【正文】 便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應(yīng)業(yè)態(tài)項目特點對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議： 項目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及 檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠，那么即使其價格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會使消費者改變原有選擇日?？焖傧M品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。輻射半徑小 輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至， 常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。 攔截型商業(yè)： 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素， 常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務(wù) ；216。 本項目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計算，預(yù)計 居民約 ，屬于小區(qū)級別；216。 單位面積營業(yè)額216。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。 從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行 15分鐘及途徑消費者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。大堂以五星級酒店的標準來進行打造，以進一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。（空中會所示意圖）關(guān)于辦公部分建議 對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成 產(chǎn)權(quán)式酒店 推向市場，主力戶型以 50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在 80㎡左右。 空中會所 建議設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在 500㎡左右，業(yè)主 通過外部觀光電梯直接進入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。 社區(qū)配套會所 設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會所，內(nèi)設(shè)可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設(shè)施。會所建議建議本項目打造 “ 雙重會所 ” —— 社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖建議二：安裝訪客彩色可視對講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌 FERMAX或同級品；建議三：建議安裝周界報警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動報警系統(tǒng)。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。空調(diào)： 日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。門扇和窗欄： 進戶門建議用德國 NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。 （如下示意圖）過道 的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。圖一：單元大堂示意圖 圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進口大理石進行包裝，配以暖色燈光，使整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質(zhì)與檔次。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。216。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型南面。 方案 B： 建議每個層面分布五套房型，每套面積在 180㎡左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設(shè)為一個單元， 8層以上設(shè)計成 350㎡左右的豪華復(fù)式戶型，電梯直接入戶；其余 4戶分兩個電梯廳入戶。在戶型的設(shè)計上強調(diào)舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內(nèi)延伸 。以一種戶型設(shè)為一個單元來比示， A1單元不動，其余 3個單元依次向北移動 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：216。 各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；216。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進一步改進；216。 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。 (右圖為錯位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細部問題提一些初步建議。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強勢輻射；216?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機；216。 預(yù)計到 07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險能力較差；216。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。本項目不具備打造豪宅的理由216。v 強調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。v 強調(diào)業(yè)主生活空間私密性。項目總體定位篇傳統(tǒng)模式