【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 美源日月城 5000 金外灘 5200 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 長(zhǎng)信海岸水城 4300 海岸壹號(hào) 4600 奧林匹克 4300 耀江花園 3500 美麗沙花園 3200 兆南綠島 3300 伊甸家園 3200 萬(wàn)恒城市花園 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn) ，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶(hù)型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類(lèi)型分類(lèi)比較法，通過(guò)分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。為我們準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。 規(guī)劃及建筑特點(diǎn) 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 項(xiàng)目容積率 （百分比） 項(xiàng)目綠化率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 33557 84756 % 兆南綠島 40498 92276 52% 伊甸家園 24261 57729 57% 萬(wàn)恒城市花園 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 寶安江南城 380000 250000 42% 南方明珠 202065 173629 46% 總計(jì) —— 753000 803641 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 180000 106313 57% 長(zhǎng)信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹號(hào) 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外灘 57100 68722 50% 瀛環(huán)名仕苑 11333 26900 40% 奧林匹克花園 63999 170000 56% 耀江花園 64441 122439 45% 總計(jì) —— 639573 884874 —— 中高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多層為主，層數(shù)為最高四到五層， 具有濃厚中華文化色彩的 江南風(fēng)格的建筑形式，在現(xiàn)代建筑的基礎(chǔ)上，融合了中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓與?？跓釒У貐^(qū)的特點(diǎn)。 長(zhǎng)信海岸 水城 4300 小區(qū)由享譽(yù)國(guó)際的“加拿大城設(shè)”完成總規(guī)模，區(qū)內(nèi)建筑具有濃郁熱帶風(fēng)情的外立面效果。整體布局自然隨意，充分的營(yíng)造出海口市第一高檔大型社區(qū)。 海岸壹號(hào) 4600 采用中國(guó)傳統(tǒng)建筑中的對(duì)稱(chēng)手法，由 7 棟2427 層高層建筑組成。五大園林組團(tuán)、雙會(huì)所、 16000 標(biāo)志性休閑廣場(chǎng)、 1000 ㎡多功能泳池。 奧林匹克 4300 是海南首家以“運(yùn)動(dòng)、綠化、智能”為主題的住宅小區(qū)。由九棟蝶型高層圍合組成，建筑 外立面采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，色彩簡(jiǎn)潔明快，線條清晰。 耀江花園 3500 總平面呈“長(zhǎng)方形”布局，規(guī)劃建造 11 棟現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境相融合的住宅樓，抗震設(shè)計(jì)為 度，嚴(yán)格按照國(guó)家設(shè)防烈度建造。住宅 12 萬(wàn)余平米，商鋪 5000 余平米，車(chē)位 900 個(gè)，配比接近 1： 1。 美麗沙花園 3200 有兩棟 15 層的點(diǎn)式住宅樓、 5 棟 18 層的板式住宅樓、 23 層沿街商業(yè)裙樓、一棟兩層的時(shí)尚會(huì)所組成。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 兆南綠島 3300 九棟高度不等的商住樓組成，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的是一種自由流動(dòng)的群體組合美。