【正文】 華師大附中 司法中心 婦幼保健 交大 附中 保利 凱悅酒店 影劇院 嘉寶 瑞士酒店 綠地 合景 生態(tài)宜居的新興居住社區(qū) 11號線 ? 價格： 區(qū)域公寓住宅均價約在 /平米（毛坯），別墅均價在 /平米，辦公售價 /平米，商鋪均價在 /平米 ， ? 租金 ： 目前租金 水平 辦公在 3元 /天 /㎡，商鋪除了售出的部分其余開發(fā)商以自持為主。 F1賽車場 位于核心區(qū)西側(cè)，是嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是具有國際化標準的標志性地標。未來還將規(guī)劃軌交 1 1 1 17號連入嘉定中心城區(qū)。 第一部分 項目地塊概況 地塊連接嘉定新城站 一期住宅已基本售罄 目前地塊處于平整狀態(tài) 已建完住宅 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 目 錄 10 總結(jié) 部分 項目 價值 第一部分 項目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點開發(fā)計劃和付款節(jié)奏 11 上海市宏觀市場分析 ? 辦公市場：隨著近年來核心區(qū)的辦公租金逐漸走高，區(qū)域版塊較好的非核心區(qū)辦公成為投資者新的投資機遇，由于不限購自 10年起辦公物業(yè)供求持續(xù)走高。 ? 距離嘉定老城 5公里，虹橋樞紐 16公里，為上海西北門戶，是上海政府規(guī)劃 5大新城之一。 2：項目有獨立項目公司，此次以全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)方式來操作。 版塊價值： 嘉定新城核心區(qū)總規(guī)劃面積 ， 06年至今商品住宅總銷售套數(shù) 36150套，占全版塊 70%的住宅已售，按全市平均 /套的標準，潛在人口，未來整個家定城區(qū)版塊規(guī)劃 80~100萬人口 項目定位： 嘉定新城核心區(qū)連續(xù) 2年成為全市住宅成交量最高的新區(qū)。目前已有多家開發(fā)商進駐，并已配建瑞金醫(yī)院，華師大二附中，婦幼保健院。今年較多辦公整購且 soho產(chǎn)品不限購因素導(dǎo)致辦公產(chǎn)品需求大于供應(yīng)。 南翔組團 規(guī)劃面積 50平方公里，人口 15萬，重點發(fā)展特色文化居住，承接部分市區(qū)疏導(dǎo)人口。總部商務(wù)區(qū)和生態(tài)居住區(qū)、以及辦公酒店醫(yī)療教育和社區(qū)配套使嘉定新城將會發(fā)展成為一個綜合功能性的城市副中心?，F(xiàn)在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅地塊已基本推完，以中片區(qū)商辦地塊為主，軌交沿線地塊已全部出讓。依托軌交和大型 shopping mall的優(yōu)勢，對于項目中辦公的去化也具有良好的支撐 項目 容積率 總供應(yīng)面積 (萬 ㎡ ) 去化面積 (萬 ㎡ ) 總套數(shù) (套 ) 總?cè)セ讛?shù) (套 ) 去化率 去化速度 (㎡/月 ) 去化速度 (套 /月 ) 秋霞坊 15 1108 925 83% 3395 33 龍湖酈城 1900 1887 99% 7350 47 合景峰匯 1862 565 30% 2385 43 保利星海嶼 1500 173 12% 4850 43 綠地威廉公館 1974 1099 56% 7714 79 嘉定區(qū)住宅成交分析 嘉定新城區(qū) 2023年周邊商住項目成交去化分析 項目名稱 東云街 1號 位置 上海市嘉定區(qū)永盛路 1218號 開發(fā)商 上海億嘉置業(yè)有限責任公司 物業(yè)形態(tài) 辦公、 SOHO 規(guī)劃 占地面積 ㎡，建筑 ㎡ 容積率 綠化率 20% 車位配比 1： 地面停車位 70個 建筑面積（主力戶型） 80~107㎡辦公 soho（精裝修） 總價 110~150萬 樓層狀況 14層（ 1~2層為商業(yè)）一層 8戶 租售水平 銷售均價 ~ /㎡、租金 2~ /天 /㎡ 第二部分 市場分析 21 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 周邊在售辦公項目概況 76平米 1+1二房 102平米 2+1三房 ? soho戶型： 82平米一房一廚一衛(wèi)； 110平米一房一廳一廚一衛(wèi) ?