【正文】 業(yè)態(tài)類別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素。內(nèi)設中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭在每個層面設立公共休閑觀景空間。陽臺： 建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。同時在各戶型設計中強調(diào)舒適性、個性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進行總結，得出以下幾點共性：216。 可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分 根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：216?，F(xiàn)濱江客源對各項指標的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當然，但是上圖中關于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。反思一：過多透支濱江概念；反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設計；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設計；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；建材標準較高 ,注重品牌的使用；板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標準 。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。v 強調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。結論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務。 各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；216。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。商業(yè)規(guī)模研究關于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。 攔截型商業(yè)： 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素， 常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務 ；216。 社區(qū)配套會所 設置在產(chǎn)權式酒店的底層，將其打造成豪華生活會所，內(nèi)設可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設施。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。在戶型的設計上強調(diào)舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內(nèi)延伸 。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復雜，多為浦東當?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在 25000－ 50000元 /平方米不等。區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。客戶聚集性比較明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶；216。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題關于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設計方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。 如此，不僅增強了每個戶型對江景以及陸家嘴風景的優(yōu)勢利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。建筑外立面建議 目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材 +面磚、石材 +高級涂料、石材 +鋁塑板以及全石材貼面。 功 能 定 位社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）恒溫游泳池 高檔酒吧 健身房Spa 精品超市 壁球室空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放） 咖啡吧 紅酒吧 閱覽室上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒吧示意圖 下右圖：會所入口示意圖 216。 按小區(qū)級別規(guī)劃指標（下表所示），商業(yè)面積應控制在： 450570㎡ /千人 千人 =㎡之間商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結構模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動 500㎡商業(yè)規(guī)模研究通過構建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)：216。項目客戶定位以在華外籍人士和港臺客商為主，社區(qū)人群應在 3560歲之間，有很強的經(jīng)濟實力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費。 銷售額 =購物概率 人口 人均零售開支 商業(yè)面積 =銷售額 247。墻地面及吊頂： 建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻膠漆，高級實木復合地板或大理石地坪。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。 主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認知情況進行調(diào)整。商業(yè)部分銷售時機與條件篇銷售時機 :2023年 35月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預計該趨勢將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由35月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù) “ 體驗式營銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實的銷售時點預計