萬達城市綜合體分析(編輯修改稿)
2025-06-16 04:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)； 5 ） 城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大， 可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)險； 6 ） 城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項目投入成本較低，升值潛力較大； 7 ） 在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。 萬達廣場近期經(jīng)營情況 ? 租金收入情況 2021 年萬達集團的營業(yè)收入 200 多億元； 2021 年約為 220 億左右； 2021 年實現(xiàn) 300億元的銷售，凈利潤超過 45億元。 租金收入占集團總收入的比例在 5%左右，租金綜合收繳率達到%，物管費收繳率達到 %。 在萬達商業(yè)項目的租戶構(gòu)成中，低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的 70%， “ 訂單地產(chǎn) ” 的穩(wěn)定租金收入占據(jù)總租金收入的約 40%50%左右。 ? 利潤率情況 萬達的土地成本較低，城市綜合體項目的定價較高，第三代萬達廣場項目的凈投資回報率高于 15% 的行業(yè)標準。 在持有型物業(yè)的回報率上，據(jù)萬達自身對外宣稱，如果全部出租，商業(yè)廣場項目的投資回報率在 15% 左右，商業(yè)地產(chǎn)回報率在 8%10% 左右。萬達多出 5% 的部分，應(yīng)來自于萬達的商業(yè)模式和成本控制能力。 萬達的地價水平比較低；購物中心項目提供給 “ 訂單地產(chǎn) ” 商戶的為毛坯房，建筑成本相對較低；同時，萬達項目的非核心商業(yè)銷售比例較高，通過銷售平衡投資額之后，投資回報率提升。 萬達廣場第一代產(chǎn)品 (2021—2021) ? 選址 ：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 ? 建筑、業(yè)態(tài) ：單體商業(yè)樓，地下一層，地上四層；業(yè)態(tài)分層布局，地下是停車場，一樓是分割銷售的小店鋪，二、三樓是超市，四樓是電影城。 ? 規(guī)模： 占地面積 ，建面 5 萬平方米左右。 ? 商戶 ：萬達獨特的 “ 訂單式商業(yè) ” 為其吸引了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營， 如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達商業(yè)廣場的消費人流的吸引起到了顯著的貢獻，也構(gòu)成了萬達商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。 ? 招商要點 ：利用沃爾瑪作為商業(yè)號召力， 同時與時代華納等機構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購物中心，然后將黃金鋪位高價分零出售。 ? 享受政策： 作為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商， 各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給予較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達進駐。 ? 案例： 長春、長沙、南昌、青島、南京 萬達廣場第二代產(chǎn)品 ? 選址 ：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 ? 建筑、業(yè)態(tài) ：單體組合式。百貨、超市、建材、影院。 ? 規(guī)模： 占地面積 5萬平左右，建筑面積 10—15 萬平方米。 ? 經(jīng)營方式： 若干個沒有散售的購物中心整體出售，溢價變現(xiàn)。 (2021—2021) ? 案例： 沈陽、天津 ? 設(shè)計缺陷： 一是沒有室內(nèi)步行街，整個項目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動線設(shè)計不合理。 二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。 三是零售類比例偏大，占總經(jīng)營面積 80％以上。 萬達廣場第三代產(chǎn)品 ? 選址 ：城市副中心、城市開發(fā)區(qū)、 CBD。 ? 建筑、業(yè)態(tài) ：大型城市綜合體，盒子 +街區(qū) +高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級酒店、高端寫字樓、高尚住宅、 SOHO。 ? 規(guī)模： 占地面積 1020萬平 ，建面 40—80 萬平方米。 ? 經(jīng)營方式： 核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住
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