【文章內容簡介】 項目類型 項目名稱 項目均價 （元 /平方米） 高檔項目 比華利山莊 5800（公寓） 美源日月城 5000 金外灘 5200 中高檔項目 寶安江南城 4700（公寓） 長信海岸水城 4300 海岸壹號 4600 奧林匹克 4300 耀江花園 3500 美麗沙花園 3200 兆南綠島 3300 伊甸家園 3200 萬恒城市花園 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 為了及時準確把握市場變化，正確反映市場供需特點 ，在進行規(guī)劃設計及戶型分析時，我們采用項目類型分類比較法，通過分析不同檔次樣本的特征，從而達到對同檔次物業(yè)的指導作用。為我們準確的選擇產品形態(tài)提供合理的依據(jù)。 規(guī)劃及建筑特點 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 （百分比） 項目綠化率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 33557 84756 % 兆南綠島 40498 92276 52% 伊甸家園 24261 57729 57% 萬恒城市花園 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 寶安江南城 380000 250000 42% 南方明珠 202065 173629 46% 總計 —— 753000 803641 外圍區(qū) （ 8 個） 比華利山莊 180000 106313 57% 長信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹號 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外灘 57100 68722 50% 瀛環(huán)名仕苑 11333 26900 40% 奧林匹克花園 63999 170000 56% 耀江花園 64441 122439 45% 總計 —— 639573 884874 —— 中高檔項目分析 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 中高檔項目 寶安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多層為主，層數(shù)為最高四到五層， 具有濃厚中華文化色彩的 江南風格的建筑形式，在現(xiàn)代建筑的基礎上，融合了中國傳統(tǒng)建筑精髓與海口熱帶地區(qū)的特點。 長信海岸 水城 4300 小區(qū)由享譽國際的“加拿大城設”完成總規(guī)模，區(qū)內建筑具有濃郁熱帶風情的外立面效果。整體布局自然隨意，充分的營造出?？谑械谝桓邫n大型社區(qū)。 海岸壹號 4600 采用中國傳統(tǒng)建筑中的對稱手法，由 7 棟2427 層高層建筑組成。五大園林組團、雙會所、 16000 標志性休閑廣場、 1000 ㎡多功能泳池。 奧林匹克 4300 是海南首家以“運動、綠化、智能”為主題的住宅小區(qū)。由九棟蝶型高層圍合組成，建筑 外立面采用歐式現(xiàn)代風格設計，色彩簡潔明快，線條清晰。 耀江花園 3500 總平面呈“長方形”布局，規(guī)劃建造 11 棟現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境相融合的住宅樓，抗震設計為 度，嚴格按照國家設防烈度建造。住宅 12 萬余平米，商鋪 5000 余平米，車位 900 個，配比接近 1： 1。 美麗沙花園 3200 有兩棟 15 層的點式住宅樓、 5 棟 18 層的板式住宅樓、 23 層沿街商業(yè)裙樓、一棟兩層的時尚會所組成。 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 兆南綠島 3300 九棟高度不等的商住樓組成，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的是一種自由流動的群體組合美。小區(qū)戶戶朝南， 讓通風、采光、景觀、空間的流動形成完美的融合。 伊甸家園 3200 總戶數(shù) 379 戶，綠化率達 57%，一梯兩戶的板式設計，南北通透，大氣實用的戶型，朝向采光具佳。配套有功能齊全的社區(qū)會所，激情洋溢的南亞風情園林。 萬恒城市花園 3000 由 11 棟將巴黎古典風情融入現(xiàn)代建筑的歐式風格的電梯公寓樓組成。整個建筑外墻以米黃色為基調，墻基貼磚以深灰色相配，整個小區(qū)盡顯莊重典雅之風范。 都市海岸 （一期） 3200 整體由 5 棟 9 層和 3 棟 6 層住宅以及 1 棟 2層商業(yè)組合成的社區(qū)。在保持低密度與僅為 的容積率 基礎上，精心設計單房至三房經典戶型，滿足不同人群的戶型選擇需要。 南方明珠 2800 社區(qū)總建筑面 173629 平米，是一座由多層住宅、庭院住宅組成的大型社區(qū)。 就中高檔項目而言，由于在價格上并不具備明顯的競爭優(yōu)勢，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項目自身的附加植。 從樣本列表可以看出，多數(shù)項目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項目由于規(guī)劃設計突出從而在區(qū)域市場內迅速提升知名度，快速占領市場。外立面往往用石材結合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。 高檔項目 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米 ） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米 ） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 高檔項目 比華利山莊 5800（公寓） 占地 18 萬平方米，集單體別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅、電梯公寓于一身，是目前?？