小區(qū)戶(hù)戶(hù)朝南， 讓通風(fēng)、采光、景觀、空間的流動(dòng)形成完美的融合。 伊甸家園 3200 總戶(hù)數(shù) 379 戶(hù)，綠化率達(dá) 57%，一梯兩戶(hù)的板式設(shè)計(jì)，南北通透，大氣實(shí)用的戶(hù)型，朝向采光具佳。配套有功能齊全的社區(qū)會(huì)所，激情洋溢的南亞風(fēng)情園林。 萬(wàn)恒城市花園 3000 由 11 棟將巴黎古典風(fēng)情融入現(xiàn)代建筑的歐式風(fēng)格的電梯公寓樓組成。整個(gè)建筑外墻以米黃色為基調(diào)，墻基貼磚以深灰色相配，整個(gè)小區(qū)盡顯莊重典雅之風(fēng)范。 都市海岸 （一期） 3200 整體由 5 棟 9 層和 3 棟 6 層住宅以及 1 棟 2層商業(yè)組合成的社區(qū)。在保持低密度與僅為 的容積率 基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)單房至三房經(jīng)典戶(hù)型，滿(mǎn)足不同人群的戶(hù)型選擇需要。 南方明珠 2800 社區(qū)總建筑面 173629 平米，是一座由多層住宅、庭院住宅組成的大型社區(qū)。 就中高檔項(xiàng)目而言，由于在價(jià)格上并不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項(xiàng)目自身的附加植。 從樣本列表可以看出，多數(shù)項(xiàng)目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項(xiàng)目由于規(guī)劃設(shè)計(jì)突出從而在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場(chǎng)。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。 高檔項(xiàng)目 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 占地 18 萬(wàn)平方米，集單體別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅、電梯公寓于一身，是目前?？谧畲蟮膭e墅區(qū)。容積率僅為，建筑密度低至 15%，綠化率卻超過(guò) 57%，商務(wù)會(huì)所與休閑會(huì)所面積逾 7000 平方米。 美源日月城 5000 著眼于創(chuàng)造海灣居住空間中的最大藝術(shù)力量，以打破泛濫單調(diào)的?？诮ㄖ螒B(tài)，建筑特點(diǎn)以鸚鵡螺為創(chuàng)意起源，別具風(fēng)情的圓柱和半弧型建筑。 金外灘 5200 小區(qū)由 1棟 3層國(guó)際俱樂(lè)部及8 棟 712 層住宅組成。近30000 ㎡巴厘島主題風(fēng) 情園林，由四大景觀組團(tuán)組成，戶(hù)型分區(qū)合理、通風(fēng)采光效果極佳。 高端項(xiàng)目往往以奢華的硬件配置，與眾不同的規(guī)劃及產(chǎn)品形式來(lái)支撐其高昂的市場(chǎng)價(jià)格。他們的目標(biāo)客群明確，多是私營(yíng)企業(yè)主或公司高層，這部分人群選擇高檔社區(qū)多是用于改善居住條件而二次或三次置業(yè)。 園林景觀分析 綠化率是反映住宅項(xiàng)目園林綠化品質(zhì)的一個(gè)硬性指標(biāo)，所選區(qū)域內(nèi)樣本項(xiàng)目綠化率整體較高，綠化率已經(jīng)受到了多數(shù)開(kāi)發(fā)商的重視，在考慮產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)將綠化率盡量提高。而從消費(fèi)者的角度講，隨著綠化率的進(jìn)一步被認(rèn)可，單純的高綠化率已經(jīng)不能成為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，而特色 園林設(shè)計(jì)已經(jīng)為眾多開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推向市場(chǎng)。 中高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 寶安江南城環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)入了江南園林的設(shè)計(jì)理念，借鑒蘇州園林中卓越的造園手法。在景區(qū)和空間的設(shè)計(jì)上，為了在有限的面積內(nèi)構(gòu)成富于變化的風(fēng)景，參照蘇州古典園林的布局思路，結(jié)合小區(qū)總體規(guī)劃。 長(zhǎng)信海岸 水城 4300 園林整體設(shè)計(jì)理念以椰林、海灘演繹濃郁的巴厘島熱帶風(fēng)情。水景與椰樹(shù)作為園林主題，會(huì)隨不同組團(tuán)營(yíng)造的不同氣氛或功能互作交替 ，每個(gè)園林組團(tuán)均具特色，體現(xiàn)亞熱帶多種觀光旅游的風(fēng)情。 