【文章內(nèi)容簡介】 酒店業(yè)： 東方花園酒店，華都飯店，中服商務(wù)酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等； ? 大型商業(yè)： 七大國際時(shí)尚商業(yè)中心：國貿(mào)商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國紅街、國門第一商城； ? 餐飲： 囊括了中餐、日本料理、韓國料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺灣特色餐廳、泰國餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧； ? 教育： 幸福天使幼兒園、朝陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)、三里屯一中、北京市重點(diǎn)中學(xué) —— 陳經(jīng)倫中學(xué)、耀中雙語學(xué)校、工藝美院等學(xué)府密集周邊 開發(fā)商： 三里屯 VILLAGE是太古地產(chǎn)在中國大陸地區(qū)首個(gè)落成啟用的綜合商業(yè)項(xiàng)目，斥資近 50億元打造 。零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本中國基金 I共同持有，其中太古地產(chǎn)持有 80%股權(quán)，而基匯資本中國基金 I則持有其余的 20%股權(quán)。項(xiàng)目內(nèi)的都會風(fēng)尚酒店 —— 瑜舍，則由太古地產(chǎn)全資擁有和管理。項(xiàng)目第一期于 2022年 7月份開業(yè)。第二期于 2022年底開業(yè)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 由歐華爾顧問公司指導(dǎo)及日本前沿建筑設(shè)計(jì)師隈研吾領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，三里屯VILLAGE的 19座獨(dú)立的建筑，采用了大膽的動態(tài)用色和不規(guī)則的立體線條，開放的空間加上點(diǎn)綴其中的花園、庭院，以及四通八達(dá)的胡同，營造出一種引人入勝的全新格局。 通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個(gè)性。獨(dú)特的用材也成為三里屯 VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實(shí)驗(yàn)性的外觀。此外，自然材料運(yùn)用，是典型的隈研吾建筑風(fēng)格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。 如在街道的設(shè)計(jì)過程中，將街化整為零。把項(xiàng)目街道設(shè)計(jì)成諸多內(nèi)街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達(dá)到金角銀邊的效果。平衡各個(gè)空間無死角。 最大的平面設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在于就是中庭廣場，成為整個(gè)街區(qū)的中心點(diǎn)。圍繞廣場四周設(shè)計(jì)了多條道路動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達(dá)性。使得街區(qū)內(nèi)的蘋果等商家都可以在廣場內(nèi)舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個(gè)廣場成為了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)活力區(qū)域。 ? 項(xiàng)目定位：潮流、時(shí)尚的文化、休閑、購物的場所 ? 拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，采用開放式的設(shè)計(jì)，集合了文化、休閑和購物的場所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地 ? 一個(gè)社區(qū)型消閑中心 ——周邊的使館、商務(wù)常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個(gè)融合了時(shí)尚、美食、藝術(shù)、娛樂和旅游的國際區(qū)域，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天 ? 南區(qū)的定位為 中高檔國際及本地品牌 ，目標(biāo)客戶群主要為時(shí)尚運(yùn)動的年輕一族。 ? 北區(qū)的定位為 國際奢侈創(chuàng)意品牌 ，目標(biāo)客戶群主要為有一定社會地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群。 南區(qū)主要面向年輕時(shí)尚人群，建筑風(fēng)格前衛(wèi)個(gè)性、色彩繽紛，獨(dú)棟建筑之間縱橫交錯(cuò)的連接，體現(xiàn)了老北京胡同的風(fēng)味。 北區(qū)開放式庭院格局設(shè)計(jì)更接近四合院的氛圍，建筑風(fēng)格也更多地彰顯了城市財(cái)富和生活風(fēng)尚，多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào)。 ? 