產(chǎn)品特點：戶型普通，層高 ，東南西北分別 2個對稱戶型，南北朝向戶型開間大，構(gòu)造相對簡單。此項目反映出嘉定辦公物業(yè)的潛力，相對案例項目位置均價處在精裝修 /㎡水平，軌交沿線帶商業(yè)綜合體的商辦將會更搶手。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用黃色涂料感覺更像公寓。其主要的供應(yīng)量大多集中在 11號線沿線。目前項目周邊可參考競品為瑞金醫(yī)院西側(cè)合景領(lǐng)峰，均價 /㎡商鋪現(xiàn)已一鋪難求。 方案制定為 5層商業(yè)， 50%持有（約 ），單層 26500㎡，軌交站可直接 2層連入商場，主要銷售商鋪集中在 2,3,4層，一層及 2層主要位置自己持有。 競品對比來看 目前嘉定市場成交速度來看 loft和辦公類均收到版塊目前火熱的去化速度和未來供應(yīng)量都證明片區(qū)未來的商辦潛力巨大。地下車庫不補地價。 產(chǎn)品開發(fā)成本費用：產(chǎn)品按可售面積分攤直接開發(fā)成本除地價外為 6355元 /㎡ ，銷售費用按照 3%計提，貸款總金額 ，利息費用 。 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 項目產(chǎn)品定位 辦公成交面積來看 以 5080㎡ loft公寓式酒店為主，純辦公由于供應(yīng)量問題成交較少。 成交總價來看， 150萬 ~400萬之間，其中 150~200萬成交占 60%以上。 ?嘉定的辦公產(chǎn)品供給不足，分布多半處于老城區(qū)和嘉定新城中部，軌交沿線產(chǎn)品絕對多數(shù)以住宅為主，未來幾年軌交沿線的辦公產(chǎn)品有一定的稀缺性，可比較的辦公競品也為數(shù)不多。 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 項目內(nèi)部分析 ? 成交情況：此項目作為項目周邊最具參考意義的純商辦項目，距離白銀路地鐵站 1公里。 ? 項目鄰近軌交站，西側(cè)有華師大二附中。色調(diào)以白色墻面為主，部分戶型采用深色木框和木櫥以年輕創(chuàng)業(yè)人和中年企業(yè)主為目標客群進行定位。全區(qū)商辦供應(yīng)較少，價格穩(wěn)定后市極具潛力，地鐵邊核心商鋪開發(fā)商以持有為主，商鋪銷售均價在 /㎡左右，辦公均價 /㎡，辦公租金在 3元 /㎡ /天。 ? 產(chǎn)品： 以 80~130m2的首改二、三房及 200~350㎡的聯(lián)排和疊加住宅為主，部分項目有 40~80㎡的 soho產(chǎn)品，辦公較稀缺。 都市產(chǎn)業(yè)區(qū) 片主要把分布在各區(qū)的嘉定現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)及新進的工業(yè)相集中而規(guī)劃，服務(wù)于整個嘉定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。沈海高速、滬嘉高速、繞城高速、等公路網(wǎng)與上海市區(qū)無縫對接，再建中的嘉閔高架直接聯(lián)通虹橋樞紐只需 10分鐘車程。 ? 地塊西側(cè)及南側(cè) 20 10 402地塊均為中信泰富又一城未建住宅部分。 總結(jié) 部分 項目價值 目 錄 5 總結(jié) 部分 項目 價值 第一部分 項目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點開發(fā)計劃和付款節(jié)奏 6 ? 嘉定中信泰富項目位于嘉定新城板塊， 11號線嘉定新城站地鐵上蓋， 20分鐘直達市中心。 總 項目概況說明 ： 1:政府文件未規(guī)定持有比例，可全部銷售，此次報告按商業(yè) 50%持有，辦公酒店全售作為測算依據(jù)。住宅市場競爭激烈，目前該區(qū)