海岸壹號(hào) 4600 面積達(dá) 5000 平米的雙會(huì)所正已經(jīng)投入使用。功能完備面積近 1000 ㎡ 陽(yáng)光泳池，園林綠化精心設(shè)計(jì)，規(guī)劃了近萬(wàn)平米的泰式中心園林。 奧林匹克 4300 追求洗練、簡(jiǎn)潔、精致的設(shè)計(jì)理念；崇尚形式美、注重視覺(jué)藝術(shù)中純粹抽象性的現(xiàn)代“極簡(jiǎn)主義園林景觀 ”。 耀江花園 3500 30000 ㎡超大熱帶水景園林，遍布種類(lèi)繁多的花木、溫泉泳池、藝術(shù)雕塑、綠地、健身步道。動(dòng)靜分區(qū)的主題園區(qū)，形成多元化空間共處。 美麗沙花園 3200 小區(qū)中 部超萬(wàn)平米圍合式園林綠地，空間與景觀錯(cuò)落有致，人車(chē)分流，以人為本，充分保障安全的休閑空間。 兆南綠島 3300 引入各類(lèi)風(fēng)情獨(dú)儀異的花草樹(shù)木，形成一個(gè)又一個(gè)獨(dú)具匠心的小品景致。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 伊甸家園 3200 4000 平方米中央花園，鋪設(shè)多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距。 萬(wàn)恒城市花園 3000 4000 平方米中央花園，鋪設(shè)多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距。 都市海岸 （一期） 3200 由美國(guó)著名園林設(shè)計(jì)師 Snas 傾力設(shè)計(jì)的獨(dú)具特色的巴堤雅風(fēng)情園林，融入泰式大型主題水景景觀，使建筑與環(huán) 境和諧相生。 南方明珠 2800 純正自然環(huán)境圍繞居所，讓居者真正與自然零距離接觸，把田園生活再現(xiàn)于現(xiàn)代都市。 從統(tǒng)計(jì)可以看出，中高端項(xiàng)目大部分都聘請(qǐng)了知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行園林景觀的設(shè)計(jì)。在綠地和水景為園林主要元素的基礎(chǔ)上，中高檔項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)變化，加入了甬路、雕塑小品于其中，力求視覺(jué)及感官的新穎、獨(dú)特。 如長(zhǎng)信海岸水城 利用波形綠草地、各種植被、鋪裝、入口處雕塑小品、小型水池與室外休憩坐椅等景觀元素。 園林帶來(lái)的不僅是社區(qū)品質(zhì)，從開(kāi)發(fā)商角度而言，它又能促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提高。 高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 以人工湖自然分為南北西區(qū)，北區(qū)別墅、椰林、海景自然生態(tài)為主。南部多層住宅區(qū)，人口較多，故以精美的城市住宅景觀手段造景，以大片綠地，形成熱帶城市住宅風(fēng)格。南北兩區(qū)形成不同風(fēng)格。小區(qū)根據(jù)自然地勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，可以分為 “海、湖、林 ”三大分區(qū)。 美源日月城 5000 從建筑、景觀、居住空間到生活延伸，在體現(xiàn)世人共知的尊貴和奢華中，更在乎物理與精神愉悅的雙重結(jié)構(gòu)，大自然一起展現(xiàn)耐人尋味的華麗。 金外灘 5200 30000 ㎡巴厘島主題風(fēng)情園林，由四大景觀組團(tuán)構(gòu)成，各組團(tuán)景致迥異，形態(tài)各一，引入大量珍貴植被，配以各種小品。 本區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目基本沿襲了特色求勝原則，除美源日月城均有特色園林，如比華利山莊的人工湖分區(qū)，無(wú)不體現(xiàn)著項(xiàng)目的特別之處，給人賞心悅目之感。海口灣的金外灘項(xiàng)目由于地理位置特殊，園林面積寬敞，齊全的配套設(shè)施，使得項(xiàng)目均價(jià)高居 5200。 戶(hù)型分析 中高檔項(xiàng)目 物業(yè) 名稱(chēng) 均價(jià) 一居 二居 三居 四居及以上 復(fù)式及躍層 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 寶安江南城 4700（公寓） 120 139 25% 151 203 40% 200 289 35% 長(zhǎng)信海岸水城 4300 68 10% 92 93 15% 123 144 45% 180 15% 328 10% 海岸壹號(hào) 4600 78 10% 140 20% 168 286 60% 348