【正文】 v 強調人際溝通的便捷性，設置多重公共交流、活動空間。客戶聚集性比較明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系?，F(xiàn)有濱江樓盤 “ 七大反思 ”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（ S）：u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內沒有大量新增供應量 u濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領頭羊的價值已廣為市場認同劣勢（ W）：u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會 (O)：u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u以上海為核心的長三角經(jīng)濟圈經(jīng)濟實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅 (T)：u宏觀調控導致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標客戶u區(qū)域樓盤同質化強，次新房供給量大u區(qū)域板塊內同質樓盤的銷售狀況并不十分理想項目 SWOT 分析優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W)u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內沒有大量新增供應量 u濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領頭羊的價值已為市場認同u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會（ O） SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機會 )WO戰(zhàn)略(利用機會克服劣勢 )u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u上海宏觀經(jīng)濟形式利好n整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益n堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴大營銷推廣的范圍，拓寬目標客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補當前配套及交通之不足n堅持產(chǎn)品優(yōu)化設計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅 )WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅 )u宏觀調控導致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質化強，次新房供給量大u區(qū)域內同質樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點n通過特色經(jīng)營內容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設想n以謹慎的態(tài)度進行產(chǎn)品定價n堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短內部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。Contents項目分析 　銷售時機與條件篇產(chǎn)品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設計思路第二部分 項 目 分 析宏觀市場分析篇宏觀調控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應量急劇上升全市整體供大于求局面嚴重全市整體供大于求局面嚴重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應市場嚴重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性特性不可再生性不可復制性 優(yōu)越的地理位置臨江、臨公園或大型綠地傳統(tǒng)高尚地段人文底蘊深厚地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展源頭或中心總結： 上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內高檔樓盤所受的抗性也是相當有限的。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在 25000－ 50000元 /平方米不等。SWOT矩陣組合分析指標項 A 因素項 B 指標評價 單項權重 分值分項權重分項得分代碼 指標 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機動車可達性 道路從不堵塞，道路 質量良好只在高峰時期（ ≤小時 /天）堵塞，道路質量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學 km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學校3 小學 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名?；蛱厣逃?名?；蛱厣逃?普通學校 或沒有小學4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認同的歷史底蘊 較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認可 沒有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調 檔次高 檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務 )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會展旅游性設施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80