000萬(wàn)美元和 3800萬(wàn)優(yōu)先債獲取萬(wàn)達(dá) 9家商業(yè)廣場(chǎng)的 28%股權(quán) 。 2 成立麥格理萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)基金，將部分萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)打包，試圖通過(guò) REITS上市融資 80億元，但由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的低租金水平難達(dá)機(jī)構(gòu)投資者和香港證監(jiān)會(huì)的要求，因此REITS計(jì)劃擱淺。 看萬(wàn)達(dá)是如何拓展融資渠道、解決資金問(wèn)題？ 嘗試 REITS（房地產(chǎn)投資信托基金 ） 3 計(jì)劃發(fā)行售首支以美元計(jì)價(jià)、規(guī)模為 通過(guò)麥格里走向 CMBS（商業(yè)抵押擔(dān)保證券）之路 4 直接接建立自己的百貨
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