業(yè)態(tài)組合與品牌： ? （ 1）主要針對年輕時(shí)尚客戶群體來進(jìn)行業(yè)態(tài)組合， 匯集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國的品牌，包括： Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar amp。 Grille、 Element Fresh等品牌。同時(shí)還將經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領(lǐng)域； ? （ 2） 1層作為引入品牌專業(yè)店，則 23層將有針對的引入餐飲業(yè)態(tài)來契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯； ? （ 3）商家組合創(chuàng)多個(gè)第一： ? A. 如 Adidas概念店：全球最大、面積達(dá) 3160平方米的 Adidas環(huán)球店。這家通體四層樓的概念店如今已經(jīng)成為了三里屯 Village的第一門面了，從遠(yuǎn)處望過去，沒有哪個(gè)人的視線會錯(cuò)過它。 ? （ Apple Store）： 蘋果店位于整個(gè)項(xiàng)目南區(qū)中間，分處 13層，站在三里屯 Village的小廣場上，最吸引人目光的自然是蘋果店的巨大的 logo燈箱。 ? （三里屯店）：位于中央廣場旁地下，就來到了北京人氣最高的美嘉歡樂影城。 ? 國際著名品牌 Montblanc 和 Sephora也將在“三里屯 Village”設(shè)立在中國最大的專營店，面積分別約為 1700平方米和 515平方米。 ? ， JNBY和 Eachway和西班牙銀飾品牌 VVA，這些品牌的新品定會為時(shí)尚達(dá)人的整體造型增色不少 ? TheNorthFace中國首家旗艦店落戶三里屯 VILLAGE，這家店在秉承“保護(hù)環(huán)境”的精神下，使用多種環(huán)保材料進(jìn)行裝修，整個(gè)項(xiàng)目由許多這些有特點(diǎn)的商家品牌組合而成一個(gè)非常潮流、時(shí)尚的購物綜合體 ? 30家的餐廳和酒吧，從高檔豪華餐廳到風(fēng)味小食都能找到，以滿足顧客對餐飲的不同需求。 ? 招商手冊： 講三個(gè)主角的一天是如何度過的，從早上 9點(diǎn)到凌晨 5點(diǎn)都各有去處，全方面展示項(xiàng)目業(yè)態(tài)、功能區(qū)、建筑特色、品牌等，采用大量夸張的表現(xiàn)手法，表現(xiàn)出時(shí)尚、快樂、享受的氛圍，招商手冊最后才以簡要的文字說明項(xiàng)目的基本概況。同時(shí)，將每層平面圖單獨(dú)制作成冊，以高檔的銀色調(diào)為主，封面透明的盒裝包裝 ? 項(xiàng)目運(yùn)營情況： ? 項(xiàng)目北區(qū)的租金價(jià)格在 95～ 100美元 /平方米 ?月；而南區(qū)的平均租金價(jià)格也在 70美元 /平方米 ?月左右。 ? 分為幾大行業(yè)，行業(yè)類型以零售業(yè)、餐飲業(yè)為主。 ? 零售業(yè)單位共 118家，占商戶總數(shù)的 %， 2022年上半年實(shí)現(xiàn)銷售總額 ，比 2022年全年增加 ，增長 %。 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)以專賣店為主，占零售業(yè)單位總數(shù)的 91%，占商戶總數(shù)的 %。 ? 餐飲業(yè)中，主要以正餐和快餐經(jīng)營方式為主，分別占餐飲業(yè)單位總數(shù)的 %，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)額，比 2022年全年增加 ，增長 %。 ? 營業(yè)面積大的環(huán)球店和旗艦店拉動全行業(yè)零售額增長。 8家單位營業(yè)面積超過 1000平方米，共 16310平方米，占總營業(yè)面積的 %，上半年銷售總額 ，占總銷售額的 %。 ? 新品牌成為發(fā)展亮點(diǎn)。優(yōu)衣庫、史蒂夫 馬登、賓舍曼、酷圣石、新元素等 5家新品牌上半年實(shí)現(xiàn)銷售總額 ，占總銷售額的 %。 不同大小、不同顏色、凹凸不平的格子貌似是三里屯設(shè)計(jì)師很喜歡用的 所有建筑幾乎都是連通的，很容易就轉(zhuǎn)到別的樓了，如果仔細(xì)逛完所有店鋪的話，得花一定的時(shí)間才行 這么大的入口如果做點(diǎn)景觀就更好了 即使是樓上，也有很大的空間，整個(gè)區(qū)域的顏色絕對是最豐富的 返回 上海新天地 ? 概況： ? 區(qū)位： 坐落在市中心（上海盧灣區(qū)），淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)，處于 ”市中心的中心” ? 范圍： 占地 3萬平方米，建筑面積為 6萬平方米，于 1999年初開工建設(shè)，將于 2022年 6月全部建成 ? 歷史背景： 前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一 ——破舊的上海石庫門居住區(qū) ? 定位： 被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心，在開發(fā)的不同階段，定位發(fā)生了三個(gè)層次的深化。 ? 1：強(qiáng)調(diào)綜合性將餐飲，娛樂，購物和旅游，文化等全部集在一起 .因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的上海并沒有這樣的場所。 ? 