谧畲蟮膭e墅區(qū)。容積率僅為，建筑密度低至 15%，綠化率卻超過 57%，商務會所與休閑會所面積逾 7000 平方米。 美源日月城 5000 著眼于創(chuàng)造海灣居住空間中的最大藝術力量，以打破泛濫單調的?？诮ㄖ螒B(tài)，建筑特點以鸚鵡螺為創(chuàng)意起源，別具風情的圓柱和半弧型建筑。 金外灘 5200 小區(qū)由 1棟 3層國際俱樂部及8 棟 712 層住宅組成。近30000 ㎡巴厘島主題風 情園林，由四大景觀組團組成，戶型分區(qū)合理、通風采光效果極佳。 高端項目往往以奢華的硬件配置，與眾不同的規(guī)劃及產品形式來支撐其高昂的市場價格。他們的目標客群明確，多是私營企業(yè)主或公司高層，這部分人群選擇高檔社區(qū)多是用于改善居住條件而二次或三次置業(yè)。 園林景觀分析 綠化率是反映住宅項目園林綠化品質的一個硬性指標，所選區(qū)域內樣本項目綠化率整體較高，綠化率已經受到了多數(shù)開發(fā)商的重視，在考慮產品規(guī)劃時將綠化率盡量提高。而從消費者的角度講，隨著綠化率的進一步被認可，單純的高綠化率已經不能成為項目的賣點，而特色 園林設計已經為眾多開發(fā)商作為項目賣點推向市場。 中高檔項目分析 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 園林景觀特征 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 園林景觀特征 中高檔項目 寶安江南城 4700（公寓） 寶安江南城環(huán)境景觀規(guī)劃設計導入了江南園林的設計理念，借鑒蘇州園林中卓越的造園手法。在景區(qū)和空間的設計上，為了在有限的面積內構成富于變化的風景，參照蘇州古典園林的布局思路，結合小區(qū)總體規(guī)劃。 長信海岸 水城 4300 園林整體設計理念以椰林、海灘演繹濃郁的巴厘島熱帶風情。水景與椰樹作為園林主題，會隨不同組團營造的不同氣氛或功能互作交替 ，每個園林組團均具特色，體現(xiàn)亞熱帶多種觀光旅游的風情。 海岸壹號 4600 面積達 5000 平米的雙會所正已經投入使用。功能完備面積近 1000 ㎡ 陽光泳池，園林綠化精心設計，規(guī)劃了近萬平米的泰式中心園林。 奧林匹克 4300 追求洗練、簡潔、精致的設計理念；崇尚形式美、注重視覺藝術中純粹抽象性的現(xiàn)代“極簡主義園林景觀 ”。 耀江花園 3500 30000 ㎡超大熱帶水景園林，遍布種類繁多的花木、溫泉泳池、藝術雕塑、綠地、健身步道。動靜分區(qū)的主題園區(qū)，形成多元化空間共處。 美麗沙花園 3200 小區(qū)中 部超萬平米圍合式園林綠地，空間與景觀錯落有致，人車分流，以人為本，充分保障安全的休閑空間。 兆南綠島 3300 引入各類風情獨儀異的花草樹木，形成一個又一個獨具匠心的小品景致。 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 園林景觀特征 伊甸家園 3200 4000 平方米中央花園，鋪設多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距。 萬恒城市花園 3000 4000 平方米中央花園，鋪設多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距。 都市海岸 （一期） 3200 由美國著名園林設計師 Snas 傾力設計的獨具特色的巴堤雅風情園林，融入泰式大型主題水景景觀，使建筑與環(huán) 境和諧相生。 南方明珠 2800 純正自然環(huán)境圍繞居所，讓居者真正與自然零距離接觸，把田園生活再現(xiàn)于現(xiàn)代都市。 從統(tǒng)計可以看出，中高端項目大部分都聘請了知名的設計公司進行園林景觀的設計。在綠地和水景為園林主要元素的基礎上，中高檔項目開始出現(xiàn)變化，加入了甬路、雕塑小品于其中，力求視覺及感官的新穎、獨特。 如長信海岸水城 利用波形綠草地、各種植被、鋪裝、入口處雕塑小品、小型水池與室外休憩坐椅等景觀元素。 園林帶來的不僅是社區(qū)品質，從開發(fā)商角度而言，它又能促進銷售業(yè)績的提高。 高檔項目分析 項目類型 項目 名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 項目類型 項目 名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設計理念及規(guī)劃特點 高檔項目 比華利山莊 5800（公寓） 以人工湖自然分為南北西區(qū)，北區(qū)別墅、椰林、海景自然生態(tài)為主。南部多層住宅區(qū)，人口較多，故以精美的城市住宅景觀手段造景，以大片綠地，形成熱帶城市住宅風格。南北兩區(qū)形成不同風格。小區(qū)根據(jù)自然地勢和規(guī)劃設計特點，可以分為 “海、湖、林 ”三大分區(qū)。 美源日月城 5000 從建筑、景觀、居住空間到生活延伸，在體現(xiàn)世人共知的尊貴和奢華中，更在乎物理與精神愉悅的雙重結構，大自然一起展現(xiàn)耐人尋味的華麗。 金外灘 5200 30000 ㎡巴厘島主題風情園林，由四大景觀組團構成，各組團景致迥異，形態(tài)各一，引入大量珍貴植被，配以各種小品。 本區(qū)域內高端項目基本沿襲了特色求勝原則，除美源日月城均有特色園林，如比華利山莊的人工湖分區(qū)，無不體現(xiàn)著項目的特別之處，給人賞心悅目之感。?？跒车慕鹜鉃╉椖坑捎诘乩砦恢锰厥?，園林面積寬敞，齊全的配套設施，使得項目均價高居 5200。 戶型分析 中高檔項目 物業(yè) 名稱 均價 一居 二居 三居 四居及以上 復式及躍層 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 寶安江南城 4700（公寓） 120 139 25% 151 203 40% 200 289 35% 長信海岸水城 4300 68 10% 92 93 15% 123 144 45% 180 15% 328 10% 海岸壹號 4600 78 10% 140 20% 168 286 60% 348