【文章內(nèi)容簡介】 網(wǎng)絡渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調(diào)研結(jié)果，預計本項目未來的客戶將以 華裔外籍人士及港臺客商為主 。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。偏愛中央商務區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對水情有獨鐘，屬于最愛江景的客層，比較強調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。關注一線江景房，在港臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。客戶聚集性比較明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復雜，多為浦東當?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。長期居住在浦東，對浦東的認識較深并有一定的感情。對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。 國內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資總價越低越有吸引?，F(xiàn)濱江客源對各項指標的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當然，但是上圖中關于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。項目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設計并建造產(chǎn)品風險較大尋找客戶鎖定目標客戶群根據(jù)需求設計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路 ” 從源頭上保證項目成功運作 根據(jù)公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結(jié)合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權式商務酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。v 強調(diào)人際溝通的便捷性，設置多重公共交流、活動空間。v 強調(diào)業(yè)主生活空間私密性。v 強調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。v 強調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本項目不具備打造豪宅的理由216。 本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊，周邊環(huán)境還有待于進一步改善，也不是浦東的地標位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認同度和美譽度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎；216。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶；216。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 打造 辦公型產(chǎn)權式商務酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 預計到 07年前后辦公樓供應量將大幅增加，由目前供不應求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差；216。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；216。 產(chǎn)權酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機；216。 可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分 根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：216?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強勢輻射；216。 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務。商業(yè)部分銷售時機與條件篇銷售時機 :2023年 35月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預計該趨勢將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由35月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù) “ 體驗式營銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實的銷售時點預計屆時項目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預售條件。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。產(chǎn)品研究篇房型方案存在的問題經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設計模塊化戶型設計人性化臥室設計套房化立面設計石材化室內(nèi)動線合理化住宅設計五大趨勢本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項目建立高檔社區(qū)成敗的關鍵，在項目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認為可以從 產(chǎn)品定位 與 產(chǎn)品細部研究 入手，達到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細部問題提一些初步建議。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題關于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設計方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進深按現(xiàn)有設計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術支持。 (右圖為錯位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 （如下示意圖所示）同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。底