2：將新天地打造成為上海市中心具有歷史文化的都市旅游景點(diǎn)，希望來上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海的必到之地。 ? 3：投資方打算把新天地建成國際交流和聚會的地點(diǎn)，里面有很多活動，很多人在新天地聚會，就這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球。 ? 國際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客 項(xiàng)目特點(diǎn)： 修建了一個(gè)大型人工湖，使這塊“新天地”的品質(zhì)和價(jià)值大大提升，形成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 塑造全新的生活形態(tài)。引進(jìn)新的生活形態(tài)，利用鄰近淮海路的地段優(yōu)勢，吸引和培育如設(shè)計(jì)、展示、文物、藝術(shù)品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業(yè)，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業(yè)性。老建筑的歷史感和新生活形態(tài)的文化品位相結(jié)合，使得項(xiàng)目很有新意 新天地就是一個(gè) Mall(英文全稱“ shoppingmall”，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場所 經(jīng)營模式： 只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際 Mall運(yùn)營模式同步。因?yàn)?Mall的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使 Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于 Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的 Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊 Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售 40%左右商鋪。 ? 以房地產(chǎn)來帶動 ? 開發(fā)商： 瑞安集團(tuán) ? 上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目 的一部分 ，投資方意在與商鋪新天地相配套 的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售 ? 由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊 房地產(chǎn)地價(jià)的提升 ?！按浜斓亍弊?2022年 6 月 7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá) 17000元～ 25000元。 ? 廣告費(fèi)用的節(jié)省。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的 1%～ 2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積 80萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有 2022多人在排隊(duì)買第二期。”而且，“我們的平均房價(jià)是最高的?！? ? 獲得拿地王牌。 當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的 52公頃土地，通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。 ? 房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。 實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。 上海新天地 60000平米，承租率 100%，沒有一間空置。抽樣調(diào)查的租金： 返回 成都寬窄巷子 ? 概況： ? 規(guī)模： ? (１ ) 核心保護(hù)區(qū)占地面積 108 畝 (66000平米 )，建筑面積 44000(另說約 70000) ㎡（地上 35000 ㎡、地下停車場 11000㎡ ） ? (２ ) 整個(gè)寬窄巷子由 45 個(gè)清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積 173～ 1100 ㎡ 不等，主要集中在 400～ 800㎡ 。 ? 運(yùn)作模式： 租賃為主，出售少量資產(chǎn) ? 運(yùn)作單位： 成都文旅少城建設(shè)管理有限責(zé)任公司 ? 總體定位： 寬窄巷子項(xiàng)目總體定位： 最具典范性成都?xì)v史文化商業(yè)步行街區(qū) 中國首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū) 成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心 ? 商業(yè)定位： 時(shí)尚生活街區(qū) ? 文化定位： ? 寬巷子 閑生活； ? 窄巷子 慢生活； ? 井巷子 新生活 ? 開發(fā)時(shí)間： 20222022 ? 202