【正文】 業(yè)態(tài)類別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭(zhēng)在每個(gè)層面設(shè)立公共休閑觀景空間。陽臺(tái)： 建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。同時(shí)在各戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)舒適性、個(gè)性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺(tái)與水相臨景觀示意圖將項(xiàng)目現(xiàn)有房型圖存在的問題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性：216。 可根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)：216。現(xiàn)濱江客源對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對(duì)控制重價(jià)的要求如此高的重視度非常值得研究。反思一：過多透支濱江概念；反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價(jià)差偏離過大的問題始終無法解決；反思二：各樓盤垂直與水平價(jià)差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；建材標(biāo)準(zhǔn)較高 ,注重品牌的使用；板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn) 。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺(tái)客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。v 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過人的奢華體驗(yàn)。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項(xiàng)目常住人口、途徑人流量限制，本項(xiàng)目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。 各房型對(duì)江景以及北面景觀的優(yōu)勢(shì)利用不足；216。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。 攔截型商業(yè)： 距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素， 常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù) ；216。 社區(qū)配套會(huì)所 設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會(huì)所，內(nèi)設(shè)可對(duì)外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。在戶型的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)舒適性、人性化以及個(gè)性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺(tái)向內(nèi)延伸 。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個(gè)中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。 售價(jià)方面：區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)格在 25000－ 50000元 /平方米不等。區(qū)域均價(jià) 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價(jià)最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價(jià)格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。客戶聚集性比較明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻礙大批投資客戶；216。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價(jià)差可能過大的問題四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問題五、如何弱化項(xiàng)目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯(cuò)位布局。 如此，不僅增強(qiáng)了每個(gè)戶型對(duì)江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺(tái)，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。建筑外立面建議 目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材 +面磚、石材 +高級(jí)涂料、石材 +鋁塑板以及全石材貼面。 功 能 定 位社區(qū)配套會(huì)所（可考慮對(duì)外開放）恒溫游泳池 高檔酒吧 健身房Spa 精品超市 壁球室空中會(huì)所（僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放） 咖啡吧 紅酒吧 閱覽室上右圖：會(huì)所餐廳示意圖下左圖：會(huì)所酒吧示意圖 下右圖：會(huì)所入口示意圖 216。 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450570㎡ /千人 千人 =㎡之間商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡建議本項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng) 500㎡商業(yè)規(guī)模研究通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)：216。項(xiàng)目客戶定位以在華外籍人士和港臺(tái)客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在 3560歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費(fèi)。 銷售額 =購物概率 人口 人均零售開支 商業(yè)面積 =銷售額 247。墻地面及吊頂： 建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻膠漆，高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板或大理石地坪。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對(duì)私密的會(huì)客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺(tái)接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會(huì)客的同時(shí)，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。 主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)部分銷售時(shí)機(jī)與條件篇銷售時(shí)機(jī) :2023年 35月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn)理由35月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù) “ 體驗(yàn)式營銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實(shí)的銷售時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)